Oppgrader til nyeste versjon av Internet eksplorer for best mulig visning av siden. Klikk her for for å skjule denne meldingen
Ikke pålogget
{{session.user.firstName}} {{session.user.lastName}}
Du har tilgang til Idunn gjennom , & {{sessionPartyGroup.name}}

HR-2017-2064-A: Kjærestejuss, eiendomsrett og hendelege eigedomshøve




Torunn E. Kvisberg er førsteamanuensis i rettsvitenskap ved Høgskolen i Innlandet, Lillehammer. Hun er cand.jur. fra UiO 1993, ph.d. samme sted 2009. Hun har tidligere arbeidet bl.a. i Justisdepartementets lovavdeling og som tingrettsdommer i Sør-Gudbrandsdal tingrett.

I tilknytning til HR-2017-2064-A gjennomgås definisjonen av samboerskap og den rettslige betydningen av kjæresteforhold, spesielt ved etablering av sameie. Skillet mellom eiendomsrett til grunn og bygg analyseres, spesielt i familieretten, i forlengelsen av Rt. 2004 s. 108. For lov om hendelege eigedomshøve drøftes virkeområde, fravikelighet og anvendelse mellom kjærester og samboere.

Nøkkelord: samboere, kjærester, eiendomsrett, sameie, lov om hendelege eigedomshøve

1 Innledning

Høyesterett avsa 31. oktober 2017 dom om eiendomsrett til ei hytte. Bakgrunnen for saken var at en mann hadde bygd hytte på ei tomt som tilhørte en kvinne han var kjæreste med da hytta ble bygd. Spørsmålet var om han og kvinnen eide eiendommen i sameie, eventuelt om han eide hyttebygget.

Kvinnen B og mannen A møttes i 2002 og ble raskt kjærester. I 1995 hadde kvinnen fått ei tomt som ble utskilt fra hjemgården i Finnmark, som hennes mor eide. Hjemmelen til tomta ble først overført i 2014.

Etter at de var blitt kjærester, fortalte kvinnen mannen om tomta og at hun alltid hadde drømt om å bygge hytte der, men at hun ikke hadde hatt råd. Sommeren 2004 bygde mannen hytte på tomta etter avtale med kvinnen. Han dekket utgiftene til bygget og sto for det meste av arbeidet.

Den 1. februar 2005 fikk mannen folkeregistrert adresse hos kvinnen der hun bodde på Østlandet. Han bodde der bare sporadisk, og partene hadde ikke felles økonomi. Forholdet tok slutt da mannen reiste fra kvinnen i begynnelsen av 2006.

De hadde ikke kontakt etter det, bortsett fra at mannen i 2007 og 2013 tok opp hjemmelsforholdene til hyttetomta med kvinnens bror som hadde overtatt gården.

I 2014 tok mannen på nytt opp saken, og anla sak mot kvinnen med krav om eiendomsrett til eiendommen. Hun ble frifunnet ved dom fra Øst-Finnmark tingrett 25. april 2016. Hålogaland lagmannsrett forkastet mannens anke 10. februar 2017.

Mannen anket til Høyesterett. Anken gjaldt rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Han hevdet at han og ekskjæresten eide eiendommen sammen, subsidiært at han var eneeier av hytta og hadde rett til punktfeste. Kvinnen bestred kravet.

Høyesterett fant enstemmig at det ikke var tilstrekkelig rettsstiftende grunnlag for sameie, verken ved avtale, adferd, felles forventninger eller passivitet. Tilsvarende gjaldt for mannens anførsel om å være eneeier av hytta. Høyesterett fant at lov 10. april 1969 nr. 17 om hendelege eigedomshøve regulerte forholdet. Mannen hadde bygget hus på fremmed grunn, og kvinnen som var grunneier, fikk da eiendomsrett til hyttebygget. Partene var enige om at hans eventuelle vederlagskrav var foreldet.

Høyesteretts avgjørelse og sakens faktum gir grunnlag for refleksjon rundt flere familierettslige og tingsrettslige problemstillinger. I punkt 2 skal jeg se nærmere på den rettslige avgrensningen mellom samboere og kjærester, og vurdere om et kjæresteforhold har noen rettslig betydning, spesielt i forbindelse med etablering av sameie. I punkt 3 analyserer og vurderer jeg Høyesteretts behandling av eiendomsretten til henholdsvis grunnen og hyttebygget. Jeg skal også gjennomgå betydningen av skillet mellom eiendomsrett til henholdsvis grunn og bygg i familieretten. I punkt 4 ser jeg nærmere på lov om hendelege eigedomshøve, som ble avgjørende i Høyesteretts dom.

2 Samboere eller (bare) kjærester?

2.1 Rettslig betydning av sondringen

Det vil ha rettslig betydning i mange sammenhenger om et par er samboere eller bare kjærester. Samboere og ektepar er likestilt i flere regelsett av både privatrettslig og offentligrettslig karakter.

I noen tilfeller vil partene ha en felles interesse i om de regnes som samboere eller ei. I andre tilfeller vil partene ha motstridende interesser; en av partene vil tjene på at de anses som samboere, den andre på at de regnes som enslige.

Ofte blir den «nedre grensen» for samboerskap ikke avgjørende, fordi regelverket stiller tilleggskrav om samboerskapets varighet eller felles barn. Det er da ikke avgjørende om partene er samboere hvis ikke tilleggsvilkårene er oppfylt.

Men det vil også være tilfeller der samboerskapets «nedre grense», altså grensen mellom samboere og kjærester, er rettslig relevant.

I dommen ble grensen avgjørende fordi Høyesterett la til grunn at lov om hendelege eigedomshøve kan anvendes for partene som var kjærester på byggetidspunktet, mens loven ikke kommer til anvendelse for vederlagskrav mellom samboere.

2.2 Høyesteretts vurdering

I mannens anførsler framgår det at partene «var i et forhold» da hytta ble bygd. Han anfører at «partenes felles mening var at de skulle eie hytta og grunnen i lag», og at det var «et felles hytteprosjekt partene imellom» (avsnitt 20).

I kvinnens anførsler omtales «[e]t samlivsforhold», men at partene var «ikke samboere da hytta ble ført opp» (avsnitt 31).

Ut fra anførslene ser det altså ut til at i hvert fall kvinnen oppfattet partene som samboere, men slik at samboerskapet ble etablert etter at hytta var ferdig bygd.

Høyesterett vurderte forholdet mellom partene i to sammenhenger.

Den første var ved spørsmålet om det ble etablert et sameie mellom partene ved oppføringen av hytta på annet rettsstiftende grunnlag enn avtale. Førstvoterende skrev:

Begge parter så trolig for seg en framtid sammen. De var dermed ikke så nøye med å avklare det formelle seg imellom. Hensikten var utvilsomt å sette opp ei hytte som de seinere kunne bruke i lag» (avsnitt 39).

