Oppgrader til nyeste versjon av Internet eksplorer for best mulig visning av siden. Klikk her for for å skjule denne meldingen
Ikke pålogget
{{session.user.firstName}} {{session.user.lastName}}
Du har tilgang til Idunn gjennom , & {{sessionPartyGroup.name}}

Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet

Housing affordability

Ph.d. i samfunnsøkonomi, spesialrådgiver ved Norges Bank


Ph.d. i samfunnsøkonomi, spesialrådgiver ved Norges Bank

Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet har betydning for etterspørselen etter bolig. Vi analyserer kjøpekraft i boligmarkedet ved å sammenstille fordelingen av prisen på omsatte boliger med fordelingen av hvor dyre boliger husholdningene kan lånefinansiere. Det siste beregnes med utgangspunkt i husholdningenes gjeldsdisponible inntekt, bankenes boliglånsrente, avdrag samt krav til betjeningsevne. Ved beregning av gjeldsdisponibel inntekt kontrollerer vi for utgifter til alminnelig forbruk. Formue og egenkapital inngår ikke i beregningen av kjøpekraft. For store grupper er kjøpekraften opprettholdt over tid til tross for betydelig høyere boligpriser. I Oslo har kjøpekraften utviklet seg relativt svakt de senere år sammenlignet med andre større byer og landet totalt sett.

Nøkkelord: boligmarkedet, kjøpekraft, husholdninger, fordeling

Housing affordability is an important factor for housing demand. We analyse housing affordability by measuring the distribution of selling prices in the housing market against the distribution of household capacity to debt-finance a home. The latter is calculated based on household debt-servicing income, banks’ residential mortgage rates, principal payments and debt-servicing capacity requirements. When calculating debt-servicing income, ordinary consumption expenditure is withdrawn. Household wealth and equity are not included. For large groups of households, affordability has remained stable over time, in spite of higher house prices. In Oslo, developments in affordability have been relatively weak in recent years compared with other cities and Norway as a whole.

Keywords: housing market, affordability, households, distribution

1. Innledning

De fleste norske husholdninger eier sin egen bolig. Dette er et resultat blant annet av etterkrigstidens boligpolitikk der boliger ble bygget til en rimelig penge slik at mange fikk tilgang til boliger til en pris som sto i forhold til deres inntekter (Sørvoll, 2011). Boligprisene har nå i lang tid vokst sterkere enn husholdningenes inntekter. Det kan indikere en svekkelse av husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet, og utviklingen kan ha fordelingsmessige implikasjoner. Samtidig kan perioder med sterkere vekst i boligpriser enn i husholdningenes inntekter være et tegn på oppbygging av ubalanser. Slike perioder har ofte kommet i forkant av ustabilitet og boligprisfall (Norges Bank, 2013). I denne analysen belyser vi utviklingen i husholdningene kjøpekraft i boligmarkedet med vekt på fordelingsmessige konsekvenser.

Boligkjøpekraft er ikke et entydig begrep, og ulike studier operasjonaliserer begrepet på ulike måter. Aktører som regelmessig publiserer beregnede indekser for boligkjøpekraft, belyser ofte utviklingen for medianhusholdningen. I USA brukes Housing Affordability Index, som publiseres av The National Association of Realtors, som mål på husholdningenes kjøpekraft. Denne indeksen viser forholdet mellom medianinntekten og kostnadene ved å betjene et boliglån knyttet til medianboligen (Federal Reserve Bank of San Francisco, 2003). Andre aktører gjør lignende indeksberegninger (se f.eks. NUMBEO, 2019; aktører omtalt i Quigley & Raphael, 2004; se også Astrup & Barlindhaug, 2012). En annen del av litteraturen innenfor boligkjøpekraft belyser i hvilken grad inntekten til husholdninger med lavere inntekter kvalifiserer til å lånefinansiere en bolig. Den norske sykepleierindeksen er et eksempel på dette (Lund, 2018). Studier med vekt på lavinntektshusholdninger har gjerne som formål å belyse boligpolitiske tiltak (se f.eks. Gabriel, Jacobs, Arthurson, Burke & Yates, 2005 og referanser i denne samt Aarland, 2012 for en analyse på norske data).

Valg av operasjonalisering av kjøpekraft i boligmarkedet avhenger av formål og kan ha betydning for konklusjonen. I litteraturen pekes det på svakheter en bør forsøke omgå (se f.eks. Stone, 2006; Gan & Hill, 2009). Det fremheves at mål på boligkjøpekraft bør ta hensyn til at husholdningene må kunne betale for forbruk av andre varer og tjenester enn bolig, at husholdninger med høyere inntekter må forventes å kunne benytte en høyere andel av inntekten på bolig enn de med lavere inntekter, samt at beregninger på aggregerte data for medianhusholdningen eller for utvalgte husholdninger kan skjule fordelingsmessige trekk ved kjøpekraft i boligmarkedet av betydning når en ønsker å gjøre en mer helhetlig vurdering.

En utfordring i analyser av boligkjøpekraft er skalering av hvor mye av inntekten en husholdning faktisk kan og er villig til å benytte på gjeldsbetjening eller boutgifter. Erfaringen blant annet fra bankkrisen i Norge rundt 1990 viser at husholdninger flest prioriterer betjening av boliglån og er villig til å kutte vesentlig i annet forbruk dersom de opplever uventede økonomiske hendelser. Samtidig tyder tall fra norske forbruksundersøkelser på at de fleste husholdninger avgrenser omfanget av boutgifter for å gi rom for annet forbruk utover hva som kan betegnes et minimumskonsum. Også internasjonalt finner en at husholdninger normalt ikke tilpasser seg helt på marginen når de kjøper bolig (Gan & Hill, 2009). Ulike informasjonskilder er benyttet ved kalibreringen av denne skaleringsparameteren, blant annet forbruksundersøkelser, regelverk for bostøtteordninger og fattigdomsstudier.

