Abstract:

FROM RENTING TO OWNING ­- CONVERSION OF RENTAL PROPERTY IN MAJOR NORWEGIAN CITIES.

The condominium sector in Norway dates back to the early 1960s. Following a slow introduction of purpose-built condominiums, the first transfer of rental dwellings to condominiums took place in 1970. Condominium conversion expanded rapidly, and became the major form of market growth. The article describes and analyses how this process developed in the inner cities of Oslo, Bergen and Trondheim. A context-sensitive explanation, termed the "replacement thesis", argues that traditional landlords had to cope with contradictory interests and various forms of normative pressure. Thus, they were not susceptible to profit-maximizing behaviour, and, with the arrival of purposebuilt condominiums, the stage was set for an invasion of property-trading actors. This proposition is supported by the empirical analysis. The data demonstrate that the opportunity structure was more or less destroyed by a breakneck and uninhibited market competition, particularly in Oslo, where the conversion activity dropped dramatically at a time of rocketing housing prices.

Keywords: condominium conversion housing market norwegian major cities landlords

Den 12. desember 1958 hadde leserbrevspalten i Aftenposten en artikkel med et oppsiktsvekkende budskap:

Siden det må antas at loven om borettslag nok kan komme til å føles som en tvangstrøye for noen, er det ikke usannsynlig at man i fremtiden kan komme til å ordne seg med eiendomsrett til leiligheter i vårt land.

Artikkelen var skrevet av advokat Gustav Høgtun, og var ment som et innspill til borettslovkomiteen. Utspillet ble imidlertid fullstendig neglisjert både av komiteen, interesseorganisasjonene og de politiske partiene. Enkelte konservative politikere ville gjerne bruke aksjebegrepet i stedet for borettsbegrepet, men dette var mer symbolpolitikk enn realpolitikk. Stortingsdebatten om borettsloven forløp uten noen prinsipiell kritikk av det kollektive eierprinsippet (Ot.prp. nr. 70 1958-59; Forh. O. nr. 30 1959-60; Annaniassen 1996).

Midt på 1960-tallet gikk Høgtun fra ord til handling. Som en av de mest kyndige fødselshjelpere bidro han ved lanseringen av eierleiligheter på Oslos vestkant. Han kunne også opplyse om at borettsmodellen ikke var beskyttet mot konkurranse: Norsk rett, inkludert tinglysningsloven, hadde aldri innført den gamle romerrettslige regel om at grunn og hus var en ting og måtte ha samme eier. Man kunne derfor, mente Høgtun (1966), fritt etterkomme eierønskene i en individualistisk innstilt befolkning.

I tilbakeblikk er det nærliggende å betrakte eierleilighetene som en gjøkunge i det sosialdemokratiske boligsystemet. Uten sterk motstand vokste det fram en ny boligform og et nytt marked som kom til å undergrave både samvirkeprinsippet og de tilliggende innretningene i form av prisregulering, forkjøpsretter og allokeringsregler. En annen virkning er at leietilbudet svinger mye mer enn tidligere. (Nordvik & Gulbrandsen 2001). Mange av de leieboligene som på 1970- og 80-tallet ble omdannet fra leie til eie er i dag, paradoksalt nok, tilbake som leieboliger. Forskjellen er at boligene i dag eies av mange seksjonseiere i stedet for en dominerende gårdeier.

Ethvert forsøk på å forklare eierseksjoneringen må nødvendigvis avspeile vanskelige perspektivvalg. Blant saksforhold som har krav på

Artikkelen bygger på en dr.philos.-avhandling ved Institutt for statsvitenskap, Universitetet i Oslo (Wessel 1996). En særlig takk til Tor Fredrik Rasmussen for hjelp under arbeidets gang. Andre som må takkes er Erling Berge, Tor Bysveen, Eric Clark, Lars Gulbrandsen, Tore Hansen, Ulf Torgersen, Jan van Weesep og to anonyme konsulenter.

interesse kan nevnes: rurale eiendomstradisjoner (Robberstad 1963), kulturell/ideologisk arv,1 sammenhengen mellom boligpolitikk og velferdspolitikk (Torgersen 1987) og boligpolitikken som en arena for bytteprosesser (Gulbrandsen 1980 og 1983; Torgersen 1988). Alt dette vil i liten grad berøres i det foreliggende arbeid. I stedet vil jeg belyse enkelte trekk ved markedskonteksten og markedsaktørene: Var de gamle markedene "modne" for eierseksjonering, eller fantes det hindringer av sosial og økonomisk art? Hvem var de viktigste produsentene? Hvilke samhandlingsforhold eksisterte mellom produsenter og konsumenter?

Eierleiligheter er først og fremst et storbyfenomen. Av denne grunn, men også for å redusere variasjonene, har jeg avgrenset undersøkelsen til Oslo, Bergen og Trondheim. Etter å ha presentert framvekstmønsteret i de tre byene fram til 1988, foretas ytterligere en avgrensning til konvertering av leiegårder i sentrale bystrøk. I noen grad berøres også nybyggingsprosjektene på 1960-tallet. Nybyggingen la et helt nødvendig grunnlag for oppdelingen av bestående bygninger. I tillegg illustrerer disse prosjektene på en slående måte betydningen av aktører med spesifikke forutsetninger.

Innskrenkningen til leiegårder indikerer på ingen måte at oppløsning av borettslag og boligaksjeselskaper er et mindre interessant fenomen. Det er imidlertid en litt annen type prosess ved at beslutningene er sterkere lovregulert, og ved at utfallet bestemmes av balansen mellom salgsorienterte eiere og eiere som ønsker å minimalisere kostnadene i sin nåværende bolig. En tredje type prosess representeres ved overganger fra partseiendommer, for eksempel tomannsboliger, til eierseksjonssameier. Her er det ekstremt tydelig at eierleilighetene, på samme måte som annen eiendom, er et spørsmål om sosiale relasjoner og sosiale konstruksjoner. Nybygging av eierleiligheter og konvertering av leiegårder førte over tid til en devalu­ering av eierformer som tidligere var betraktet som sikre og uproblematiske. Dels tilsiktet og dels utilsiktet oppsto det en "merkevare" som glinset mye tydeligere enn de konkurrerende produktene. Selv om denne artikkelen vesentlig handler om økonomi, er det viktig å ha i mente at eierseksjoneringen var innvevd i komplekse ideologiske og symbolske strukturer.