Høyesterett fant at denne hensikten, sammen med de andre momentene som ble vurdert, ikke var tilstrekkelig rettsstiftende grunnlag til sameie.

Forholdet ble deretter vurdert ved spørsmålet om lov om hendelege eigedomshøve kom til anvendelse. Førstvoterende skrev at «[h]eller ikke det at partene var et par da bygningen skjedde, kan stenge for anvendelse av lov om hendelege eigedomshøve». Førstvoterende viste til Rt. 1984 s. 497 der Høyesterett uttalte at det var lite naturlig å forankre krav om vederlag mellom tidligere samboere i denne loven, «der gjaldt saken en boligeiendom, og partene hadde vært samboere med en viss sammenblanding av økonomien. Det er ikke tilfellet i vår sak» (avsnitt 60).

Høyesteretts henvisning til sammenblanding av økonomi er i tråd med et av vilkårene som vanligvis stilles for at et par skal regnes som samboere; se nærmere i neste punkt.

2.3 Samboerforholds «nedre grense»

2.3.1 Definisjoner av samboerskap

Norsk rett har ingen gjennomgående legaldefinisjon av samboere.

I de lovene som har særregler for samboere, vil det gjerne være tatt inn en definisjon av hvem som regnes som samboere i vedkommende lov. Man må da vurdere faktum opp mot vilkårene i den aktuelle loven.

Et eksempel på en privatrettslig regulering er arveloven § 28 a: Med samboerskap menes «at to personar over 18 år, som korkje er gift, registrert partner eller sambuar med andre, lever saman i eit ekteskapsliknande forhold ». Partene regnes som samboere selv om de bor fra hverandre for en tid på grunn av utdanning, arbeid, sykdom, opphold på institusjon eller liknende. Et eksempel på offentligrettslig regulering er folketrygdloven § 1-5 hvoretter samboere er «to ugifte personer som lever sammen (samboerpar)». To personer som bor i samme hus, regnes som samboerpar selv om de bor i hver sin del av huset, og to personer som vanligvis har felles bolig, regnes som samboerpar selv om de midlertidig bor atskilt.

Formuleringene som er uthevet her, «ekteskapsliknende forhold» og «lever sammen», brukes ofte i beskrivelsen av samboere. Det karakteristiske for samboerforhold er at partene utgjør en etablert følelsesmessig enhet, de er et par, og siktemålet er et samliv av lengre varighet.1 I tillegg til parforholdet legges det vekt på at partene rent faktisk bor sammen, de må ha et visst økonomisk fellesskap, og forholdet må ha en viss varighet.2

I lovreglene om samboerskap stilles det ofte tilleggsvilkår ved siden av disse generelle formuleringene, i form av krav til forholdets varighet eller at samboerne har barn sammen. I arveloven gjelder særreglene for samboere som har felles barn, eller som har vært samboere i minst 5 år (§§ 28b og 28c). Folketrygdloven har regler for samboere som har levd sammen i 12 av de siste 18 måneder, eller som har felles barn (§ 1-5 (3), § 3-2 (5) og § 25-4).

2.3.2 Reformforslag

I Samboerutvalgets utredning NOU 1999: 25 Samboere og samfunnet ble det problematisert at forskjellige lover og forskrifter stilte ulike krav til hvem som skulle regnes som samboere, og at kravene varierte ut fra hva slags rettigheter det dreide seg om og formålet med reglene. Det hadde særlig betydning om det gjaldt regler som ga rettigheter, eller regler som fratok rettigheter eller fordeler som allerede var etablert. Enkelte hovedtrekk skilte seg ut, men alt i alt ga de forskjellige definisjonene et bilde av et lite harmonisert regelverk.3

Samboerutvalget foreslo at det burde gis en gjennomgående legaldefinisjon av samboerskap. Utvalget mente at det burde stilles vilkår om at et samboerskap var stabilt og ekteskapslignende. Både av prinsipielle og praktiske grunner burde mer flyktige og kortvarige forhold holdes utenfor samboerbegrepet. Dette ville i de fleste tilfeller være i tråd med partenes egen oppfatning, og også kontrollhensyn tilsa å holde kortvarige forhold utenfor definisjonen.4 Utvalget forutsatte at samboere har felles husholdning, det vil si felles bolig og en viss grad av felles økonomi. Utvalget pekte på at for to personer som lever sammen over lengre tid, vil det i praksis være nesten umulig å holde adskilt økonomi og dele utgifter og husholdsarbeid uten noen form for gjensidig støtte.

Utvalget foreslo at et samboerskap skulle anses som stabilt og ekteskapslignende når partene har felles barn eller har bodd sammen i minst to år. Denne generelle definisjonen skulle ikke fravikes uten at det var gode grunner til det. En slik gjennomgående definisjon ville gi et mer konsistent regelverk, redusere tilfeldige forskjeller og bidra til bedre kunnskaper blant samboerne om deres egen rettsstilling. Samme utgangspunkt burde gjelde både for offentligrettslige og privatrettslige forhold.5

Utvalgets forslag til definisjon fikk bred støtte av høringsinstansene. Det var ulike meninger om varighetskrav for par uten felles barn, men et klart flertall av høringsinstansene støttet forslaget om to års varighet.6

Samboerutvalgets utredning ble fulgt opp i St.meld. nr. 29 (2002–2003) Om familien – forpliktende samliv og foreldreskap. På tross av resultatet av høringen foreslo regjeringen ikke å samordne samboerbegrepet med en felles samboerdefinisjon. Det ble pekt på at lovreguleringen av samboeres rettigheter og plikter hadde kommet langt, og at en fullstendig samordning av samboerbegrepet vanskelig lot seg gjøre i praksis. Samboerdefinisjonene burde tilpasses hensynene på de rettsområder der likebehandling fant sted. Departementet pekte også på at samboere er en lite ensartet gruppe, og at det ofte var rimelige grunner for å legge ulike definisjoner til grunn.7

Det har ikke senere vært foretatt noen samordning av samboerbegrepet i norsk lovgivning.

En gruppe nordiske professorer utarbeidet i 2014 en anbefaling om prinsipper for regulering av samboeres økonomiske forhold.8 I den anbefalte definisjonen av samboere skilles det mellom samboere med og uten barn, og med samboere «menes to ugifte personer, der lever i et ægteskabslignende forhold på fælles bopæl og har fælles husholdning».9

2.3.3 Samboerbegrepet på ulovfestede områder

På ulovfestede områder, slik 2017-dommen er et eksempel på, må man falle tilbake på en alminnelig forståelse av samboerbegrepet. Man må da ta utgangspunkt i om forholdet er «ekteskapsliknende», men det kan ikke stilles kvalifiserte krav til forholdets varighet eller felles barn. Det jeg har kalt samboerskapets «nedre grense», blir avgjørende.

Det er verdt å merke seg at førstvoterende i 2017-dommen bemerket at samboerparet i Rt. 1984 s. 497 hadde vært samboere «med en viss sammenblanding av økonomien», og at det ikke var tilfellet i 2017-saken (avsnitt 60). Dette er nettopp en markering av samboerskapets nedre grense når det gjelder økonomisk fellesskap.