De fleste husholdninger finansierer boligkjøp med betydelig gjeldsopptak, og evne til å betjene gjeld er derfor viktig. I denne analysen følger vi i stor grad Gan og Hill og beregner et mål på kjøpekraft som reflekterer husholdningenes evne til å lånefinansiere boligkjøp. Utgangspunktet for beregningen er husholdningens inntekt etter skatt, der vi også trekker fra utgifter til et nøkternt forbruk. Det følger av denne metoden at andelen av inntekt etter skatt som kan benyttes på utgifter til bolig, øker med inntekten. Som i Gan og Hill gjør vi beregninger langs hele fordelingen av husholdninger. For å anslå andelen av inntekten en husholdning bruker på bolig, benytter Gan og Hill informasjon fra forbruksundersøkelser. I vår tilnærming, hvor vi fokuserer på evnen til å lånefinansiere boligkjøp, velger vi å ta utgangspunkt i reguleringsbaserte krav til gjeldsbetjeningsevne i skaleringen (Lovdata, 2018).

Husholdningenes formue trekkes ikke inn i analysen. Generelt inkluderer ikke analyser av kjøpekraft i boligmarkedet husholdningenes formue.

Vi er særlig interessert i hvordan utviklingen i boligpris, rente og inntekt etter utgifter til alminnelig forbruk har påvirket boligkjøpekraften over tid. Den beregnede indikatoren på kjøpekraft muliggjør en dekomponering av utviklingen etter disse faktorene.

Boligmarkedet består av mange geografiske delmarkeder med til dels stor variasjon i prisnivå. Prisnivået er generelt høyere i de større byene. Samtidig er det stor heterogenitet i husholdningenes inntekter. Hvordan heterogeniteten i boligpriser og inntekt samvarierer, påvirker boligkjøpekraften. Vi analyserer derfor utviklingen både i landet samlet, i Oslo og i andre store byer, hvor vi inkluderer Bergen, Trondheim og Stavanger med Sandnes. Vi ser også særskilt på kjøpekraften til unge husholdninger i Oslo.

Analysen finner at lavere rente, inntektsvekst og svak vekst i prisen på alminnelig forbruk har gjort at store grupper husholdninger i hovedsak har opprettholdt sin kjøpekraft i boligmarkedet over tid til tross for høyere boligpriser. Husholdninger i den nedre delen av fordelingen har hatt en relativt svak utvikling i sin kjøpekraft. Også kjøpekraften til medianhusholdningen i Oslo har utviklet seg relativt svakt de senere år.

Kapittel 2 redegjør for data og metode. Kapittel 3 viser analyser av husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet, kapittel 4 redegjør for mulige utvidelser, mens kapittel 5 gir en oppsummering. I appendiks 1 diskuteres betydningen av utelatelse av formue fra kjøpekraftsanalysen.

2. Data og metode

Vi henter informasjon om inntekt etter skatt, gjeld og renteutgifter på husholdningsnivå fra Inntekts- og formuesstatistikken for husholdninger fra Statistisk sentralbyrå (Statistisk sentralbyrå, 2016). Dataene er basert på skattemeldingen til personer i husholdningene, de er årlige og dekker perioden 2004–2016. Opplysningene er rapportert ved utgangen av året.

Datasettet omfatter 2,1–2,4 millioner husholdninger per år.1 En kan argumentere for at vi i vår analyse burde ekskludere husholdninger som ikke er potensielle boligkjøpere. Slik informasjon er ikke tilgjengelig, men et alternativ er å ekskludere hele grupper. Blant for eksempel de eldste og yngste, eller studenter, er det trolig et større innslag av ikke-potensielle boligkjøpere enn i andre grupper. Samtidig er det eldre som kjøper og flytter inn i leiligheter, og også blant studenter er det boligkjøpere. Andelen boligeiere blant unge har økt over tid (Lindquist, Solheim & Vatne, 2017, s. 17). Blant yngre og eldre er det mange lavinntektshusholdninger. Siden vi er interessert i utviklingen i kjøpekraft også blant disse, har vi valgt å ikke ekskludere husholdninger ut fra slike gruppekriterier i denne analysen.2

Som anslag på utgifter til livsopphold utenom bolig benytter vi SIFOs referansebudsjett for utgifter til alminnelig forbruk (SIFO, 2018). Forbrukstallene fra SIFO representerer et nøkternt forbruk, men er ikke et mål på et minimumsforbruk for en husholdning. Tallene inkluderer blant annet faste utgifter til barnepass. I beregningene av utgifter til alminnelig forbruk på husholdningsnivå tar vi hensyn til husholdningens størrelse og sammensetning. Forbrukstallene varierer ikke med inntekt eller bosted.3

Tall for kjøpesum ved boligtransaksjoner i Norge og informasjon om boligen hentes fra tinglyste skjøter i Kartverket som leveres av Ambita (Kartverket, 2019). Datasettet består av opp mot 100 000 omsetninger per år. Statistikken omfatter omsatte leiligheter i borettslag. Vi har ikke oversikt over omfanget av fellesgjeld i borettslag. I den grad slik gjeld bidrar til å redusere kjøpesummen og øke boutgiftene, vil slike boliger fremstå som rimeligere og derved enklere å kjøpe enn de faktisk er. I analysen vil dette kunne bidra til å øke husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet.

Utlån fra banker og kredittforetak er den viktigste kilden til boliglån. Vi benytter gjennomsnittlig rente på utestående lån til husholdninger med pant i bolig fra banker og kredittforetak som rentesats i analysen (Statistisk sentralbyrå, 2018), da vi ikke har tilgang til data som viser renten på nye boliglån på husholdningsnivå. Trolig er spredningen av individuelle renter på nye boliglån fra banker relativt liten i Norge slik at en gjennomsnittlig rentesats er en god approksimasjon. Husholdningene har lett tilgang til informasjon om ulike bankers lånebetingelser. I våre beregninger vil husholdningene være tilnærmet like risikable siden de låner maksimalt innenfor like kriterier. Videre er andelen fastrentelån relativt lav i Norge, slik at renten på utestående lån i stor grad følger utviklingen i den flytende renten. Den valgte renten er tilgjengelig fra 2008, og vi lar dette være startår for analysen.