Studien bygger på et bredt empirisk materiale. I alle byene er det gjennomført en systematisk gjennomgang av grunnboken, slik at alle eierseksjonssameier som var etablert fram til 1988 kunne legges inn i en database. Med utgangspunkt i denne, ble det trukket et beboerutvalg og

gjennomført 486 intervjuer ("beboerundersøkelsen") i 1989. I tillegg kommer registreringer av interne og eksterne salg, det vil si salg til eksisterende leieboere og salg i det åpne marked. For Oslos del var dette utvalget basert på 2610 omsetninger i eiendommer seksjonert i 1975, 1980 og 1985. Omsetningen av i alt 437 leiegårder ("leiegårdsutvalget") er registrert tilbake til 1941/43. Et fjerde utvalg, som kun ble trukket for Oslo, omfattet registrering av yrkesopplysninger for 157 personlige gårdeiere i 1930 og 126 i 1965. Det ble også gjort historiske registreringer av eiernes bosetting i et utvalg på 42 leiegårder. Hertil kommer flere utvalg fra avisenes annonsespalter, registrering av takseringssaker i de tre byrettene, kvalitative intervjuer og en spørreundersøkelse med styret for 182 eierseksjonssameier (Wessel 1996).

EIERLEILIGHETER OG EIERSEKSJONERING

Eierleiligheter er en todelt eierform, hvor rettigheter til grunnarealer og andre "felleselementer" (oppganger, tak, yttervegger, loft og kjeller) kombineres med rettigheter til individuelle enheter (boliger og næringslokaler). Den nøyaktige rettighetsstrukturen kan variere mye, men det er aldri mulig å splitte de to delene i eierskapet. Et viktig poeng i denne sammenheng er at samtlige rettigheter kan stilles som sikkerhet for lån: Dersom eierretten går tapt, for eksempel gjennom misligholdte gjeldsforpliktelser, er det ikke mulig å appellere til alternative rettigheter for å kunne fortsette boforholdet. Dette utgjør i dag en viktig distinksjon mellom andelsboliger og eierleiligheter.2

Det todelte eierskapet kan lett skape konflikter om bruken av fellesarealer og fordelingen av fellesutgifter. I moderne tid er det derfor typisk at eierleilighetsformen beror på en kombinasjon av formelle kontrakter og rettslig regulering. De fleste vestlige land har i løpet av etterkrigstiden innført egne "eierleilighetsinstitutt", i samsvar med etablerte lovgivingstradisjoner.3 Nasjonale tradisjoner påvirker også det øvrige institusjonelle rammeverk, for eksempel omsetningsregler og tilgang til subsidier. Eierleiligheter er sjelden underlagt prisregulering, mens de noe oftere tilføres finansielle (direkte) subsidier. Slike trekk er uhyre viktige når en skal forklare eierleilighetsmarkedets framvekst, men verken fri omsetning eller privat finansiering inngår i den rettsbaserte definisjonen.

Med "seksjonering"/"eierseksjonering" menes konverteringer fra andre eierformer til eierleilighetsformen, altså endringer i den bestående bolig-

masse. Dette kan tidfestes til det øyeblikk seksjonene godkjennes ved offentlig tinglysning. I nesten alle land må hele eiendommen deles under ett, det vil si at man ikke kan stykke ut leiligheter etter hvert som de ledigstilles.

DET NORSKE EIERLEILIGHETSINSTITUTT -­ HISTORIKK OG KJENNETEGN

Den nyere norske historien begynner med utbyggingen av et eksklusivt småhusområde på Bygdøy i 1961. Helt i det stille anvendte man her eierleilighetsformen, med individuelle eierretter til leilighetene og uløselig tilknyttede sameieretter til den bebygde grunn. Året etter kom et par terrasseblokker i Ullernåsen med til sammen 79 leiligheter. I motsetning til småhusene på Bygdøy, hvor vanlig matrikulering utgjorde et realistisk alternativ, ville dette bygget normalt vært organisert som borettslag. Ferdigstillelsen og overføringen av eierretter kom også på et ytterst delikat tidspunkt. Bare noen måneder tidligere, i januar 1963, hadde Justisdepartementet anmodet tinglysningsdommerne om ikke å tillate slike prosjekter. Ved neste henvendelse, i 1965, kunne byskriver Bjørn Bjerke i Oslo (Aker distrikt) vise til at lignende ordninger allerede hadde blitt anvendt ved bebyggelse av felleseiet grunn. Han framholdt også at tinglysningsdommernes arbeid ville bli lettere dersom man tillot egne grunnboksblad for hver boenhet. Hvilke av argumentene som hadde størst gjennomslagskraft er vanskelig å si, men faktum er at departementet meldte fullstendig pass. Svaret inneholdt ingen boligpolitiske overveielser, kun praktiske råd om hvordan seksjoneringen burde foregå rent teknisk. I en artikkel åtte år senere fastslo byskriver Audun Bruvoll i Gamle Oslo tinglysningsdistrikt at eierleilighetsinstituttet hadde "...kommet inn bakveien gjennom en tilsynelatende uskyldig tinglysningsavgjørelse" (Bruvoll 1973:388). Han påpekte også, med full rett, at det forelå et stort behov for politiske vedtak og lovmessig regulering. I motsetning til i andre land, hvor lovgrunnlaget pekte ut hva som var mulig og umulig, fikk Norge i den første fasen et virvar av løsninger. Eierforholdet til boligene ble organisert med festekontrakter etter britisk mønster, med eksklusive eneretter etter hollandsk mønster og med såkalt fysiske eiendomsretter etter fransk mønster. Tilsvarende fantes det et enormt spenn i organiseringen av felleselementer. Sameiet kunne ta form av stiftelser med egne ressurser og en viss administrasjon eller private foreninger uten markante administrative innslag.

