Myndighetenes beslutning om å innføre tiltak for å avhjelpe konsekvensene av Covid-19-pandemien våren 2020 (forårsaket av SARS-CoV-2-viruset) medførte at en rekke bedrifter og virksomheter ble pålagt å stenge. Andre kunne fortsette driften, men opplevde at kundegrunnlaget forsvant. I løpet av sommeren ble mange tiltak fjernet, og store deler av samfunnet kunne vende tilbake – ikke til normalen, men muligheten for å drive virksomhet var igjen til stede. I løpet av høsten har vi fått smittebølge nummer to. Og på ny har nasjonale og lokale myndigheter iverksatt tiltak for å begrense smitten og slå ned utbrudd der de oppstår.

Et spørsmål som raskt meldte seg da smittevernstiltakene ble iverksatt i den første bølgen, var om leietakere kunne nekte å betale husleie fordi myndighetene krevde at virksomheten stengte. Stikkordet var force majeure. Begrepet ble også påberopt som grunnlag for krav om leiereduksjon der leietakerne opplevde sviktende kundegrunnlag, selv om myndighetene ikke påla leietaker å holde stengt. Som følge av smittefrykt i befolkningen og råd fra regjering og smittevernmyndigheter om å holde seg mest mulig i ro var det ikke lenger omsetning å hente, og for å begrense tapet var det rett og slett bedre å låse dørene. De fleste landet raskt på at vilkårene for force majeure ikke var oppfylt i noen av disse tilfellene. Det var fortsatt fullt mulig å betale husleien, siden betalingssystemene fungerte helt upåvirket av SARS-CoV-2-viruset. Debatten fortsatte, men nå med rimelighetsbetraktninger og moralprekener; det var ikke rettslige holdepunkter for å kreve leiereduksjon, men gårdeier burde likevel ta sin del av samfunnsansvaret og bidra i dugnaden gjennom husleiereduksjoner. På den andre siden ble det fremhevet at med reduserte eller manglende leieinntekter ville gårdeierne selv risikere mislighold av egne forpliktelser. Resultatet for leietakerne kunne bli som å velge mellom pest og kolera. Heldigvis for noen kom kompensasjonsordningen til unnsetning for leietakere som kunne dokumentere omsetningssvikt. Men hva med de leietakerne som allerede hadde mottatt leiereduksjoner eller betalingsutsettelser fra velvillige gårdeiere? Disse måtte tåle avkortning i kompensasjonen, og de fleste valgte derfor å opprettholde full leie for å maksimere grunnlaget for kompensasjonsberegningen.

Et annet spørsmål, som ikke har vært like mye diskutert, er hvem som i realiteten er ansvarlig for smittevern i fellesområder og publikumsområder i ulike bygg. Er det utleier eller leietaker – om det i det hele tatt er et slikt ansvar for å sørge for tiltak som skal redusere smitte for brukere og besøkende. Som utgangspunkt er det eier (og dermed utleier) som har det overordnede ansvaret for sine bygninger, og plikt til å sørge for forsvarlige rutiner for å avdekke og fjerne farer. De forhold utleier er ansvarlig for, er imidlertid typisk knyttet til bygningsmassen – så som bygningens faremomenter (f.eks. fare for snø- og isras) og bygningstekniske krav. Det kan være fremmed å tenke seg at utleier uten særlig grunnlag i tillegg skal ha ansvar for å eliminere risiko for smitte i fellesarealer i bygningen, f.eks. ved tilbud om håndsprit, skilting, særlig grundig vask eller adgangsbegrensninger. Og er det i denne sammenheng egentlig forskjell på SARS-CoV-2-virus og andre, mindre farlige virus og bakterier?

Problemstillingen er aktuell både i bygg der leietaker har virksomhet som retter seg mot allmennheten, og andre typer yrkesbygg så som kontorer, lager etc.

I flerbrukerbygg er det normalt utleier som har kontroll over renholdets hyppighet, omfang og grundighet, f.eks. gjennom valg av renholdere og fastsettelsen av rutiner. Leietakere og andre brukere vil nok selv uten holdepunkter i kontrakt kunne forvente at det er forsvarlige rutiner for renhold, og at disse følges med normal frekvens og intensitet. Det kan nok likevel spørres om det er grunn til å oppstille en aktivitetsplikt tilknyttet fellesarealer og fellestjenester utover det helt generelle, ved omstendigheter så som epidemier og pandemier av særlig farlighet. Dvs. at man som eier av en bygning for utleie plikter å iverksette rutiner som sikrer et visst minimum av smittevern.

Når det gjelder smitteverntiltak mer generelt, f.eks. at ingen av leietakerne bryter krav om hjemmekontor, eller at avstandskrav overholdes av besøkende, så er det mer nærliggende at dette knyttes til den virksomhet som drives i bygget. Utgangspunktet må her være at kravene som stilles til smittevernfaglig forsvarlig drift, er myndighetspålagte krav som knyttes til leietakers virksomhet. Covid-19-forskriften inneholder ikke noen spesielle krav til en utleier i denne forbindelse. Spørsmål om ansvar kan imidlertid ikke utelukkes om utleier leier ut lokaler til en leietaker, vel vitende om at denne ikke innretter seg etter myndighetenes smittevernpålegg. Gjeldende krav til smitteverntiltak rettet mot leietakers virksomhet behandles derfor som alle andre offentligrettslige krav, og reguleres av leieavtalen. For leieavtaler inngått basert på meglerstandarden vil leietaker være ansvarlig for at virksomheten drives i samsvar med nye offentligrettslige krav, herunder også smittevernskrav. Utleier vil da ikke ha noen plikt til å aktivt følge opp smittevern eller leietakers implementering av dette. Utleier vil likevel kunne ha en interesse av å påse at det er et visst smittevern på eiendommen, herunder i fellesarealer – både kommersielt, for å unngå uheldig publisitet, og moralsk som et bidrag til den felles dugnaden for å redusere smitte.

Fordelingen av kostnadene ved smitteverntiltak må vurderes ut fra leiekontraktens bestemmelser. Leiekontrakter som er basert på meglerstandarden, vil normalt legge plikten til å betale for slike tiltak tilknyttet virksomheten på leietaker, og kostnadene ved rimelige smittevernstiltak som ekstra vask, håndsprit eller liknende bør ofte kunne belastes leietakerne gjennom felleskostnadene. Det er likevel ikke utenkelig at det i lys av erfaringene etter Covid-19-pandemien bør inntas mer utfyllende bestemmelser omkring smitteverntiltak i leiekontraktene, enten i forbindelse med kontraktsforhandlinger i sin alminnelighet eller i meglerstandardene.