Metoden vi benytter for å beregne husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet, består av tre trinn:

  1. Først beregner vi hvor mye inntekt husholdningen maksimalt kan bruke på å betjene gjeld, gjeldsdisponibel inntekt, ved å trekke utgifter til alminnelig forbruk fra inntekt etter skatt. Forbruksutgiften varierer med husholdningens størrelse og sammensetning. Andelen av inntekten en husholdning kan bruke på å betjene gjeld, øker med inntekten.

  2. Deretter beregner vi husholdningens låneevne som den dyreste boligen husholdningen evner å lånefinansiere. Denne evnen avhenger av gjeldsdisponibel inntekt samt av hvor stor andel av denne inntekten husholdningen vil og får benytte på gjeldsbetjening, dvs. på renter og avdrag. Gitt vår vektlegging av evnen til å lånefinansiere boligkjøp, dvs. på gjeldsbetjeningsevne, velger vi å benytte myndighetenes krav til gjeldsbetjeningsevne i skaleringen av gjeldsdisponibel inntekt.

    I beregninger inngår gjennomsnittlig boliglånsrente, myndighetenes krav om å tåle en økning i renten på 5 prosentpoeng og en antagelse om at lånet er et annuitetslån med 30 års løpetid. Dette gir årlig gjeldsbetjeningskostnad i form av summen av renter og avdrag.4

  3. Til slutt beregnes husholdningenes kjøpekraft ved å sammenstille fordelingen av låneevne med fordelingen av prisen på omsatte boliger. Kjøpekraften er gitt ved andelen av omsatte boliger (sortert etter boligpris) hvor en gitt husholdning (sortert etter låneevne) kan lånefinansiere et boligkjøp.

Vi gjør beregninger for Norge samlet, Oslo og andre store byer, som omfatter Bergen, Trondheim og Stavanger med Sandnes. I tillegg gjør vi beregninger for unge i Oslo under 35 år. For denne gruppen avgrenser vi boligmarkedet i Oslo til leiligheter under 50 kvadratmeter.

2.1 Husholdningenes gjeldsdisponible inntekt

Beregningen av gjeldsdisponibel inntekt, ID, som er trinn 1 i metoden skissert over, er vist i ligning (1).

(1)

der i og t betegner henholdsvis husholdning og år, τ er skattesats på alminnelig inntekt som inngår i beregningen av det realiserte rentefradraget som det korrigeres for (satsen er lik for alle husholdninger), og SIFO er beregnet forbruksutgift.

Husholdningenes gjeldsdisponible inntekt økte fra 2008 til 2016, men som følge av en svak inntektsutvikling i 2016 var det en generell nedgang i gjeldsdisponibel inntekt dette året. Det har vært en moderat vekst i SIFO-utgiftene over tid. Disse utgiftene utgjør en større andel av inntekten på lavere nivåer, og dette har bidratt til at veksten i gjeldsdisponibel inntekt i prosent, har vært sterkest på lavere nivåer i inntektsfordelingen. Gjeldsdisponibel inntekt er skjevt fordelt, og i 2016 var denne inntekten 227 000 kroner for medianhusholdningen, mens den var vel en tredel av dette for 25-persentilen og nær det dobbelte for 75-persentilen.

2.2 Husholdningenes låneevne

Vi vil nå beregne hvor dyr bolig en husholdning evner å lånefinansiere, låneevne, gitt husholdningens gjeldsdisponible inntekt. Dette er trinn 2 i metoden skissert tidligere. På dette trinnet tar vi hensyn til krav til gjeldsbetjeningsevne i §3 i Boliglånsforskriften (Lovdata, 2018)5:

Finansinstitusjonen skal beregne kundens evne til å betjene lånet basert på kundens inntekt og alle relevante utgifter, herunder renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold.

I vurderingen av kundens betjeningsevne skal finansinstitusjonen legge inn en renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået. (…) Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, skal lånet ikke innvilges.

Vi har allerede tatt hensyn til normale utgifter til livsopphold ved å trekke ut SIFO-utgiften i beregningen av gjeldsdisponibel inntekt. For å komme frem til låneevne må vi beregne hvor mye gjeld husholdningen kan betjene selv ved en økning i renten på 5 prosentpoeng.

Vi starter med å beregne den samlede årlige kostnaden ved gjeldsbetjening, CD, som er summen av renter og avdrag. Vi bruker en standard annuitetsformel hvor gjeldsbetjeningskostnaden i år t avhenger av gjeldsopptaket, Dt, rentesatsen, , som består av bankenes gjennomsnittlige rente på utestående boliglån til husholdninger pluss 5 prosentpoeng i tråd med reguleringskravet, og nedbetalingstid i antall år, N, som vi setter til 30.6

(2)

Kostnaden ved gjeldsbetjening skal kunne dekkes av husholdningens gjeldsdisponible inntekt. Annuitetsformelen tar ikke hensyn til skattefradrag for renteutgifter, et fradrag som bidrar til å øke gjeldsnivået som kan betjenes med en gitt gjeldsdisponibel inntekt. Ligning (3) gir sammenhengen mellom kostnaden ved gjeldsbetjening og gjeldsdisponibel inntekt justert for skattefradraget for renteutgifter, .

(3)

Vi omformulerer ligning (3) slik at vi får et uttrykk for gjelden i ligning (4). Gjelden en husholdning kan betjene begrenses av gjeldsdisponibel inntekt, gjeldsbetjeningskostnader og lånebetingelser.