Ikke uventet konvergerte dette mylderet av tilpasninger etter hvert mot

en bestemt form; hele eiendommen ble eid av beboerne i sameiet, mens den enkelte rettighetsholder fikk kontraktsfestet enerett til sin bolig. Omtrent samtidig, på begynnelsen av 1970-tallet, fikk myndighetene en ny utfordring ved at leiegårder ble omgjort til eierleiligheter. Første gang en slik konvertering fant sted var 14. april 1970, da en fasjonabel leiegård på Frogner i Oslo ble oppdelt i 9 eierleiligheter. I en tid med boligdiskusjoner og boligutredninger på rekke og rad, var Justisdepartementet nærmest sjakkmatt overfor kløktige aktører i eiendomsmarkedet. Et talende uttrykk for departementets handlekraft gis i følgende brev fra 1970: "Justisdepartementet [...] antar at det er adgang til å opprette egne grunnboksblad for eierleiligheter" (Justisdepartementet 1970).

Nå fulgte et par år med stabile operasjonsbetingelser, men samtidig økte uroen i politikernes rekker. Etter stortingsvalget i 1973 var det ikke lenger åpenbart at oppløsningsretten ville bestå. De første forvarsler om en endring kom i 1974, da det spredte seg rykter om at regjeringen planla et forbud mot opprettelse av eierleiligheter i eksisterende bygninger (Gulbrandsen 1983). Året etter, i april 1975, ble ryktene bekreftet i en boligmelding (St.meld. nr. 92 1974-75), men det tok ennå godt og vel et år før forbudet var et faktum.

I de kommende sju år vokste markedet gjennom en kombinasjon av nybygging, dispensasjoner og tvilsomme omgåelser av den nye loven ("forbudsloven"). Omgåelsene hadde blant annet sin bakgrunn i at Kommunaldepartementet formulerte forbudet som et tinglysingsforbud, med en kryptisk tilleggsformulering om at "ordinært tingsrettslig sameie" fortsatt skulle være tillatt (Ot.prp. nr. 50 1975-76: 3). Med andre ord kunne man fremdeles opprette og selge ideelle parter uten at kjøperne fikk tinglyst sine boretter. Dermed var det duket for nok et markedsprodukt, "eierpartsleiligheter", som kom til å skape atskillig bry både for myndighetene og tillitsfulle kjøpere (Lilleholt 1980). Til tross for navnelikheten med eierleilighetene, var dette en rettslig konstruksjon som etter hvert mistet all legitimitet i lånemarkedet.

Heller ikke lov om eierseksjoner, som trådte i kraft 22. april 1983, var uten språklige forviklinger. I tråd med den praksis som var etablert tidlig på 1970-tallet, valgte politikerne en legaldefinisjon basert på sameierett til hele bygningen og eksklusiv bruksrett, eller "enerett", til leiligheten. Verken loven ("Lov om eierseksjoner") eller forarbeidene anvendte begrepet "eiendomsrett". Dermed skapte man også en viss usikkerhet om styrken i

de ulike råderettene. Fra juridisk hold ble det umiddelbart påpekt at "enerett" like gjerne kan være en leierett (Lilleholt 1983). Likedan er det påfallende at seksjonsloven kun spesifiserer hva eierne ikke kan foreta seg. En slik negativ avgrensing er typisk for eiendomsretter, mens bruksretter alltid er spesifikt ("positivt") utpekt i rettsgrunnlaget (Lid 1989). I det hele tatt kan det norske eierleilighetsinstituttet betegnes som en individualistisk innretning innpakket i kollektivistisk begrepsbruk. Det er også symptomatisk at en rekke detaljer i loven ble hentet fra markedet, blant annet via en survey. Det viktigste unntak fra en liberal rettsfilosofi besto i at kommunene fikk mulighet til å stoppe seksjonering som kunne vanskeliggjøre byfornyelsen. Dersom eiendommen lå innenfor et eksisterende byfornyelsesområde, kunne den bare seksjoneres etter dispensasjon. I andre tilfeller lå kommunenes makt i å frambringe et byfornyelsesvedtak innen seks måneder.

EIERSEKSJONERING I NORSKE STORBYER

Etablering av eierleiligheter i Oslo er et fascinerende statistisk fenomen (figur i). I lange perioder skjer det ingenting dramatisk; bestanden vokser med 100-1000 leiligheter i året. Dette mønsteret brytes imidlertid av to formidable bølger. Den første sammenfaller nøyaktig med forberedelsene

FIGUR 1. Etablering av eierleiligheter i Oslo

av forbudsloven, det vil si årene 1974-76. I ettertid er det liten tvil om at denne reguleringen, ut fra sitt formål, burde vært håndtert langt raskere. Fra det tidspunkt ryktene begynte å spre seg til forbudet var et faktum, ble bestanden av oppdelte leiegårder i Oslo femdoblet.

Den neste bølgen strekker seg over et litt lengre tidsrom, fra 1983- 86/87. I løpet av disse fire-fem årene ble 12 % av boligmassen i Oslo omdannet til eierleiligheter. Til sammenligning vokste hele eierleilighetsbestanden i København med 15 % fra 1967 til 1981 (Blød by 1981: 3) og i Amsterdam med 7 % fra 1954 til 1981 (van Weesep 1986: 33). Heller ikke de største byene i USA (HUD 1982) eller London (Hamnett & Randolph 1988) kan oppvise maken til intensiv markedsvekst. I denne sammenheng må det imidlertid påpekes at seksjoneringen i Oslo omfattet all slags bebyggelse og alle eierrettslige boformer. De utenlandske eksemplene gjelder hovedsakelig seksjonering av private leiegårder i sentrale byområder. Om vi analogt til dette bare teller overganger fra leie til eie, blir veksten 5 % for hele Oslo og 10 % for indre by. Av leieboligene i indre by ble om lag 22 % seksjonert i samme periode (1983-87).