Den nedre grensen kan ha betydning i flere retninger.

En grensedragning gjelder mot personer som bor sammen uten å være et par. Lødrup og Sverdrup peker på at i de fleste tilfellene byr grensedragningen mot andre former for bofellesskap, f.eks. mellom venner, ikke på problemer.10

I de tilfellene der partene er et par, kan det være mer komplisert. Samboerutvalget pekte på at avgrensningen kan bli vanskelig:

En mann og en kvinne som holder hus hver for seg, men som oppfattes som et par av seg selv og andre («særbo»), vil utvalget ikke regne som samboere. Det avgjørende må være at de faktisk bor hver for seg selv om de kunne flytte sammen. Grensedragningen her kan imidlertid være vanskelig.11

Antakelig vil samboeravgrensningen være vanskeligst i forbindelse med etablering og avslutning av samboerskap, men det kan også tenkes permanente forhold der grensedragningen er usikker.

Et kjærestepar blir ikke samboere selv om de faktisk tilbringer de aller fleste dager og netter sammen. Det må være noe i de ytre forhold som innebærer at de flytter sammen. Men det kan neppe være et vilkår at de er folkeregistrert på samme adresse. I tvilstilfeller kan det være et moment om partene fortsatt disponerer hver sin bolig, eller om en av dem har solgt (eller eventuelt leid bort) sin tidligere bolig.

Ved avslutningen av samboerskap kan det kanskje argumenteres for at samboerskapet er over når partene har avsluttet parforholdet, selv om de fortsatt deler hus eller leilighet. Det må i hvert fall være tilstrekkelig at en av partene har flyttet ut, selv om det nye bostedet bare er provisorisk.

I tvilstilfeller må en totalvurdering av forholdet være avgjørende.

I vår sak slo førstvoterende fast at mannen A ble folkeregistrert sammen med B på Østlandet fra 1. februar 2005. Han bodde der «bare sporadisk», og partene «hadde ikke felles økonomi» (avsnitt 7). Mannen arbeidet 50 % som snekker og anleggsleder i Tromsø. Forholdet tok slutt om lag et år etter folkeregistreringen, i begynnelsen av 2006.

Momentene om folkeregistrering, faktisk botid og graden av felles økonomi vil være relevante ved vurderingen av om partene var samboere. Høyesterett tok ikke uttrykkelig stilling til om dette var tilstrekkelig til å bli samboere i denne saken, siden partene uansett ikke hadde vært samboere da hytta ble bygd.12

2.4 Rettslig betydning av kjæresteforhold

2.4.1 Utgangspunkt

Som utgangspunkt og hovedregel har det ingen rettslig betydning om man er kjærester uten å være samboere. I slike tilfeller anses begge parter som enslige. Jeg har ikke funnet eksempel på noen lovregel som legger vekt på kjæresteforhold/parforhold dersom partene ikke er samboere. Arvelovutvalget vurderte om det burde innføres arverett for «særboere», personer som er i kjærlighetsforhold til hverandre, men som har valgt å beholde hver sin bolig. Utvalget pekte på at denne gruppen er vanskelig å identifisere siden de ikke har felles bolig som et fellespunkt, og at behovene for beskyttelse gjennomgående er mindre når partene bor hver for seg. Det ble derfor ikke foreslått arverett for slike par.13

Forholdet mellom partene kan likevel ha relevans i enkelte sammenhenger.

2.4.2 Gaver

I juridisk teori er det uttrykt at når et par er forlovet, og den ene gir den andre en gave som er motivert av tanken på det kommende ekteskapet, kan gaven kreves tilbake dersom forlovelsen heves, med mindre gaven har en beskjeden verdi. Leilighetsgaver kan mottakeren beholde.14 Tilsvarende er lagt til grunn selv om partene ikke er formelt forlovet, dersom gaven ble gitt under forutsetning av at forholdet skulle bli varig.15

Dette er et utslag av prinsippet om bristende forutsetninger. Generelt kan terskelen for å påberope seg relevante bristende forutsetninger være lavere ved gaver enn ved gjensidig bebyrdende avtaler.16

Når en kjæreste har gitt den andre en gave av en viss verdi, og forutsetningen er et fortsatt forhold mellom dem, kan derfor kjæresteforholdet og forutsetningen for gaven være relevant og få rettslig betydning selv om de ikke er samboere.

2.4.3 Etablering av sameie

Det kan så spørres om kjæresters faktiske livsfellesskap og forventninger om et fortsatt forhold er relevant også utenfor gavetilfellene, og et praktisk tilfelle er ved etablering av sameie, slik dommen gjaldt.

Mellom ektefeller og samboere kan fellesskapshensyn være et relevant moment ved fastleggelse av eierforhold. Det legges vekt på om et erverv har vært et felles anliggende, et felles prosjekt for partene som gjør det naturlig og rimelig å anse dem som sameiere. Hvis begge ektefeller har bidratt ved erverv av gjenstander til felles personlig bruk, for eksempel bolig og hytte, vil det presumeres en stilltiende avtale om sameie selv om bare en av ektefellene står som part i kjøpsavtalen. Man går ut fra at pengebidrag som er av en viss størrelse, er ment som et eierinnskudd, selv om dette ikke er uttrykkelig avtalt.17 Ved indirekte bidrag legges det vekt på enighet og fellesskap rundt planlegging, anskaffelse og bruk. Momentene kan ses i forlengelsen av en avtaletankegang, ved at det i disse tilfellene ville ha vært naturlig for partene å inngå en avtale om sameie.18 Tilsvarende er lagt til grunn for samboere.19

I 2017-dommen var det mye som kunne tale for at hytta var et felles prosjekt. Førstvoterende beskrev det slik:

(39) Begge parter så trolig for seg en framtid sammen. De var dermed ikke så nøye med å avklare det formelle seg imellom. Hensikten var utvilsomt å sette opp ei hytte som de seinere kunne bruke i lag.

(40) Som nevnt var det A som dekket utgiftene til hytta – anslått av ham til om lag 600 000 kroner. Han sto også for det meste av arbeidet. Hun hjalp til i sommerferien, men bidro for øvrig bare med råtomta.

Førstvoterende vurderte også om et sameie ville være rimelig:

(41) Rene rimelighetshensyn kan i en slik situasjon tilsi at A må anses som medeier i eiendommen.

Både graden av fellesprosjekt og rimelighet kunne altså tilsi at partene var sameiere.

Men deretter fortsatte førstvoterende i avsnitt 41:

Det er likevel lite håndfast som kan underbygge at partene hadde en felles forutsetning om at hytte og tomt skulle ligge i sameie mellom dem, og i alle fall at det skulle være løsningen uavhengig av om forholdet mellom dem varte ved eller ikke.