(4)

Den dyreste boligen husholdningen kan lånefinansiere, dens låneevne , er da gitt ved

(5)

Husholdningenes låneevne har generelt økt over tid. Mens medianhusholdningen i Norge samlet hadde evne til å lånefinansiere en bolig på knappe 1,8 millioner kroner i 2008, hadde låneevnen åtte år senere nær doblet seg til en bolig på vel 3,4 millioner kroner, se figur 1. Dette gjenspeiler både en vekst i husholdningenes inntekter, en svært moderat vekst i prisen på alminnelig forbruk og en nedgang i boliglånsrenten fra 7 til 2,5 prosent. Bankenes boliglånsrenter falt markert i 2009 og i de to siste årene av analyseperioden vår. I øvrige år er renten på et relativt stabilt nivå. Mange husholdninger hadde en svak inntektsvekst i 2016, noe som bidro til å trekke deres låneevne ned. I andre halvdel av analyseperioden løftet låneevnen til medianhusholdningen i andre store byer seg til om lag samme nivå som for Norge, mens den i Oslo fortsatte å ligge opp mot en halv million kroner lavere. Medianhusholdningen blant unge under 35 år i Oslo har som ventet en lavere låneevne enn andre, men disse hadde den sterkeste prosentvise veksten over perioden under ett blant gruppene vi har gjort beregninger for.

Figur 1

Den dyreste boligen husholdningen kan lånefinansiere. Median og 25-persentil etter område og alder. Millioner kroner. 2008-20161

Kilder: Ambita, SIFO, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

1) 25-persentilhusholdningen i Oslo under 35 år har ikke positiv låneevne.

Låneevne er skjevt fordelt, og 10-persentilhusholdningen har i realiteten ikke kapasitet til å betjene et boliglån, mens 25-persentilen har kapasitet til å betjene et lån på en bolig til litt over 1,2 millioner kroner i 2016 gitt betingelsene i beregningene, se figur 1. I byene var låneevnen til 25-persentilen under 1 million kroner, mens den blant de unge i Oslo var null.

En sammenligning av husholdningenes låneevne på tvers av områder viser at låneevne er skjevere fordelt i storbyene enn i landet samlet, se figur 2. I storbyene er låneevne noe høyere for de høyere persentilene og noe lavere for de lavere persentilene enn i landet samlet. I Oslo er låneevne lavere enn for landet under ett og andre storbyer over store deler av fordelingen. Mens låneevne i andre store byer ligger over landet samlet fra rundt 35-persentilen, må vi opp til 70-persentilen for det tilsvarende i Oslo. Mange unge i Oslo har lav inntekt og derved lav låneevne. Men mens medianhusholdningen i Oslo under 35 år hadde kapasitet til å lånefinansiere en bolig på 2,1 millioner kroner i 2016, var kapasiteten til den unge 75-persentilen 4,6 millioner kroner.

Figur 2

Den dyreste boligen en husholdning kan lånefinansiere. Etter område og persentil. Millioner kroner. 2016

Kilder: Ambita, SIFO, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

2.3 Kjøpekraft i boligmarkedet

Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet avhenger av prisen på tilgjengelige boliger for salg. Vi lar den tinglyste kjøpesummen på fritt omsatte boliger representere prisen på tilgjengelige boligobjekter.

Boligprisene har vokst betydelig over tid, se figur 3. Prisen på medianboligen i Norge samlet økte fra 1,7 til 2,7 millioner kroner over analyseperioden. Veksten har vært sterkest i de lavere persentilene, slik at de billigste boligene er blitt relativt sett dyrere. Særlig sterk var veksten i 10-persentilprisen som økte med nær 80 prosent, fra 700 000 kroner i 2008 til 1,3 millioner kroner i 2016.

Figur 3

Boligpris etter område og segment. Median og 25-persentil. Millioner kroner. 2008-2016

Kilder: Ambita og Norges Bank

Boligprisene er høyere i byene enn i landet samlet. I 2015 og 2016 var prisveksten spesielt sterk i Oslo, og dette bidro til et relativt høyt prisnivå i hovedstaden. Prisene i andre store byer påvirkes av en svak utvikling i Stavanger og omland etter oljeprisfallet i 2014.

I 2016 var medianboligprisen i Oslo 3,4 millioner kroner, mens 90-persentilen var 7,5 millioner kroner, se figur 4. Fordelingen av prisen på omsatte boliger er skjevere i Oslo enn i andre storbyer og landet under ett. Spesielt de dyreste objektene i Oslo ligger relativt høyt i pris. På grunn av den sterke boligprisveksten i Oslo har det vært mye oppmerksomhet rettet mot muligheten for unge husholdninger til å etablere seg i Oslo. Vi har derfor også beregnet fordelingen av prisen på leiligheter i segmentet 30–50 kvadratmeter i Oslo. Beregningen viser at medianleiligheten i dette segmentet i 2016 kostet 2,8 millioner kroner, og at 90-persentilleiligheten var omtrent dobbelt så dyr som 10-persentilleiligheten.

Figur 4

Fordeling av boligpris. Etter område, segment og persentil. Millioner kroner. 2016

Kilder: Ambita og Norges Bank

I beregningen av husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet tar vi utgangspunkt i fordelingen av husholdningenes låneevne, som vist i figur 2, og fordelingen av boligpriser, som vist i figur 4. La være låneevne til p-persentilhusholdningen og Pq,t være q-persentilen i fordelingen av boligpriser, begge i år t. Vi har tidligere funnet at låneevne til medianhusholdningen i Norge samlet i 2016 er 3,4 millioner kroner. Det betyr at =3,4 millioner kroner. Ser vi på fordelingen av boligpriser Pq,t så finner vi at 3,4 millioner kroner tilsvarer 70-persentilen i denne fordelingen, P70,2016=3,4 millioner kroner. Medianhusholdningen har evne til å lånefinansiere et boligkjøp innenfor 70 prosent av de omsatte boligene, som betyr at deres boligkjøpekraft er 70 prosent i 2016.

På tilsvarende måte beregnes kjøpekraft over hele fordelingen av husholdninger etter låneevne for alle år.