I den første fasen, det vil si fram til 28. mai 1976, utgjorde Oslo indre vest et kjerneområde for markedsveksten. Mer enn tre fjerdedeler av nyproduksjonen kom i dette området (Frogner, Uranienborg, Homansbyen og Majorstuen), mens indre øst (Sinsen, Rodeløkka, Grunerløkka, Tøyen, Grønland, Kampen, Vålerenga og Gamlebyen) ikke hadde et eneste prosjekt. Seksjoneringen av bestående bygninger fordelte seg noe jevnere på hovedområder: Da perioden utløp, var 20 % av boligmassen i indre vest og 5 % i indre øst omdannet til eierleiligheter. Under bølgen på 1980-tallet ble ytterligere 32 % av boligmassen i indre vest og 10 % i indre øst omdannet til eierleiligheter. I disse årene ble det også, som et ledd i byfornyelsen, bygget over 300 eierleiligheter i indre øst. Parallelt med dette skjedde det en spredning til ytre by. Helt konkret sank lokaliseringsandelen for indre by fra 75 % under den første oppdelingsbølgen til 52 % under den andre. Andelen oppløste leiegårder viste enda sterkere nedgang - fra ca. 90 til 35 %.

Verken Bergen (figur 2) eller Trondheim (figur 3) hadde noen omfattende eierseksjonering før 1980-tallet. I Bergen, eller daværende Fana, ble eierleiligheter introdusert høsten 1968. Den første omdanning i bestående bygninger fant sted i 1972, uten at dette fikk noen synlige ringvirkninger i eiendomsmarkedet. Da forbudsloven trådte i kraft, hadde antallet eier-

leiligheter i indre by så vidt passert 100. Sju år senere var antallet økt til rundt 400, blant annet som følge av seksjonering i småhusbebyggelsen i Fridalen. Med seksjonsloven eksploderte markedsveksten også i Bergen, men utflatingen her kom på et senere tidspunkt enn i Oslo. I 1987 og et godt stykke ut i 1988 var seksjoneringskurven fremdeles oppadstigende, særlig i indre by.Trondheim skiller seg fra Oslo og Bergen ved at introduksjonen tok form av et konverteringsprosjekt, nærmere bestemt i Kongens gate høsten 1972. Året etter skjedde det ingenting, men i årene 1974-76 fikk ca. 350 boliger (21 eiendommer) status som eierleiligheter. Etter noen stille år, fulgte en respons på den nåværende lov som var nokså lik utviklingen i Bergen. Trondheim har imidlertid aldri fått noen sterk markedsvekst i ytre by, og vi ser også av figur 3 at veksttakten var klart lavere i 1986 enn i 1985. Det siste skyldes seksjoneringen av et større leiegårdskompleks (Voldsminde I) med 144 boliger. Målt i antall eiendommer i indre by, framkommer et mønster der Bergen og Trondheim skiller seg dramatisk fra Oslo (figur 4). Det finnes ikke noen sterk bølge på 1970-tallet, og på 1980-tallet økte aktivitetsnivået jevnt og trutt, i alle fall fram til 1987/88. Alt tyder på at samtlige markeder ble sterkt rammet av konjunkturfallet på slutten av 1980-tallet, men dette har liten relevans for hovedpoengene i denne analysen.

FIGUR 2. Etablering av eierleiligheter i Bergen

FIGUR 3. Etablering av eierleiligheter i Trondheim

Det bør tilføyes at alle tallene ovenfor gjelder eierform, som beskriver hvordan boliger eies. Som vi skal se, må eierseksjonering, utleie og omsetning (i hele eiendomsmarkedet) sees som integrerte aktiviteter. Uten et slikt perspektiv er det komplett ubegripelig at seksjoneringstakten i Oslo falt nesten like brått under liberale markedsbetingelser (1986-87) som ved innføringen av et strengt oppdelingsforbud (1976). Man kunne kanskje tro at seksjoneringen begynte å nærme seg et absolutt "tak", men dette var ikke tilfellet: Ved inngangen til 1988 fantes det fremdeles 45 000-50 000 seksjonerbare boliger i indre by, hvorav ca. 31 000 leieboliger. Vi kommer litt nærmere et fruktbart spor ved å se på kommunens regulering. Over tid ble Oslos borgerlige flertall mer og mer skeptisk til visse sider ved eierseksjoneringen. I august 1986 vedtok byrådet å slå hardt ned på ulovligheter. Året etter kom en boligmelding som framholdt behovet for offentlig kontroll i byfornyelsesområdene (Oslo kommune 1987). Disse justeringene var viktige som politiske signaler, etter årevis med høyt profilert "selveierpolitikk". Både tidspunktet for innspillene og de moderate implikasjonene tilsier likevel at kommunens regulering var nokså underordnet. Man ga uttrykk for bekymring, men lot ikke bekymringen nedfelle seg i kreative regelbrudd. Bergen og Trondheim, særlig

FIGUR 4. Seksjonering av bestående bygninger (eiendomsnivå) i indre by. Oslo, Bergen og Trondheim

Bergen, var i så måte mye dristigere. Etter en serie reportasjer i Bergens Tidende våren og sommeren 1984, gikk de fleste partiene i Bergen sammen om en kontrollstrategi som i praksis brøt med seksjonslovens regler. Administrasjonen i Trondheim kopierte i en kort periode den samme strategien, men her fantes det ingen tverrpolitisk enighet, og administrasjonen ble tvunget til retrett. De praktiske konsekvensene var imidlertid nokså like i de to byene. Dels ble eierseksjoneringen innlemmet i kommunenes byfornyelsesstrategi, dels aner vi at seksjoneringstakten stagnerte i en kortere periode rundt 1985-86 (jf. figur 2 og 3).