Når det gjelder forutsetningen om at sameie skulle være løsningen uavhengig av om forholdet varte eller ikke, er det vel vanskelig å ta førstvoterende helt på ordet. Det kan nok ikke kreves at partene så for seg at de fortsatt skulle eie hytta sammen selv om forholdet tok slutt. Så sant de begge forutsatte at de skulle bli sameiere, må dette sameiet reguleres av de alminnelige reglene for sameie, herunder reglene om oppløsning.20

Når det gjelder vilkåret om at det skal foreligge håndfaste holdepunkter for en felles forutsetning om sameie, er dette strengere enn hva som kreves for sameie mellom ektefeller og samboere, der det legges til grunn en presumsjon for sameie ved direkte bidrag av noen størrelse. Det kan være god grunn til å kreve slike håndfaste holdepunkter for sameie mellom kjærester fordi graden av livsfellesskap oftest vil være mindre sterk enn for samboere og ektefeller.

Men situasjonen kan ligge slik an at partene (mer eller mindre klart) må ha sett for seg et sameie. De hensyn og rimelighetsgrunner som taler for at sameie anses etablert mellom samboere og ektefeller, kan være like tungtveiende for kjærester. Ta som eksempel at et stabilt par i 50-årene bygger en fritidsbolig i fellesskap for å bruke i helger og ferier, og med sikte på mer omfattende bruk når de går av med pensjon. De tenker ikke så nøye gjennom at den ene kjøpte materialer til hytta mens den andre betalte Sydenturen, eller at de ikke avtalte noe nærmere om eierforholdene da den ene parten stilte sine feriepenger til rådighet for den andre parten som skrev under kjøpekontrakten. Når graden av fellesprosjekt og medvirkning kan være relevant for å vurdere eierforholdene, er det vanskelig å se at det bør være avgjørende om de to er samboere til hverdags, eller om de er kjærester og særboere, for eksempel av hensyn til at begge har særkullsbarn.

Antakelig er nettopp fritidsbolig/hytte det beste eksempelet på et slikt felles prosjekt mellom kjærester, fordi den har betydelig økonomisk verdi og er til felles personlig bruk selv om partene ikke er samboere.

Jeg vil mene at et tilfelle som vår sak, når en mann etter avtale med kjæresten bekoster og bygger en hytte på hennes tomt og hun bidrar med noe arbeidsinnsats, kan være et eksempel på nettopp dette. Byggeprosjektet og gjennomføringen av det er da etter min vurdering i seg selv et tilstrekkelig håndfast holdepunkt for at partene må ha hatt en felles forutsetning om sameie.

Det var ikke lagt ned påstand om sameie i hyttebygget uavhengig av tomta, slik at dette alternativet ikke ble vurdert av Høyesterett. Vi kan derfor ikke vite om Høyesterett ville ha ment at det var håndfaste holdepunkter for et sameie i selve hyttebygget. Mannens påstand om sameie gjaldt i hele eiendommen, tomt og bygg, slik at hennes posisjon som grunneier var relevant. Høyesteretts vurdering av dette skal analyseres i punkt 3.2.

2.5 Rettslig betydning av senere samboerskap

Dersom en disposisjon er foretatt mens partene var kjærester, vil det ikke få betydning for de etablerte eierforholdene at partene senere blir samboere.

I Rt. 1978 s. 1352 vurderte Høyesterett betydningen av at partene senere ble samboere, og uttalte:

Utgangspunktet må nemlig være at de verdier de samlevende brakte med seg inn i samlivet forble eneeie, idet selve samlivet i seg selv ikke medførte noe sameie mellom partene. Skulle verdiene gå over til å bli sameie, må det således foreligge et særlig rettsstiftende moment. Rettsstillingen er her den samme mellom samboende uten vigsel som mellom ektefeller, hvor lovens ordning er at hver av ektefellene selv hvor formuesforholdet er ordnet som felleseie, fortsatt eier sine gjenstander alene.

Det var derfor uten betydning om A og B ble samboere fra februar 2005. De var uansett ikke samboere da hytta ble bygget.

3 Hvem er eier? Skillet mellom grunn og bygg

3.1 Innledning

Et sentralt moment i dommen var skillet mellom eierskap til grunnen og eierskap til hyttebygget.

Det er mange eksempler i rettspraksis på at det skilles mellom eiendomsrett til grunn og eiendomsrett til bygg.

Saken i Rt. 2015 s. 1157 (Fårøya) var et slikt tilfelle. Den dreide seg om en hytteeiendom som etter flere arvefall var blitt delt mellom en rekke slektninger, med eierandeler på mellom 1/4 og 1/36. En av sameierne foretok omfattende rehabilitering av hyttebygget. Flertallet i Høyesterett kom til at han som rehabiliterte hytta, ble eneeier av den. Tvisten gjaldt bare hyttebygget. Tomta lå fortsatt i sameie mellom slektningene, med samme eierbrøk som før.

I vår sak tok Høyesterett først stilling til om partene var sameiere av både grunnen og hytta. Deretter tok retten stilling til om mannen var eneeier av bygget og hadde rett til punktfeste på kvinnens tomt.

I det følgende skal jeg gjennomgå Høyesteretts drøftelse av eiendomsrett til grunn og eiendomsrett til bygg. Deretter skal jeg se på betydningen av dette skillet i familierettslig sammenheng.

3.2 Eiendomsrett til grunnen

Den første anførselen Høyesterett tok stilling til, var om partene var sameiere både i hytta og grunnen (se avsnitt 35). Dette var mannens prinsipale påstand (avsnitt 20). Han anførte at opplegget var til fordel for dem begge; kvinnen fikk oppført ei hytte og ble eier av halvparten av denne, mens han ble eier av halve tomta (avsnitt 38).

Forutsetningen for et slikt sameie var at kvinnen hadde gitt fra seg en eierandel i tomta til mannen.

Partene hadde ikke inngått noen skriftlig avtale om eiendomsrett eller sameie, og det var heller ikke anført at de hadde noen muntlig avtale om dette, slik at spørsmålet var om det forelå noe annet rettsstiftende grunnlag for medeiendomsrett (avsnitt 36).

Førstvoterende tok som utgangspunkt at det ikke er utelukket at etablering og tap av eierskap til fast eiendom kan skje på grunnlag av partenes adferd og felles forventninger, men at det skal mye til for å anse eiendomsrett etablert på et slikt grunnlag, jf. Rt. 2015 s. 1157 avsnitt 33 og 46. Det kreves «sterke grunner» for at eiendomsrett til fast eiendom kan tenkes å falle bort på ulovfestet grunnlag, avsnitt 37.

Hun drøftet inngående om det forelå noe slikt grunnlag, i avsnitt 35 til 46. Jeg kommer tilbake til momentene nedenfor.

Førstvoterende konkluderte i avsnitt 46 med at på tross av den betydelige innsatsen fra mannens side med å sette opp hytta og den verdiøkning på eiendommen som dette førte til, kunne hun «ikke se at det foreligger tilstrekkelig rettsstiftende grunnlag for sameie i eiendommen».