3. Analyse

Mens medianhusholdningen i Norge fordelt etter låneevne har kapasitet til å lånefinansiere et boligkjøp blant de 70 prosent rimeligst omsatte boligene i 2016, har 10-persentilhusholdningen ikke låneevne til å kjøpe noen av de omsatte boligene, se figur 5, venstre del. Kjøpekraften til 25-persentilhusholdningen i Norge er 10 prosent, og 75-persentilhusholdningen i Norge kan kjøpe en av boligene helt opp til 95-persentilboligen.

Figur 5

Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Etter område og segment. Prosent

Kilder: Ambita, SIFO, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

For Norge samlet viser beregningene at 40-persentilhusholdningen har en kjøpekraft på 40 prosent. Husholdninger med låneevne høyere enn 40-persentilhusholdningen evner å lånefinansiere et boligkjøp blant en relativt stor andel at de omsatte boligene, mens husholdninger med lavere låneevne evner å lånefinansiere kjøp av en bolig blant en relativt liten andel av de omsatte boligene. Husholdninger med middels til høy kjøpekraft har stor valgfrihet i boligmarkedet og kan også velge blant boliger til en langt lavere pris enn de har kapasitet til å lånefinansiere, mens for husholdninger med lavere kjøpekraft vil trolig kjøpekraften oftere være bindende. Dette gjenspeiler at det er tydelige forskjeller mellom de to fordelingene av henholdsvis låneevne og boligpris. Over store deler av fordelingen av prisen på omsatte boliger er fordelingen relativt flat, og mange av objektene selges innenfor et avgrenset prisområde. Det er større spredning i husholdningenes låneevne.

Kjøpekraften er gjennomgående lavere i Oslo enn i andre store byer og i Norge samlet. Unge husholdninger i Oslo med høy låneevne har imidlertid god kjøpekraft i leilighetssegmentet under 50 kvadratmeter. I 2016 hadde den unge 75-persentilhusholdningen i Oslo kapasitet til å lånefinansiere en bolig blant over 70 prosent av de omsatte boligene i Oslo totalt sett.

En sammenligning av gjennomsnittlig årlig vekst i boligpriser, gjeldsdisponibel inntekt og låneevne over årene 2008–2016 viser at boligprisene har vokst mer enn gjeldsdisponibel inntekt, men mindre enn låneevne bortsett fra på 10-persentilen, se tabell 1. Det kan tyde på at husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet ikke svekket seg over tid generelt sett.

Tabell 1. Boligpris, gjeldsdisponibel inntekt og makspris etter persentil. Gjennomsnittlig årlig vekst i prosent og millioner kroner

Vekst 2008–2016Millioner kroner 2016
P10P25P50P75P90P10P25P50P75P90
Boligpris7,56,66,46,16,01,31,92,73,75,2
Gjeldsdisponibel inntekt..5,74,44,24,30,00,10,20,40,7
Låneevne..9,78,58,38,40,01,23,46,610,1

Kilder: Ambita, SIFO, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Over tid har kjøpekraften i boligmarkedet holdt seg omtrent uendret eller styrket seg for medianhusholdningene i områdene vi gjør beregninger for, se figur 5, høyre del. Kjøpekraft i et område beregnes med utgangspunkt i låneevne til husholdningene bosatt i området og prisen på omsatte boliger i samme område.7 Kjøpekraften var generelt svak i 2008 som følge av høy rente og fortsatt høye boligpriser etter betydelig oppgang i forkant av finanskrisen. En lavere rente igjen i 2009, samt fall i boligprisene kombinert med fortsatt god inntektsvekst, bidro til å øke kjøpekraften igjen. Den svake inntektsutviklingen i 2016 førte til at kjøpekraften generelt falt tilbake. Medianhusholdningen i Norge samlet hadde kapasitet til å lånefinansiere nær 50 prosent av de omsatte boligene i 2008 og 65 prosent av de omsatte boligene i 2009. Deretter har kjøpekraften til denne medianhusholdningen variert med ±3 prosentpoeng. Variabiliteten har vært betydelig større i byene enn i Norge samlet. I andre store byer økte kjøpekraften klart i 2015 og 2016, delvis hjulpet av en nedgang i lånerenten, mens utviklingen i boligprisene gjorde at kjøpekraften falt i Oslo.

En svekket kjøpekraft blant husholdningene i Oslo kan bety at eierskap i boligmarkedet i hovedstaden forbeholdes en mindre gruppe husholdninger enn ellers, og at det er husholdninger med relativt høye inntekter som evner å lånefinansiere et boligkjøp i hovedstaden. Ifølge Statistisk sentralbyrås statistikk med registerbasert boforhold var 30 prosent av husholdningene i Oslo leietakere i 2016 mot 23 prosent i landet under ett. En slik utvikling kan også betyr at arv og hjelp av foreldre kan ha større betydning i Oslo enn andre steder.

Beregninger av kjøpekraft i boligmarkedet for ulike persentiler over tid viser at 10-persentilhusholdningen ikke har positiv kjøpekraft. Kjøpekraften er gjennomgående relativt lav også for 25-persentilhusholdningen, som har kapasitet til å lånefinansiere et kjøp blant de 10 prosent rimeligst omsatte boligene de fleste år. Kjøpekraften til 75-persentilhusholdningene er gjennomgående godt over 90 prosent, og 90-persentilhusholdningen har en kjøpekraft nær 100. Kjøpekraften til de rikeste husholdningene påvirkes lite av endringer i rente, boligpriser og den generelle inntektsutviklingen. Deres høye gjeldsdisponible inntekt sikrer en høy kjøpekraft uavhengig av utviklingen i disse faktorene. For husholdninger med lav kjøpekraft er situasjonen at lav gjeldsdisponibel inntekt i stor grad dominerer. Av den grunn slår ikke renteendringer ut i deres kjøpekraft på samme måte som på noe høyere persentiler. Det hører også med til beskrivelsen at boligprisveksten har vært sterkest i de lavere prissegmentene, noe som slår ut på kjøpekraften til husholdninger med lav låneevne.