TEORIER OM EIERSEKSJONERING

I norsk sammenheng har eierseksjonering vært et hyppig tema i avisenes leserbrevspalter og bransjeorgan som Huseieren og Eiendomsmegleren. En av de første, antakelig den aller første, som på vitenskapelig grunnlag uttaler seg om fenomenet, er Lars Gulbrandsen. I sin avhandling om boligmarked og boligpolitikk i Oslo i det tjuende århundre (1980), påpeker han at oppdelingen av leiegårder midt på 1970-tallet skapte forbausende liten oppmerksomhet. Ut fra intuitive oppfatninger av lokaliseringsmønster og prisnivå, antyder han at det eksisterte et visst

interessefellesskap mellom gårdeiere og leieboere: Eierne fikk større samlet avkastning ved å selge enkeltleiligheter framfor hele leiegårder, selv om de måtte akseptere suboptimale priser. Leierne på sin side kunne gjøre solide gevinster gjennom videresalg i det åpne marked.

Utenlandsk forskning har som oftest et mindre balansert utgangspunkt, det vil si at man leter etter betingelser og handlingselementer enten på tilbudssiden eller etterspørselssiden i boligmarkedet. En av de største undersøkelsene som er gjennomført omfattet 12 amerikanske metropoler, såkalte "Standard Metropolitan Statistical Areas". I en fyldig sluttrapport fra departementet for bolig og byutvikling (HUD 1982) fastslås det at forekomsten av husholdninger med kjøpelyst og kjøpekraft er den viktigste årsaken til eierseksjonering. Mange av disse husholdningene er ifølge undersøkelsen primært interessert i en vanlig eierbolig, men som følge av prisøkning har de inntil videre måttet oppgi dette ønsket. Andre igjen antas å bevege seg ut av leiemarkedet fordi terskelen til eierleilighetsmarkedet reelt sett er senket (for eksempel gjennom nedsettelse av skattenivået) og/eller fordi man forventer (fortsatt) høy inflasjon og (fortsatt) beskatning av nominelle verdier. Dette er med andre ord en forklaring som vesentlig handler om konsumentmakt. At det skulle foreligge en omvendt innvirkning, hvor produsentene tar regi over markedsutviklingen, tilbakevises helt og holdent i HUDs undersøkelse.

Produsentenes interesser står derimot helt sentralt i en studie av leiegårdsseksjonering ("flat break up") i indre deler av London. Chris Hamnett og Bill Randolph (1988) hevder at boligprodusenter og profesjonelle gårdeiere har en betydelig grad av sluttkontroll: Dersom disse aktørene ikke vil eller kan levere et boligprodukt til en gitt pris eller et gitt profittnivå, er det lite konsumentene kan foreta seg. Dette illustreres ved at den private leiesektor i London og andre britiske byer etter hvert er redusert til en marginalitet selv om det ikke har vært noen stor brist i etterspørselen etter slike boliger. Det som ved første øyekast kan se ut som en realisering av preferanser, er i virkeligheten et "valg" uten alternativer: "The structure of housing production and opportunities is such that most of those who can buy must buy" (Hamnett & Randolph 1988:2). Sett fra tilbudssiden er det et spørsmål om relative avkastningsnivåer: På grunn av en rekke variable faktorer (slitasje, inflasjon, husleieregulering, beskatning, rentenivå mv.) vil det over tid oppstå en kritisk forskjell mellom leieboligers investeringsverdi ("tenanted invested value"), som beregnes ut fra

kapitaliseringsfaktorer i leiegårdsmarkedet, og en ledighetsverdi ("vacant possession value"), som i praksis tilsvarer den salgspris som kan oppnås etter konvertering til eierleilighetsformen. Jo større gapet får vokse, desto mer øker trykket på å selge ut bit for bit til eksisterende leietakere og boligsøkende husholdninger. Samtidig oppstår det et marked for eiendomshandel basert på framtidige ledighetsverdier. Gårdeiere som ønsker å redusere eller omforme porteføljen vil ikke lenger selge til rene investeringsverdier. Ettersom de heller ikke kan oppnå salg til ledighetsverdier, må de avfinne seg med en pris som innkalkulerer en del av verdiøkningen etter seksjonering ("speculative tenanted investment value").4

KONTEKSTUELLE PREMISSER

Vurdert i et bredt historisk-geografisk perspektiv er det ikke opplagt at aktørene velger å tre ut av eksisterende markedsposisjoner i stedet for å samle seg til kritisk protest, eller simpelthen å akseptere tingenes tilstand (jf. Hirschman 1970). Det er heller ikke selvinnlysende at alle som søker seg ut av bransjen satser på eierseksjonering. Begge deler, og særlig det siste, aksepteres åpenbart av Hamnett og Randolph når de skiller mellom "konservative" og "aggressive" eiere, og når de påpeker at rene spekulanter etter hvert kjøper seg inn i markedet. Noen nærmere spesifikasjon av sammenhengen mellom verdiforhold og aktørforutsetninger gis imidlertid ikke. I hovedsak handler teorien om ustabile økonomiske og politiske omgivelser, hvilket er nokså forståelig: Helt siden 1930-tallet har leiemarkedet i indre deler av London ("the purpose built sector") vært dominert av store og profesjonelle aktører. Like før eierseksjoneringen skjøt fart, midt på 1960-tallet, var 80 % av leiegårdene eid av eiendomsselskaper, og bare 4 % av individuelle gårdeiere. Overgangen til en ny eierform utspilte seg derfor innenfor en tvers igjennom kommersiell kontekst.