Mannens prinsipale påstand om at partene var sameiere i tomta og hytta, vant derfor ikke fram.

3.3 Eiendomsrett til hyttebygget

Subsidiært hevdet A å være eneeier av hytta og å ha rett til å ha den stående på tomta med grunnlag i reglene om punktfeste. I denne subsidiære anførselen ble det ikke gjort gjeldende at mannen hadde ervervet eiendomsrett til grunnen, og den forutsatte derfor ikke at kvinnen hadde overdratt eiendomsrett over grunnen til ham.

Førstvoterende foretok ikke noen selvstendig vurdering av om eiendomsretten til hyttebygget var avklart mellom partene (avsnitt 48):

Som jeg allerede har vært inne på, kan jeg ikke se at eiendomsretten til hytteeiendommen var avklart mellom B og A ved avtale eller på annet rettsstiftende grunnlag. Det gjelder også for As anførsel om at han er eneeier av hytta.

Det er interessant å se på de momenter hun gjennomgikk, og ikke fant tilstrekkelige, i vurderingen av om kvinnen hadde overført eiendomsrett over tomta til mannen. Da Høyesterett ikke foretok noen selvstendig vurdering av eiendomsforholdene til hyttebygget, ble disse momentene avgjørende også for etablering av eiendomsrett til bygget.

Førstvoterende la til grunn at begge parter trolig så for seg en framtid sammen og dermed ikke var så nøye med å avklare det formelle seg imellom, og at rene rimelighetshensyn kunne tilsi at mannen måtte anses som medeier i eiendommen.

I avsnitt 42 pekte hun på at mannen hadde gitt ulike versjoner av hva som skulle være rettsforholdet mellom partene. Variasjonen i hans forklaring gjennom rettsinstansene gjaldt hva som var avtalt om tomta. Det ser ut til at han gjennom alle instanser fastholdt at han var eneeier av hytta.

Det ble videre lagt vekt på mannens opptreden etter bruddet. Han hadde sendt brev til hjemmelshaveren halvannet år etter bruddet og bedt om opprydning i hjemmelsforholdene, men så gikk det over seks år før han foretok seg noe. I disse årene var det kvinnen som hadde rådigheten over hytta og som dekket de faste utgiftene.

Heller ikke kvinnen gjorde noe for å avklare eierforholdet til hytta. Førstvoterende mente at kvinnen burde ha gjort mer for å avklare eierforholdene, men kunne ikke se at hennes passivitet var av en slik karakter at hun kunne anses for stilltiende å ha akseptert sameie i eiendommen. Kvinnen hadde overtatt rådigheten over hytteeiendommen, og hadde derfor ikke noen umiddelbar oppfordring til å handle. Saksforholdet var dermed helt annerledes enn i Fårøya-dommen der det var utvist passivitet i om lag 18 år.

Høyesterett fant altså at disse momentene ikke var tilstrekkelig grunnlag for at mannen var eneeier av hytta.

3.4 Vurdering

Høyesteretts begrunnelse tok utgangspunkt i Fårøya-dommen. Denne dommen er kritisert fra flere hold.21 Det kan synes som om Høyesterett i dommen her benyttet anledningen til å understreke det som var utgangspunktet også i Fårøya-dommen, nemlig at det skal sterke grunner til for at eierforholdene til fast eiendom endres på ulovfestet grunnlag. Resultatet i Fårøya-dommen var at eiendomsrett til bygget bortfalt ved passivitet, men det var fordi Høyesteretts flertall mente at sterke grunner forelå.

Førstvoterende i vår sak skrev at Fårøya-dommen er et utslag av grunneiers sterke stilling i norsk rett. For min del synes jeg det er vanskelig å forstå Fårøya-dommen slik, i hvert fall når det gjelder resultatet. Saken gjaldt et hyttebygg og ikke grunneiendommen. De sameierne som tapte eiendomsrett til hyttebygget, og den sameieren som fikk eiendomsretten, var alle sameiere til grunnen der hytta sto. De som tapte eiendomsrett til bygget, gjorde det på tross av at de var (og forble) eiere av grunnen.

Den første anførselen Høyesterett tok stilling til i vår sak, var om partene var sameiere både i hytta og grunnen, se avsnitt 35. Dette var mannens prinsipale anførsel. Forutsetningen for et slikt sameie var at kvinnen hadde gitt fra seg en eierandel i tomta til mannen.

I Fårøya-dommen skrev førstvoterende (flertallet) at det skal sterke grunner til før eiendomsrett bortfaller på ulovfestet grunnlag (avsnitt 33), mens annenvoterende (mindretallet) skrev at det skal sterke grunner til for at en eiendom har blitt overført på ulovfestet grunnlag (avsnitt 46) (min utheving).

Et poeng for min drøftelse er at Fårøya-saken gjaldt eiendomsretten til et eksisterende hyttebygg (selv om det var blitt kraftig restaurert), slik at ingen av votaene der gjaldt etablering av ny eiendomsrett til et nybygg.

For den prinsipale anførselen i vår sak om at partene var sameiere både i tomta og hyttebygget, er denne sondringen ikke avgjørende. Et slikt sameie ville nettopp forutsatt overdragelse av deler av kvinnens eiendomsrett til tomta.

Førstvoterendes utgangspunkt om at dette krever sterke grunner, må være korrekt, og det var på bakgrunn av dette hun vurderte sakens momenter. Det betyr at mannen «startet i motbakke» da han påsto å være medeier i tomta. Førstvoterende konkluderte i avsnitt 46 med at hun ikke så at det forelå tilstrekkelig rettsstiftende grunnlag for sameie i eiendommen. Det er en konklusjon jeg er enig i.

Mannens subsidiære anførsel var at han var eneeier av bygget og hadde rett til punktfeste på kvinnens tomt.

I denne subsidiære anførselen ble det ikke anført at han hadde ervervet eiendomsrett til grunnen. Det er derfor en viktig forskjell mellom den prinsipale og subsidiære anførselen ved at dette ikke forutsatte at kvinnen har overdratt noe av sin grunneiendom til mannen. Den subsidiære anførselen gjaldt bare eiendomsretten til et nyoppført bygg.

Førstvoterende foretok ikke noen selvstendig vurdering av eiendomsretten til bygget uavhengig av tomta, se ovenfor i punkt 3.3. Utgangspunktet om at det skal sterke grunner til, og mannens «motbakke», ble dermed lagt til grunn også i spørsmålet om etablering av eiendomsrett til det nye hyttebygget.

Men etter min mening kan ikke dette restriktive utgangspunktet anvendes når det skal etableres eiendomsrett til den nye hytta. Dette er verken overføring eller bortfall av eiendomsrett, det er en nyetablering.

Høyesterett burde derfor foretatt en selvstendig vurdering av etablering av eiendomsrett til hyttebygget, og om det var holdepunkter for at mannen eide det.