Vi er interessert i betydningen av utviklingen i lånerente, inntekt og boligpris for utviklingen i kjøpekraft. Med utgangspunkt i definisjonen av kjøpekraft og låneevne kan vi se på den isolerte betydningen av disse faktorene. Analysen er partiell og kontrafaktisk og tar utgangspunkt i 2008. Vi lar én og én av disse faktorene være lik sin 2016-verdi, de øvrige blir holdt fast på sine 2008-verdier. Vi tar for eksempel ikke hensyn til at renteutviklingen både har en direkte effekt på kjøpekraft og en indirekte effekt via en effekt på boligpriser.

Først beregner vi kjøpekraft i boligmarkedet der vi lar gjennomsnittlig utlånsrente være 2,5 prosent som i 2016, som er 4,5 prosentpoeng lavere enn i 2008. Inntekter og boligpriser er som i 2008. Mens kjøpekraften for medianhusholdningen i Norge er beregnet å ha økt fra 52 prosent i 2008 (blå søyle) til 70 prosent i 2016 (gul søyle), se figur 6, er kjøpekraften i det første tilfellet 74 prosent for medianhusholdningen (lilla søyle). Dette er hele 22 prosentpoeng høyere enn i 2008 og også høyere enn beregnet kjøpekraft for 2016. Vi finner at rentenedgangen bidrar til å løfte kjøpekraften relativt mye rundt medianhusholdningen, mens effekten avtar og blir nærmest neglisjerbar høyt oppe i fordelingen og også langt ned i fordelingen. Beregninger for 10-persentilhusholdningen er ikke inkludert. De har generelt ikke evne til å lånefinansiere boligkjøp.

Figur 6

Kjøpekraft i boligmarkedet i 2008 og 2016 og betydningen av ulike faktorer. Etter persentiler låneevne. Prosent

Kilder: Ambita, SIFO, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Dersom vi lar husholdningenes inntekt etter skatt være lik sin 2016-verdi mens rente og boligpriser antar 2008-verdiene, finner vi et mønster som langt på vei er lik mønsteret i renteberegningen, se grønne søyler. Medianhusholdningens boligkjøpekraft blir nå isteden 73 prosent. Både endringen i rente og inntekt har bidratt vesentlig til å øke kjøpekraften i boligmarkedet for store grupper husholdninger.

Når vi beregner kjøpekraft med boligprisene som i 2016 og inntekt og rente som i 2008, finner vi at veksten i boligpriser bidrar til å trekke kjøpekraften betydelig ned (rød søyle). For medianhusholdningen er beregnet boligkjøpekraft i dette tilfellet 21 prosent, som er vel 30 prosentpoeng lavere enn i 2008.

Denne analysen viser at inntektsvekst og rentenedgang har bidratt til å øke kjøpekraften, men at dette i stor grad er motvirket av økte boligpriser. Den samlede effekten er noe økt kjøpekraft for store grupper husholdninger. Vi ser i figuren at betydningen av endringen i disse faktorene sett i forhold til nivået på kjøpekraft i 2008 er relativt stor for medianhusholdningen. Husholdningene med høyest kjøpekraft er bare i beskjeden grad påvirket av endringene i disse faktorene. Husholdninger med høy gjeldsdisponibel inntekt har vedvarende høy kjøpekraft uavhengig av utviklingen i rente, inntekt og boligpris.

4. Mulige utvidelser

Generelt bør analyser av kjøpekraft i boligmarkedet tolkes med en viss varsomhet, da de er basert på forenklinger. Hvor stor kjøpekraft i boligmarkedet en husholdning har, avhenger av dens egne økonomiske ressurser i form av både løpende inntekt og formue, tilgang til ytterligere økonomiske ressurser fra for eksempel familie, dens vilje til å ta opp lån samt dens mulighet til å ta opp lån. Det siste avhenger både av myndighetenes regulering av banker og av bankenes kredittpraksis utover reguleringene. I tillegg vil ulike husholdninger rette seg ikke bare mot ulike geografisk avgrensede boligmarkeder, men også mot spesifikke segmenter, som enebolig og rekkehus, avhengig av livsfase. Mye av dette er ikke observerbart; det gjelder blant annet variasjon i husholdningenes preferanser for boligkonsum i forhold til annet forbruk samt preferanser for ulike boligtyper. Å ivareta dette på en bedre måte er datakrevende, men kan bidra til å kaste ytterligere lys over husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet (se Ben-Shahar, Gabriel & Golan, 2018). Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet og deres preferanser kan også belyses ved å utnytte data for realiserte kjøp koplet med informasjon om kjøperen.

Det er også av interesse å vurdere hvordan utvidelsen av boliglånsforskriften til å inkludere et krav til maksimal gjeldsgrad fra 2017 har påvirket husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Dette kravet spesifiserer at samlet gjeld ikke må overstige fem ganger brutto inntekt. Både krav til gjeldsbetjening og krav til gjeldsgrad setter tak på husholdningens maksimale gjeldsopptak. Ulike husholdninger blir bundet av ulike krav. Mens husholdninger med lavere inntekter bindes av kravet til gjeldsbetjening, bindes husholdninger med høyere inntekter av kravet til maksimal gjeldsgrad (Norges Bank, 2018, s. 18). Trolig vil en slik analyse vise at husholdninger med relativt gode inntekter har en lavere kjøpekraft enn det analysen basert på kravet til gjeldsbetjening impliserer, men at de rikeste fortsatt har høy kjøpekraft i boligmarkedet.

5. Konklusjon

I denne analysen studerer vi utviklingen av husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet og betydningen av utviklingen i boligpriser, inntekt, utgifter til alminnelig forbruk og boliglånsrente. Vi sammenligner utviklingen i ulike husholdningsgrupper i landet totalt og i utvalgte byer. Analysen er basert på et beregnet mål på husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet som reflekterer deres evne til å lånefinansiere boligkjøp med utgangspunkt i inntekt.