I de norske utleiemarkedene mangler en lignende dominans av rent næringsorienterte aktører. Selv i Oslo har den arketypiske profesjonelle gårdeier eksistert side om side med eiere som drev/driver utleie på mer sammensatt basis: småeiere med hoved eller biinntekt fra andre kilder, eiere bosatt i egen gård, selvstendige håndverkere eller ufaglærte "altmuligmenn" med sysselsettingsmotiver og institusjonelle eiere med sterk ideologisk forankring. I de fleste av disse tilfellene fyller eiendomsbesittelsen mer enn ett formål, noe som lett kan svekke handlekraften. Særlig er det grunn til å tro at en kombinasjon av salgsorienterte og bruksorienterte

motiver ofte fører til passivitet, eller til en kompensasjon som gagner bruksmotivet mer enn salgsmotivet. En tilknyttet begrensning ligger i eiernes kompetanse og kapital. Ved drift i liten skala, kanskje med biinntekter fra andre kilder, er det ikke gitt at oppdelingsalternativet velges selv om økonomisk vinning prioriteres høyest. Et avgjørende krav er at eierne vet hvordan de skal gå fram for å etablere et eierseksjonssameie, eller hvordan de kan skaffe seg hjelp til det. Slik kunnskap var naturligvis viktigst i de tidlige faser av eierseksjoneringen, det vil si på 1960- og 70-tallet. Men også under dagens lov kreves det et minimum av kunnskaper og manøvreringsevne, spesielt dersom oppdelingen skal foretas i egen regi. Kontakter må knyttes til kommunen, til byskriverkontoret og til leieboerne. Alt dette, og mer til, krever skriftlig korrespondanse - med varierende vanskelighetsgrad og formalisering. Hvis eiendommen dessuten er "ukurant", blir det et spørsmål om eieren har den nødvendige markedsinnsikt, kapitalstyrke og administrasjonsevne som skal til for å ta hånd om nødvendige reinvesteringer. Det er videre velkjent fra boligforskningen (Allen & McDowell 1989) at visse grupper av gårdeiere, blant annet de som bor i egen gård, ofte må balansere mellom økonomiske og sosiale hensyn. Optimaliserende strategier framstår antakelig som mindre forlokkende dersom de irriterer ens egne naboer. Fra filosofisk, sosiologisk og psykologisk forskning vet en dessuten at eiendom gir opphav til prestisje og identitet (jf. Beaglehole 1931; Carter 1989; McCrone & Elliott 1989). Eiere som har arvet en gård, eller har hatt den i lang tid, kan ha utviklet en følelsesmessig binding til eiendommen som ikke oppheves selv om avkastningen peker nedover. På lignende vis er det mulig og sannsynlig at visse eiere henger fast i en bestemt forretningsfilosofi. Mens tradisjonelle investorer baserer sin virksomhet på avkastning over et gitt antall år, innebærer seksjonering at inntektene hentes ut i form av engangsoperasjoner. Det betyr at transaksjonsaspektet forsterkes - siden alle rettigheter omsettes i en engangsoperasjon. Som nevnt vil tilbudsrollen også omformes i produktiv retning ved at den vare som bringes til markedet ofte må bearbeides teknisk og/eller finansielt. Selv om alle øvrige forutsetninger er til stede, er det ikke opplagt at "exit"-alternativet vurderes instrumentelt i forhold til "business as usual". I den tilvante driftsform tas mange små og likeartede beslutninger - kanskje er det mulig å fylle tilbudsrollen uten å engasjere seg mer enn måtelig; man slipper å tenke i et stort og konsekvensfylt mål-middel-skjema.

I sum leder dette til en antakelse om at oppdeling av leiegårder kjennetegnes ved en forutgående utkrystallisering av aktører med rent økonomiske motiver. I den grad det finnes slike aktører i de eksisterende markeder, vil det skje et sceneskifte der investeringsorienterte veteraner erstattes av transaksjonsorienterte nykommere (figur 5). Den nye garde har imidlertid en begrenset virketid. Etter hvert som kunnskapen om store gevinster sprer seg, og rekrutter strømmer til, vil konkurransen om seksjonerbare gårder drive opp spekulasjonsprisene til et nivå som bremser den videre markedsvekst (figur 6). Dels vil tilsiget av påtroppende aktører stoppe opp, dels vil flere som allerede er inne i markedet erfare at de har satset over evne.

Denne "utskiftningstesen", som jeg velger å kalle den, representerer en omtolkning av Hamnett og Randolphs teori. Gevinstpotensialet tillegges fremdeles en fundamental betydning, særlig i markedets tilvekstfase. Fallende seksjoneringstakt (jf. utviklingen i Oslo) forklares imidlertid på et mer komplekst grunnlag. Utskiftningstesen tillater blant annet at leieverdigapet øker samtidig som eierseksjoneringen reduseres. Tesen indikerer også at leiemarkedet i visse byer er langt mer stabilt enn verdiforholdene skulle tilsi. På et mer fundamentalt plan anerkjennes markedsaktørenes rolle i utviklingen av incentivstrukturer. Leieverdigapet kan ifølge resonnementet ovenfor ikke forklares utelukkende med utgangspunkt i inflasjon,

FIGUR 5. Stipulert sammenheng mellom handlingsforutsetninger i utleiemar­kedet og sannsynligheten for å velge seksjoneringsalternativet

FIGUR 6. Seksjoneringstakt i lys av verdibetingelser og rekruttering til leiegårds­markedet

kredittilgang, skatteforhold og andre eksogene betingelser. I stedet ligger det i tankegangen at aktørene, og rekrutteringen av aktører, til enhver tid bidrar til å forme handlingsgrunnlaget.