Da må man foreta en alminnelig tolking av avtale, felles forståelse og andre rettsstiftende momenter. Det kan ikke kreves «sterke grunner» for etablering av eiendomsrett til et nybygg. Ved denne vurderingen må partene i utgangspunktet stille likt, uten presumsjoner eller krav om kvalifiserte grunner.

Ut fra de momenter førstvoterende la vekt på, er det etter mitt skjønn mye som taler for at mannen hadde i det minste en eierandel i hytta. Førstvoterende henviste til at begge parter så for seg en framtid sammen og hadde til hensikt å bruke hytta i lag, mannen betalte utgiftene til hytta og gjorde det meste av byggearbeidet, og rimelighetshensyn tilsa et sameie.

Disse momentene kunne tilsi at partene var sameiere i bygget. Men en slik løsning var ikke påstått for Høyesterett, og ble derfor ikke vurdert. Når så var tilfellet, må det etter min vurdering være mest nærliggende å komme til at han eide bygget, mens hun eide grunnen.

De etterfølgende forhold kan etter min vurdering ikke endre det etablerte eierforholdet. Verken mannens atferd etter bruddet eller kvinnens passivitet kan tillegges vekt ved bedømmelsen av eierforholdene. Fårøya-dommen gjaldt tap av sameieandeler ved passivitet, men over et mye lengre tidsrom (18 år), og etter at en av sameierne hadde utvist stor aktivitet og gjort omfattende investeringer med fullstendig rehabilitering av bygget. Så var ikke tilfellet i vår sak.

Etter mitt skjønn burde altså resultatet i saken vært at mannen var eier av hyttebygget, og kvinnen var eier av tomta.22

3.5 Skillet mellom eiendomsrett til tomt og eiendomsrett til bygg i familieretten

3.5.1 Innledning

Det er ikke uvanlig at eierforholdene til bygg og tomt er forskjellige, det ble eksempelvis resultatet i Fårøya-dommen. Vi har eksempler på et slikt skille også i familieretten.

I ekteskap og samboerskap kan situasjonen være at en av partene eier en tomt, og at paret i fellesskap bygger bolig på tomta. Det kan da oppstå spørsmål om tomt og bygg skal anses som to atskilte formuesobjekter, med forskjellig eierforhold, eller om tomta skal anses som et tingsinnskudd i et sameie bestående av tomt og bygg.

3.5.2 Høyesteretts avgjørelse Rt. 2004 s. 108

I Rt. 2004 s. 108 oppsto et slikt spørsmål om eierforhold ved beregning av et skjevdelingskrav etter ekteskapsloven § 59. Kona (A) hadde arvet en råtomt, og ektefellene hadde i fellesskap bygd bolig der. Tomta hadde steget mer i verdi enn huset. Tvisten sto om hvor stor del av verdistigningen kona kunne kreve holdt utenfor skiftet.

Lagmannsretten fant at boligeiendommen med tomt og bygg var blitt et sameie mellom partene. Verdien av konas skjevdelingsmidler måtte da beregnes etter verdiforholdet mellom tomt og boligeiendom på tidspunktet da hun skjøt tomta inn i sameiet.

Dette var Høyesteretts flertall ikke enig i. Flertallet mente at kona var eneeier av tomta på skiftetidspunktet, og at hun derfor kunne holde hele verdistigningen av tomta utenfor delingen.

Førstvoterende (flertallet) presiserte at det ikke var anført at det forelå noen avtale eller særlige forutsetninger hos partene om eierforholdene eller verdsettelsen (avsnitt 17). Hun skrev i avsnitt 24:

Tomta ble ikke ervervet av ektefellene i fellesskap, jf. ekteskapsloven § 31 annet ledd, og tilhørte i utgangspunktet ubestridt A. At en tomt bebygges av en annen enn eieren, er helt vanlig. Det foreligger da normalt et festeforhold, og utbyggingen medfører ikke i seg selv at det oppstår et sameie i grunnen. Lovgivningen skiller mellom eier av tomtearealet og eier av bygninger m.v. på tomta. Dette er to atskilte formuesobjekter, og må etter mitt syn behandles som det, også der ektefeller bygger hus på den enes tomt. Jeg er altså ikke enig i at tomten kan anses «inkorporert» i boligeiendommen.

Førstvoterende la videre vekt på at ekteskapsloven av 1991 ga en mye videre adgang til skjevdeling enn den tidligere loven. Hun påpekte at intensjonen var å oppnå en situasjon tilsvarende særeie, og at dersom tomta hadde vært kvinnens særeie, ville den ha forblitt hennes uavhengig av boligbyggingen. Dersom skjevdelingsregelen ga urimelige resultater, kunne dette avhjelpes av ekteskapsloven § 59 annet ledd.

Sverdrup kommenterte dommen i FAB 2004.23 Hun skrev at flertallets konklusjon om at tomten var i eneeie, syntes overraskende, og at dersom resultatet ble stående, ville mange norske huseiere erfare at de har bygget sitt hus på fremmed grunn. Sverdrup påpekte samtidig at det ikke var anført noe avtalegrunnlag om eierforholdet. Etter Sverdrups syn var avtalegrunnlaget det sentrale stiftelsesgrunnlaget for sameie, og burde ha vært anført. Når det manglet, var det uklart hvilken rekkevidde dommen hadde.

Sverdrup framholdt:

I mangel av holdepunkter for annet, bør man etter mitt syn gå ut fra at tomten er ment som et eierinnskudd i hele boligeiendommen. Jeg vil tro at flertallet av ektefeller vil betrakte tomt og hus som en enhet, når de går sammen om å bygge et felles hjem på tomt som den ene har innbrakt. Det naturlige utgangspunktet er en likestilt tilknytning til felles bolig. Det er også den mest praktiske løsningen både med tanke på rådigheten under samlivet […] og ved oppløsningen av sameiet […]. I normaltilfellene har det også formodningen mot seg at den andre ektefellen ville gått med på å bygge sitt hus på fremmed grunn, dersom han var blitt oppmerksom på situasjonen.

3.5.3 Senere lagmannsrettsavgjørelser

Etter Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2004 s. 108 har lagmannsrettene avsagt flere dommer om skjevdeling der avgjørelsen er lagt til grunn, slik at tomter er ansett som særskilte formuesobjekter og det er skilt mellom eiendomsrett til tomt og eiendomsrett til bygg.24 I disse avgjørelsene har lagmannsrettene foretatt konkrete vurderinger av eierforholdene til tomt og bygg, men uten å sette særskilte vilkår for overdragelse av fast eiendom eller å legge til grunn at eiendomsrett til tomt har en sterkere stilling enn annen eiendomsrett.25

3.5.4 Oppsummering og vurdering

Tomt og bygg kan altså anses som to separate formuesobjekter både ved ektefelleskifter og økonomiske oppgjør etter samboerskap. I de lagmannsrettsavgjørelsene der tomta er ansett som et selvstendig formuesobjekt, er det lagt vekt på at tomta er arv eller gave til en av ektefellene/samboerne fra dennes slekt, at eiendommen har tilknytning til slekten, og at andre slektninger er bosatt i nærheten.