Kjøpekraft i boligmarkedet beregnes ved å sammenstille fordelingen av prisen på omsatte boliger med fordelingen av hvor kostbare boliger husholdningene evner å lånefinansiere gitt husholdningenes inntekter. I beregningen av denne evnen til lånefinansiering tar vi hensyn til kravet til gjeldsbetjeningsevne i boliglånsforskriften. Husholdningene må kunne dekke utgifter til alminnelig forbruk utenom bolig og tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng.

Analysen finner at kjøpekraften for store husholdningsgrupper er opprettholdt over tid. Lavere rente, inntektsvekst og svak vekst i prisen på alminnelig forbruk har gjort at medianhusholdningens kjøpekraft i boligmarkedet har økt til tross for høyere boligpriser. Husholdninger med lav kapasitet til å lånefinansiere boligkjøp har imidlertid hatt en mindre gunstig utvikling.

Det er også betydelige regionale forskjeller i kjøpekraft. Spesielt i byene er det lite tilbud av boliger i en prisklasse som husholdninger med lavere evne til å lånefinansiere boligkjøp har råd til. Kjøpekraften har de senere år utviklet seg svakere og er klart lavere i Oslo enn i landet samlet og i andre store byer.

Om artikkelen

Vi takker Henrik Borchgrevink, Erlend E. Bø, Nina L. Midthjell, Elif C.A. Saxegaard, Haakon Solheim, to anonyme refereer, kollegaer i Norges Bank samt deltakere på Workshopen Norsk bolig- og urbanforskning ved OsloMet 2019 for gode kommentarer og innspill. Synspunkter og konklusjonene i denne publikasjonen er forfatternes egne og ikke nødvendigvis representative for Norges Bank.

Appendiks 1

Husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet avhenger av deres egenkapital i form av finansformue og realformue i tillegg til beregnet låneevne. Norske husholdninger har mye formue i form av bolig og hytte. Slik egenkapital gjør husholdningen i stand til å kjøpe en dyrere bolig enn det den beregnede låneevnen gir grunnlag for isolert sett.

Vi kan ved våre data belyse i hvilken grad det å inkludere finansformue kan tenkes å endre beregningen av kjøpekraft. Vi trekker fortsatt ikke inn realformue, da det er mer komplisert på grunn av målefeilsproblematikk, se fotnote 4.

Finansformue øker gjennomgående med fordelingen av låneevne, se figur 7. Unntaket er desil 1. Denne desilgruppen er generelt utfordrende fordi den omfatter reelt fattige husholdninger men også til dels svært formuende husholdninger. Formuende husholdninger kan ha oppnådd lav skattbar inntekt ved hjelp av skatteplanlegging. Kjøpekraftsberegningen for 10-persentilhusholdningen kan derfor være mindre pålitelig, da denne husholdningen i realiteten kan være en formuende husholdning med lav skattbar inntekt. Fordelingen av finansformue viser at de tre øverste desilene eier 55 prosent av finansformuen. Betydningen av å trekke inn finansformue er derfor størst blant de rikeste husholdningene, som analysen basert på låneevne allerede har vist har en vedvarende høy kjøpekraft.

Figur 7

Fordeling av husholdningenes brutto finansformue. Etter desiler låneevne. Prosent. Norge. 2016

Kilder: SIFO, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Når det gjelder fordelingen av realformue så viser studier at boligformue øker med inntekt etter skatt desil (Lindquist, Riiser, Solheim & Vatne, 2014, s. 5). Det er ikke en tilsvarende opphoping på den nederste desilen som i fordelingen av finansformue over låneevne. Trolig vil ikke inkludering av boligformue endre rangeringen av kjøpekraft over låneevne vesentlig. Det er imidlertid boligeierskap blant husholdninger også i den nederste inntekt etter skatt desilen (Lindquist m.fl., 2014), som generelt også vil tilhøre den nederste låneevnedesilen. Dette kan blant annet være minstepensjonister som har kjøpt bolig i en periode av livet med høyere inntekter. Slik egenkapital bidrar til å øke kjøpekraften og derved handlingsrommet i boligmarkedet for disse husholdningene.

Referanser

Aarland, K., 2012. Eieretablering blant hushold med lave inntekter. NOVA Notat.URL: http://dx.doi.org/10.7577/nova/notat/2012/8.

Astrup, K. & Barlindhaug, R., 2012. Housing Affordability. NIBR-notat. URL: http://dx.doi.org/10.7577/nibr/notat/2012/110.

Ben-Shahar, D., Gabriel, S. & Golan, R., 2018. Housing Affordability and Inequality: A Consumption-Adjusted Approach. Journal of Housing Economics, under publisering. URL: https://doi.org/10.1016/j.jhe.2018.02.004.

Federal Reserve Bank of San Francisco, 2003. How is the housing affordability index calculated? Dr. Econ. URL: https://www.frbsf.org/education/publications/doctor-econ/2003/december/housing-affordability-index/.

Gabriel, M., Jacobs, K., Arthurson, K., Burke, T. & Yates, J., 2005. Conceptualising and measuring the housing affordability problem. Research paper 1, National Research Venture 3: Housing Affordability for Lower Income Australians. URL: https://www.ahuri.edu.au/__data/assets/pdf_file/0020/2693/NRV3_Research_Paper_1.pdf.

Gan, Q. & Hill, R.J., 2009. Measuring housing affordability: Looking beyond the median. Journal of Housing Economics, 18, 115–125. URL: http://dx.doi.org/10.1016/j.jhe.2009.04.003.

Lindquist, K.-G., Riiser, M., Solheim, H. & Vatne, B.H., 2014. Ten years of household micro data. What have we learned? Staff Memo 8/2014. Norges Bank. URL: https://brage.bibsys.no/xmlui/handle/11250/2506910.

Lindquist, K.-G., Solheim, H. & Vatne, B.H., 2017. Husholdningenes gjeld og koplinger til boligmarkedet. Konsekvenser for finansiell stabilitet. Aktuell kommentar 7. Norges Bank. URL: https://www.norges-bank.no/Publisert/Signerte-publikasjoner/Aktuell-kommentar/2017/aktuell-kommentar-72017/.

