Eiendomsrett er et grunnleggende rettslig begrep. Den er også et viktig samfunnsfenomen, som det ofte har stått strid om. Hvor sterkt eiendomsretten står, kan gjerne vurderes etter to akser. For det første i hvilken grad eieren er beskyttet mot at andre overtar eiendommen eller utnyttelsen av den. For det andre i hvilken grad eieren står fritt til å benytte og utnytte eiendommen som hun vil.

I høst kom det en dom der Høyesterett understreket eiendomsrettens sterke posisjon i norsk rett (HR-2017-2064-A). En mann bygget hytte på kjærestens tomt uten at det ble inngått noen avtale, hverken skriftlig eller muntlig, om eiendomsforholdene. Om litt ble det brudd i forholdet, og mannen krevde sameiepart i hytteeiendommen. Men Høyesterett fant intet rettsstiftende grunnlag, og vendte tommelen ned for kravet. En samlet rett viste til «grunneiers sterke stilling i norsk rett», og fremholdt at «sterke grunner måtte til, før eiendomsrett kunne tenkes å falle bort på ulovfestet grunnlag».

I argumentasjonen viste Høyesterett til en annen relativt ny dom (Rt. 2015 s. 1157). Spørsmålet er hvor treffende det var. Der hadde en sameiehytte stått til nedfalls, og én sameier gjennomførte alene en fullstendig rehabilitering av den. Heller ikke der forelå det skriftlig eller muntlig avtale mellom sameierne, men Høyesteretts flertall kom likevel til at mannen var blitt eneeier av hyttebygningen. At man da gikk på tvers av positiv lovregulering i både hevdslov og sameielov, ble ikke avgjørende: Flertallsargumentasjonen knyttet seg i hovedsak til spørsmål om subjektive forventninger og konkret rimelighet. Etter Rt. 2015 s. 1157 kunne man spørre seg om dommen sementerte en regel om tingsrettslig rimelighetssensur. På bakgrunn av den såkalte Sigdaldommen (Rt. 1992 s. 352) mente Sjur Brækhus allerede i 1998 å ha sett konturene av dette – en slags tingsrettslig parallell til den avtalerettslige sensurregelen i avtaleloven § 36. Når en samlet Høyesterett i høst derimot understreker grunneierens sterke stilling i norsk rett, får vi bare vente i spenning på fortsettelsen.

I sakene om sameieforhold har det vært spørsmål om eiendomsrettens posisjon innenfor det klassiske privatrettslige domenet. Men i samfunnsdebatten er det gjerne et annet forhold det står strid om, nemlig forholdet mellom den private eiendomsrett og det offentlige. Her til lands har vi en hundreårig tradisjon for at det offentlige kan gå svært langt i å regulere eiendomsretten uten erstatning til eieren. Med få unntak er det bare der eiendomsretten fratas eieren, ved egentlig ekspropriasjon, at domstolene har latt konstitusjonsbeskyttelsen tre i kraft – Grunnloven § 105.

Regjeringen Solberg har imidlertid hatt som mål å styrke eiendomsretten også vis-à-vis det offentlige. I Sundvolden-erklæringen fremholdt de fire samarbeidspartiene at eiendomsretten er en grunnleggende rettighet, og at de ville styrke eiendomsretten og sikre en god erstatningsordning for dem som får båndlagt eiendom til infrastrukturformål.

Regjeringen har bidratt til å lette reguleringstrykket noe. Et eksempel er lovendringer i 2017 som skal bidra til at færre erverv vil omfattes av konsesjonsplikt, boplikt og priskontroll, og til større utbud av skogarealer. Når det gjelder erstatningsordningene, synes imidlertid den rettslige situasjonen å stå på stedet hvil. Snarere kan Høyesterett synes å ha strammet noe til ved erstatning for ekspropriasjon til infrastrukturformål. Ved en avgjørelse om veiekspropriasjon rett før jul (HR-2017-2338-A) opphevet Høyesterett en lagmannsrettsdom som bygget på en objektiv tilnærming til spørsmålet om påregnelig bruk – og avkastning – av de eksproprierte arealer, med lavere erstatningsutbetalinger som resultat. Noen utvikling som i Sverige, der man de senere årene har styrket erstatningsvernet ved ekspropriasjon, har myndighetene ikke tatt initiativ til.

Går vi utenfor infrastrukturformålene og ser på område- og artsvern, kan det også være grunn til å spørre om gjeldende erstatningsordninger står i forhold til målsettingen om styrket eiendomsvern. I slike tilfeller er beskyttelse etter Grunnloven § 105 i praksis fraværende, og etter dagens lovgivning er erstatning ved områdevern begrenset til tap som skyldes vanskeliggjøring av «igangværende bruk». Tap som følge av planlagte og påregnelige bruksendringer som ennå ikke er gjennomført, er det altså ikke erstatningsgrunnlag for. Og der det gis forskrift om prioriterte arter, synes erstatningsvernet å være svekket ytterligere.

Den gjeldende rettssituasjonen bygger på vår lange tradisjon om et prinsipielt skille mellom ekspropriasjon og regulering. I eiendomsrettsbeskyttelsen etter EMK P1-1 er denne todelingen derimot ikke like fremtredende, i den forstand at også reguleringer skal undergå en rettslig proporsjonalitetstest. Det må dokumenteres en rettferdig balanse mellom samfunnsinteressene og eiendomsbeskyttelsen. Inngrepet kan altså ikke være uforholdsmessig i den forstand at den som blir utsatt for reguleringen, må bære en – i Høyesteretts oversettelse – «individuell og overdreven byrde» (HR-2016-304-S).

Om manglende erstatning ved område- og artsvern i alle tilfeller vil stå seg overfor EMK P1-1, fremstår som et betimelig spørsmål. Som Høyesterett selv har påpekt, synes EMD suksessivt å ha utviklet et sterkere eiendomsvern. Selv om statene har en betydelig skjønnsmargin ved reguleringer til naturvernformål, legger EMD vekt på om myndighetene har foretatt en grundig kartlegging og avveining av de motstridende interessene. Dette fikk Norge merke da Lindheimsaken om tomtefeste ble prøvd i Strasbourg.

I Jeløya-erklæringen gjentas det at «eiendomsretten er grunnleggende», og det fremholdes at «grunneiere bidrar i betydelig grad til å ta vare på og forvalte kulturlandskap, skog og vernet natur». Dette bør følges opp av en fornyet vurdering av det gjeldende erstatningsregimet ved område- og artsvern, for å sikre Norge god margin til de minimumsstander for eiendomsvern som følger av våre menneskerettsforpliktelser.