Bortsett fra Gulating lagmannsretts påpekning av at det er naturlig at overføring av fast eiendom skjer ved skriftlig avtale,26 er det ikke stilt særskilte krav til en slik overføring.

I juridisk teori er det, til tross for Rt. 2004 s. 108, lagt til grunn som et utgangspunkt at tomta går inn i et sameie. Lødrup og Sverdrup skriver:

Når ektefellen har skutt inn sin tomt i et sameie som består av både tomt og bygning, vil bidraget tilsvare tomtens andel av den totale verdien av boligeiendommen på det tidspunktet da den ble skutt inn. Det kan imidlertid tenkes at tomt og bygning anses for å være to formuesobjekter også etter at ektefellene har bygget hus på tomten, slik Rt. 2004 s. 108.27

Med hensyn til 2017-dommen er det verdt å merke seg at det i familieretten ikke er noen presumsjon for at grunneier skal ha sterkere stilling enn den andre parten, eller at det skal mer til for å gi fra seg eiendomsrett til tomt enn til andre innskudd i sameier. Problemstillingen har vært om tomta kan skilles ut og verdsettes som eget formuesobjekt, mens det ikke har vært problematisert at boligbygget har vært sameie mellom partene.

4 Lov om hendelege eigedomshøve

4.1 Innledning

Det avgjørende i 2017-saken ble lov om hendelege eigedomshøve. Denne loven, som ble utarbeidet av Sivillovbokutvalet, har regler om eiendomsrett til ting som er sammenføyd eller sammenblandet, og om vederlag til den som har bidratt til tingen uten å bli eier. Loven omfatter både løsøre og fast eiendom.

For fast eiendom innebærer lovens regler at eieren av grunneiendommen har en sterk stilling ved at han får eiendomsrett til løsøre som inkorporeres på eiendommen og ikke kan skilles fra den uten for stor skade og kostnad, jf. § 11. Denne regelen kan føre til at eiere av grunnen overtar eiendomsretten til verdier som er større enn eiendommens opprinnelige verdi, slik Sivillovbokutvalet redegjorde for.28

Til gjengjelde plikter grunneieren å betale vederlag etter lovens § 10. I vår sak var mannens eventuelle vederlagskrav foreldet, slik at Høyesterett bare vurderte eierforholdet.

4.2 Lovens anvendelse når byggingen var avtalt

Et sentralt spørsmål i saken var om loven kom til anvendelse når byggingen av hytta var avtalt mellom hyttebygger og grunneier, og det altså ikke var noen feil eller misforståelse som førte til at A bygde hytte på Bs tomt.

Mannen hevdet at loven bare gjaldt når ting ble blandet sammen ved tilfeldigheter eller misforståelser og feil, og ikke ved planlagt bygging.

Førstvoterende var enig i at lovens tittel ga en viss støtte for et slikt syn. Men verken § 1 om lovens anvendelsesområde eller § 8 om sammenføyning med fast eiendom tilsa en slik begrensning.

Førstvoterende skrev:

(54) I Ot.prp.nr.30 (1967-1968) side 8, heter det at lova «i hovudsaka gjeld skiplingar som råkar ting og eigedomshøve av reine tilfelle eller mistak». Men i brev som departementet sendte ut i forbindelse med høring av lovutkastet, sies det at loven var ment å gjelde «også tilfelle hvor det ikke foreligger slike mistak, og kan etter tilhøva endog få betydning ved utfylling av en ufullstendig avtale mellom de berørte parter», jf. proposisjonens side 10. Når dette sammenholdes med at det første sitatet om «tilfelle eller mistak» bare gjelder «i hovudsaka», mener jeg disse uttalelsene i forarbeidene taler for at loven gjelder her. […]

(56) Jeg peker også på at Høyesterett tidligere har anvendt loven i tilfelle hvor byggingen på fremmed grunn i utgangspunktet var avtalt, jf. Rt-2013-1560. Spørsmålet om lovens betydning utenfor «mistaks-tilfellene» var ikke omtvistet i saken, men Høyesterett uttalte at loven skulle ha et vidt anvendelsesområde, jf. avsnitt 37.

Høyesterett konkluderte med at rettskildene samlet sett viste at loven gjelder også utenfor de tilfellene der bygging på fremmed grunn skyldes misforståelse eller feil.

Både Rt. 2013 s. 1560 og RG 2008 s. 1591 (Borgarting) gjaldt eierforhold til kårboliger som var oppført på gårdsbruk. I begge sakene var kårboligene oppført uten at det var inngått avtale om eierforholdet til boligene, og sakene ble avgjort etter lov om hendelege eigedomshøve. Høyesterettsdommen fra 2013 gjaldt bare vederlagskravet.

4.3 Loven er deklaratorisk

Lov om hendelege eigedomshøve gjelder bare så langt annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold, jf. § 1. I forarbeidene står det at «avvik kan følgje av eit særleg rettshøve som er skipa mellom partane tidlegare. Departementet vil særleg streke under det siste: Her ligg ein viktig – kan hende den viktigaste – avgrensinga av området for lovutkastet».29

I vår sak måtte det derfor avgjøres om rettsforholdene rundt hytta medførte at loven var fraveket.

Dette spørsmålet nevnte førstvoterende helt kort i avsnitt 49, direkte etter konklusjonen om at eiendomsretten til hytta ikke var avklart mellom B og A ved avtale eller annet rettsstiftende grunnlag: «Loven gjelder bare der eierforholdene ikke er avtalt eller følger av særlige rettsforhold, jf § 1».

Høyesterett verken problematiserte eller drøftet nærmere om loven var fraveket i forbindelse med hytta.

Meningen synes å være at når eiendomsretten ikke var avklart mellom partene, var heller ikke lov om hendelege eigedomshøve fraveket.

Etter min vurdering var eiendomsretten til hytta avklart mellom partene, jf. punkt 3.4 ovenfor. Min konklusjon ville innebære at loven ikke kom til anvendelse.

Men når Høyesterett kom til at eiendomsretten ikke var avklart, vil jeg hevde at det må foretas en særskilt vurdering av om loven var fraveket. Etter mitt skjønn er førstvoterendes spørsmålsstilling ikke helt presis. Spørsmålet om eiendomsretten er avklart, og spørsmålet om loven er fraveket, er to ulike problemstillinger.