I neste del vil jeg undersøke om tilbudssiden, grovt sett, har spilt en viktigere rolle i eierseksjoneringen enn etterspørselssiden. Deretter går jeg mer spesifikt inn på resonnementene i figur 5 og 6. Gir utskiftningstesen et fruktbart analytisk grep på seksjoneringsforløpet?

HVEM HADDE KOMMANDOEN I EIERSEKSJONERINGEN­ - PRODUSENTER ELLER KONSUMENTER?

En av de viktigste begrunnelser for lov om eierseksjoner var å styrke boligforbrukernes valgmuligheter. Flertallet i Stortinget oppfattet dette sommer eller mindre synonymt med å "spre eiendomsretten", men uten å enesom hvem som var målgruppen. Som et kompromiss ble eier pålagt tilbudsplikt overfor leieboere med vanlig oppsigelig leiekontrakt eller annenkontrakt og minst to års botid. Dersom partene ikke ble enige om en sømmelig pris, kunne beboere med kjøperett kreve "teknisk taksering". I til-

legg måtte eier informere alle beboerne om deres rettigheter i den pågående prosess, som med ett unntak (bytteretten) var uendret.

Det er derfor ingen tvil om at gårdeierne hele tiden har hatt formell kontroll over sin egen tilbudsrolle. Leieboerne har ikke på noe tidspunkt hatt rett til å påvirke skiftet av eierform. Gårdeiernes mulighet til å presse fram løsninger i favør av egne interesser ble imidlertid, dersom de fulgte lovens regler, noe svekket i 1983. Leieboerne kunne nå forpurre profittmaksimerende strategier, men de kunne også trekkes inn i et stille forhandlingsspill, slik at hele prosessen fikk et tydeligere anstrøk av legitimitet. Når en også tar hensyn til boligsøkerinteresser, eierinteresser og svekkelsen av bånd mellom organisasjoner og individuelle aktører, er det mye som tyder på at gårdeierne var på vikende front. Likevel skal jeg her, med visse forbehold, argumentere for at eierseksjoneringen både på 1970 og 1980-tallet framtrer som et eksempel på beskjeden konsumentinnflytelse.

For det første var salgstakten til dels meget lav på 1970-tallet. Lars Gulbrandsens antydning om et interessefellesskap mellom gårdeiere og leieboere er i og for seg riktig nok, men det er også en viktig del av bildet at kjøpeinteressen var nokså liten.

I utvalget av omsatte eierleiligheter i Oslo (1975-utvalget) ble kun 9 % solgt til eksisterende leiere, fordelt på 14 % i indre vest, 6 % i grenseområdet mellom øst og vest og 3 % i indre øst. I Bergen og Trondheim hadde salgsandelen etter to år kommet opp i henholdsvis 30 og 40 %. Siden nesten alle salgene var interne, fantes det knapt noe åpent marked for eierleiligheter. Det er også et interessant trekk at salgene i Trondheim varierte etter nøyaktig samme mønster som i Oslo: Brorparten fant sted på Leuthenhaven, mens framstøt i østlige deler av indre by var totalt mislykket. På Voldsminde ble i alt 120 leieboliger seksjonert vinteren og våren 1976, uten et eneste påfølgende salg. Det foreligger klare indikasjoner på at gårdeierne i denne type bystrøk, med distinkt arbeiderkultur, støtte på hardere motstand enn forventet, og at Leieboerforeningen spilte en avgjørende rolle. Våren 1975 mottok over 300 husholdninger på Sinsen i Oslo et kjøpetilbud fra gårdeier, som var Trygve Brudevold. Prisen var tilsynelatende fristende, og Brudevold kunne tilby 2. prioritetslån på opptil 80 % av kjøpesummen, endog med 5 års avdragsfrihet. Leieboerforeningen gikk imidlertid meget sterkt ut både mot prosjektet og potensielle avhoppere i egne rekker: Det hele var ren eiendomsspekulasjon, og kjø-

perne risikerte å bli lurt. Dessuten ville en blanding av selveiere og leiere i samme gård skape splid og interessemotsetninger (Arbeiderbladet 15. september 1975, Hus og hjem nr. 1, 1975:13). Dette var sterk kost, og Brudevold måtte inntil videre melde pass. To år etter seksjonering var 8 % av leilighetene solgt (internt eller eksternt), mens målsetningen var 20 % i løpet av et par måneder (Hus og hjem nr. 4, 1975:4).5 Vest i byen hadde Brudevold atskillig større suksess med samme oppskrift. I tre større eiendommer kom salgsandelen opp i 80, 49 og 37 % to år etter seksjonering, altså et mønster i tråd med Lars Gulbrandsens observasjoner.

For det andre illustreres kommandolinjen ved at eierseksjoneringen i Oslo sank som et blylodd på et tidspunkt da kredittilførselen og etterspørselen i hele boligmarkedet eksploderte. Fra 1984 til 1987 økte det samlede kredittvolum i Norge med 137 % (Bergo 1989), mens prisene på eierleiligheter i indre Oslo økte med 79 %, begge deler i nominelle kroner. Omvendt økte bestanden av eierleiligheter kolossalt i årene 1983-84, da prisoppgangen bare var 22 %. Selv om man tar hensyn til forventningsog etterslepseffekter, er det et mønster som indikerer massive avvik fra det perfekte marked.