Lindquist, K.-G. & Vatne, B.H., 2019. Utviklingen i husholdningenes kjøpekraft i boligmarkedet. Staff Memo 4/2019. Norges Bank. URL: https://www.norges-bank.no/Publisert/Signerte-publikasjoner/Staff-Memo/2019/42019/.

Lovdata, 2018. Forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig (boliglånsforskriften). URL: https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2018-06-19-906.

Lund, A., 2018. Den norske sykepleierindeksen. Tidsskrift for boligforskning, 1, s. 67–73. URL: http://dx.doi.org/10.18261/issn.2535-5988-2018-01-05.

Norges Bank, 2013. Kriterier for en god motsyklisk kapitalbuffer. Norges Bank Memo 1. URL: https://www.norges-bank.no/Publisert/Publikasjoner/Norges-Bank-Memo-/2013/12013-Kriterier-for-en-god-motsyklisk-kapitalbuffer/.

NUMBEO, 2019. Property prices index 2019. URL: https://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp.

Quigley, J. M. & S. Raphael, 2004. Is housing unaffordable? Why isn’t it more affordable? Journal of Economic Perspectives, 18, 191–214. URL: https://doi.org/10.1257/089533004773563494.

Statistisk sentralbyrå, 2018. Renter i banker og kredittforetak. URL: https://www.ssb.no/statbank/table/07200/.

Statistisk sentralbyrå, 2016. Inntekts- og formuesstatistikk for husholdninger. URL: https://www.ssb.no/inntekt-og-forbruk/statistikker/ifhus.

Stone, M.E., 2006. What is housing affordability? The case for the residual income approach. Housing Policy Debate, 17, 151–184. URL: http://dx.doi.org/10.1080/10511482.2006.9521564.

Sørvoll, J., 2011. Den boligsosiale vendingen. Norsk boligpolitikk fra midten av 1990-tallet i historisk perspektiv (vedlegg 2 til NOU 2011:15 Rom for alle. 171-180). URL: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/nou-2011-15/id650426/.

1Datasettet vårt inkluderer ikke selvstendig næringsdrivende. Husholdninger som ikke har en positiv inntekt etter skatt, er ekskludert. Ifølge Arbeidskraftundersøkelsen til Statistisk sentralbyrå er rundt 7 prosent av alle sysselsatte i alderen 15–74 selvstendig næringsdrivende over analyseperioden. Under 1 prosent av husholdningene ekskluderes per år som følge av kravet til inntekt.
2For en analyse av kjøpekraft blant husholdninger 30–60 år (se Lindquist & Vatne, 2019).
3Referansebudsjettet for 2018 for en familie med to voksne og to barn i henholdsvis barnehage og SFO er vel 290 000 kroner, mens det er 140 000 kroner og 210 000 kroner for henholdsvis en enslig mann og et par uten barn i alderen 20–50 år. En kan argumentere for at hvilket forbruksnivå som vurderes som nøkternt, øker med inntekten. I så fall overvurderer resultatene i denne analysen kjøpekraften for høyere inntektspersentiler sett i forhold til for lavere inntektspersentiler.
4Krav til egenkapital trekkes ikke inn i denne analysen. Andre analyser av kjøpekraft inkluderer generelt et slikt krav ved hjelp av en enkel parameter (se for eksempel Gan & Hill, 2009). Det forutsettes implisitt at egenkapitalkravet er tilfredsstilt. Hvordan egenkapitalen finansieres, vurderes ikke. En slik metode bidrar til å øke den enkelte husholdnings kjøpekraft målt ved den dyreste boligen husholdningen kan lånefinansiere. Alternativt til en slik enkel parametrisering kan en rangere husholdningene både etter evne til lånefinansiering og faktisk samlet egenkapital. Dette er imidlertid utfordrende blant annet fordi det for mange husholdninger er målefeil i skattemeldingens estimerte markedsverdi på deres bolig, ligningsverdier på hytter har store mangler, samt at verdien på verdipapirer som ikke er notert på en markedsplass, er vanskelig å anslå. En todimensjonal fordeling er også mer komplisert. Appendiks 1 redegjør for fordelingen av husholdningenes formue.
5Krav til bankenes kredittpraksis, herunder gjeldsbetjeningsevne, var i form av retningslinjer fra 2010 og deretter som forskrift fra 2015. Generelt vurderte bankene også før 2010 låntakernes gjeldsbetjeningsevne før innvilgelse av lån. Det var imidlertid i større grad opp til den enkelte bank å fastsette kriterier.
6Boliglånsforskriften spesifiserer ikke et generelt krav til maksimal løpetid, men for lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, skal det betales avdrag tilsvarende 2,5 prosent av lånet eller som ved et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid. Ifølge Finanstilsynets årlige Boliglånsundersøkelse har gjennomsnittlig avtalt løpetid for nye nedbetalingslån økt de senere år til nær 25 år etter å ha ligget på mellom 22 og 23 år siden 2007 (Finanstilsynet, 2016; Finanstilsynet, 2018). Andelen avdragsfrie lån har lenge fulgt en nedadgående trend, mens den gjennomsnittlige perioden for avdragsfrihet har økt noe. Særlig eldre har en høy andel nye lån med avdragsfrihet. Mange husholdninger tar opp ny gjeld mot sikkerhet i boligen og refinansierer boliglånet innen utløpet av løpetid i opprinnelig lånekontrakt. Antall år med boliggjeld er derfor mer enn 25 år for mange husholdninger. På bakgrunn av både reguleringskravet og de ulike forholdene som påvirker løpetiden, velger vi å sette N lik 30 år.
7Kjøpekraft i et område vil kunne bli påvirket av husholdninger som flytter inn og ut av området.

Idunn bruker informasjonskapsler (cookies). Ved å fortsette å bruke nettsiden godtar du dette. Klikk her for mer informasjon