I forarbeidene til loven ble det understreket at loven viker både for avtaler og forutsetninger. Sivillovbokutvalet skrev:

Det som særleg kan valda vanskar i praksis, er kva som skal gjelda der ei avtale er uklår og ufullstendig og det heller ikkje er greie lov- eller sedvanerettsreglar å halde seg til. Det lyt her verta ei konkret tolkingssak å finna løysing på dei spørsmål som reiser seg. Reglane i framlegget kan i slike tilfelle ikkje få noko å seia, utan når løysinga fell saman med – eller iallfall ikkje kjem i strid med – det som ein må gå ut ifrå har vore føresetnaden for det konkrete rettshøve det gjeld.30

Høyesterett tolket dette slik i Rt. 2013 s. 1560, avsnitt 39:

Det må kunne sies at Sivillovbokutvalet var fullt innforstått med at det ikke skal mye til for å legge til grunn en annen regel enn den utvalget foreslo som normalløsning. Jeg tilføyer at det her ikke bare er tale om forutsetninger som kan konkret knyttes opp mot de parter som er berørt. Det må også være riktig å vektlegge de forutsetninger som parter normalt vil måtte antas å ha i tilsvarende avtaleforhold eller situasjoner.

Det skal altså ikke mye til for å fravike lov om hendelege eigedomshøve.

Etter min mening må kjæresteforholdet mellom A og B, fellesskapet rundt hytteprosjektet og avtalen om at mannen skulle sette opp ei hytte på kvinnens tomt, innebære at loven var fraveket. Dette må gjelde selv om Høyesterett fant at eiendomsretten til bygget ikke var avklart mellom partene.

Loven var ment å ha et vidt anvendelsesområde, og Høyesteretts avgjørelse er i tråd med dette, se ovenfor i punkt 4.2. Men lovens vide anvendelsesområde må ses i sammenheng med at det etter forarbeidene ikke skulle mye til for å fravike lovens normalløsninger. Dette overså Høyesterett i sin vurdering.

4.4 Lovens anvendelse for samboere

Høyesterett vurderte også om kjæresteforholdet som sådant innebar at loven ikke kom til anvendelse.

Bakgrunnen for dette var at Høyesterett i Rt. 1984 s. 497 hadde fastslått at lovens vederlagsregler ikke skal anvendes for vederlagskrav på økonomisk oppgjør etter samboerskap:

Loven har et klart tingsrettslig siktepunkt. Mellom samboere består det et livs- og interessefelleskap som strekker seg langt utover eiendomsretten til de ting de anvender i fellesskap. Det er ikke unaturlig eller uvanlig at den ene bistår den annen uten tanke på økonomisk vederlag. At samboere arbeider sammen er særlig naturlig når det gjelder ting, herunder bolig som de begge skal dra nytte av, og da uten hensyn til hvem som eier den (på s. 507).

I vår sak, avsnitt 60, tok førstvoterende opp om partenes parforhold medførte at loven ikke kan anvendes:

Heller ikke det at partene var et par da byggingen skjedde, kan stenge for anvendelse av lov om hendelege eigedomshøve. I avgjørelsen i Rt-1984-497, som gjaldt spørsmål om vederlagskrav mellom tidligere samboere, ble det riktignok lagt til grunn at det var lite naturlig å forankre kravet i lov om hendelege eigedomshøve. Men der gjaldt saken en boligeiendom, og partene hadde vært samboere med en viss sammenblanding av økonomien. Det er ikke tilfelle i vår sak.

Førstvoterende viste til at samboerbegrepet forutsetter «en viss sammenblanding av økonomien». Det framgår av faktum i saken at noen slik sammenblandet økonomi hadde A og B ikke hatt, selv ikke da de var folkeregistrert sammen fra februar 2005.

En forskjell som Høyesterett ikke la vekt på, var at 1984-saken gjaldt vederlagskrav, mens vår sak gjaldt eiendomsrett. I 1984-dommen ga Høyesterett en prinsipiell begrunnelse for at lovens vederlagsregler ikke var anvendelig for samboere. Denne begrunnelsen vil gjelde tilsvarende for eierforhold, slik at det vil være best i tråd med avgjørelsen å legge til grunn at heller ikke lovens regulering av eierforhold i § 8 kommer til anvendelse mellom samboere.

Dommen fra 2017 innebærer at lov om hendelege eigedomshøve gjelder mellom kjærester, men ikke mellom samboere, og at samboerskapets «nedre grense» derfor er avgjørende for lovens virkeområde. Men etter min mening vil et kjæresteforhold mellom partene og deres fellesskap rundt oppføringen av et bygg lett kunne medføre at lovens regel må anses fraveket mellom partene.

1Peter Lødrup og Tone Sverdrup, Familieretten, 8. utgave, Oslo 2016 (heretter Lødrup og Sverdrup), s. 348.
2Se for eksempel Kirsti Strøm Bull, Ugift samliv, Oslo 1992.
3NOU 1999: 25 s. 35.
4NOU 1999: 25 s. 133.
5Samme sted.
6St.meld. nr. 29 (2002–2003) s. 65.
7Samme sted s. 66–67.
8John Asland mfl., Nordisk samboerrett, Oslo 2014. Fra norsk side deltok professorene John Asland og Tone Sverdrup.
9Prinsipp 1 (a) og (b).
10Lødrup og Sverdrup, s. 348.
11NOU 1999: 25 s. 132.
12Se nærmere i punkt 2.5 om rettslig betydning av senere samboerskap.
13NOU 2014: 1 s. 54.
14Lødrup og Sverdrup, s. 56, jf. RG 1957 s. 523 (Eidsivating).
15Lødrup og Sverdrup, s. 56, jf. RG 1984 s. 1013 (Eidsivating).
16Slik Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utg., 2. opplag, Oslo 2013, s. 263.
17Lødrup og Sverdrup, s. 139.
18Lødrup og Sverdrup, s. 141.
19Lødrup og Sverdrup, s. 351–352.
20Se lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameie § 15.
21Se Maria Vea Lund, «Om passivitet og Rt. 2015 s. 1157 Fårøyadommen», Jussens Venner vol 53, s. 33–53, og Einar Mo, «Kritisk blikk på Fårøya-dommen», Tidsskrift for eiendomsrett 2017, s. 59–70.
22Med forbehold for den løsning at partene var sameiere i bygget, men det var ikke påstått.
23Tone Sverdrup, «Skjevdelingskrav knyttet til verdistigning på arvet tomt – kommentar til en høyesterettsdom», FAB 2004, s. 76–82. Se også Lødrup og Sverdrup, s. 276.
24Se LG-2006-152635, LG-2007-71346, LA-2010-115371 og LH-2014-170408. Tilsvarende i samboeroppgjør i LE-2013-112649 og LG-2015-102860.
25I LG-2006- 76894 påpekte lagmannsretten at det ville være naturlig med en skriftlig avtale «ved en transaksjon som innebar overføring av rettigheter i fast eiendom».
26LG-2006-76894.
27Lødrup og Sverdrup, s. 147.
28Se NUT 1959: 4 s. 16.
29Ot.prp. nr. 30 (1967–68) s. 12.
30NUT 1969:4 s. 19.

Idunn bruker informasjonskapsler (cookies). Ved å fortsette å bruke nettsiden godtar du dette. Klikk her for mer informasjon