For det tredje viser verdiberegninger at utleie etter hvert ga god avkastning. Det gjaldt ikke bare spesielle kontraktsforhold, det vil si framleie, tidsbestemt utleie, møblert utleie og utleie til arbeidstakere. Også vanlige leieboliger underlagt husleiereguleringens strengeste kapittel kunne etter teknisk forbedring overføres til en mildere, markedsrelatert regulering. Forutsetningen for dette var at leilighetene ble opprustet til en standard som kunne likestilles med eller som nærmet seg standarden for nybygg. Ved en lovendring i 1982 ble regelverket (§ 9 c i husleiereguleringsloven) vridd ytterligere i gårdeiers favør, samtidig som husleienemndene utviklet praktiske fortolkningsregler som etterlot gode muligheter for regningssvarende drift. Uttalelser fra direktør Lysberg i Norges Huseierforbund illustrerer godt hvilke markedsbetingelser som gjaldt: "Regelverket rundt byfornyelse og rehabilitering er i dag brukbart, men noen gullgruve er det ikke snakk om" (Arbeiderbladet 19. mai 1988). At "brukbart" ikke var godt nok, framkom tydelig i andre deler av intervjuet: "Størst uttelling får gårdeieren ved å heve standarden opp til lovens minstekrav og deretter seksjonere og selge leilighetene" (ibid.). I tråd med dette var det, fremdeles ifølge Lysberg, laber interesse for rehabilitering og utleie.

Et fjerde poeng er at mange leieboere på 1980-tallet følte seg presset til

å kjøpe, eller enda verre; at de ble kibbet ut mot sin vilje. Beboerundersøkelsen i 1989 indikerte at omtrent en tredjedel av kjøperne hadde blitt utsatt for press. På tross av at leieboerne kun mistet bytteretten, svarte 60 % at de aksepterte kjøpetilbudet for å kunne fortsette boforholdet. Hvor mange som ble fortrengt, eller narret til å flytte, er vanskelig å fastslå. At det var et betydelig antall, særlig i Bergen, kan neppe betviles. Av rystende reportasjer i Bergens Tidende kan nevnes: salg av leiligheter uten å oppgi påheftende leiekontrakter (Bergens Tidende 23. juni 1984), innflytting av ståkete leietakere for å få de øvrige til å flytte (Bergens Tidende 9. juni 1984) og ulovlig oppsigelse av leiekontrakter (referert i Hus og Hjem nr. 3 1987). Bedømt ut fra avisenes reportasjer og den politiske debatten, hadde denne type kriminelle metoder mindre omfang i Oslo og Trondheim. Også i disse byene var det imidlertid helt vanlig at eierne utelot pålagt informasjon i brevet til leieboerne.

Hva så med forbeholdene? Ett av dem framkommer i forlengelsen av Sinsen-eksemplet: Når gårdeierne støtte på motstand, eller når de ikke fikk avsetning i det åpne marked, opphørte satsingen i typiske "risikoområder". Spredningen fra indre vest til indre øst i Oslo, fra Leuthenhaven til Lademoen/Voldsminde i Trondheim, eller for den saks skyld fra nybyggingsmarkedet til konverteringsmarkedet i Bergen, viser at etterspørselen hadde en terskelrelatert innvirkning på markedsveksten. Kontinuerlig oppdeling av leiegårder forutsatte en viss minimumsetterspørsel.

Et annet forbehold gjelder dannelsen av valgmuligheter i boligmarkedet. For hele selveiersektoren er faktorer som økende lønnsnivå og stabilisering av arbeidsmarkedet med å skape grunnsetninger for at leiealternativet overhodet kan bortvelges. På toppen av disse byggesteiner kommer boligsubsidiering og andre boligøkonomiske elementer, samt framvekst av toinntektsfamilien. I et langt historisk perspektiv formes en arena med flere valgmuligheter enn tidligere generasjoner måtte forbeholde seg til. For gårdeierstanden er bildet mer komplekst, og til dels preget av en innsnevring av handlingsmuligheter. Både husleiereguleringen og manglende tilgang til subsidier utgjorde viktige strukturelle forutsetninger for endringene i eiendomsmarkedet på 1970- og 80-tallet. Særlig er det grunn til å fundere over enkelte beslutninger på 1970-tallet. Etter flere års diskusjoner valgte regjeringen i 1971 å fastholde den eksisterende husleiereguleringen i stedet for å innføre et bruksverdiprinsipp (St.meld. nr. 76 1971-72). Et slikt prinsipp ble innført i Sverige i 1968, og det førte til

en oppjustering av leienivået både i allmennyttig og privat sektor. Det norske vedtaket er for øvrig symptomatisk for sin tid. Boligpolitikken var ved inngangen til 1970-tallet preget av stor utredningsaktivitet og lite handling (se Gulbrandsen 1980; 1983).

Omvendt er det lett å peke på politiske beslutninger med umiddelbare effekter. Det gjelder ikke minst fristillingen av kredittmarkedet i 1984-85. Med imøtekommende banker, forelå plutselig den kjøpekraft som skulle til for å få fart på omsetningen av eierseksjoner utenfor byenes høystatusområder. Parallelt, eller litt i forveien, modererte Leieboerforeningen sin antieierpolitikk. Etter å ha sendt ut flere negative signaler, endte foreningen opp med å tilrå medlemmene å vurdere takster og prisforhold (Hus og hjem nr. 2 1983). Denne justeringen er først og fremst viktig fordi den sier noe om stemningen blant foreningens tilhengere. Anbefalingen hadde neppe noen sterk effekt på kjøpefrekvensen, ettersom gevinstpotensialet var enormt. Utvalget av omsatte eierleiligheter indikerer at prisavslagene i gjennomsnitt oversteg 43 %. Så økte da også antallet interne salg i Oslo indre øst til 22 %, som faktisk var litt høyere enn i indre vest. Med byfornyelsen og den gryende interessen for urbane verdier, var det nå et kjøpevillig ungt publikum på Oslos østkant. Det var i stor grad denne gruppen, og ikke de noe eldre beboerne, som benyttet seg av kjøperetten.6 Tilsvarende dannet det seg i alle byene køer når sentrale eierleiligheter ble lagt ut for salg. I beboerundersøkelsen, som inkluderte 238 eksterne kjøpere, svarte 87 % at de ønsket å bo i sentralt i byen, mens bare 27 % hadde den oppfatning at enebolig/rekkehus ville bli for dyrt. I store trekk utøvde gruppen et positivt valg på tvers av tradisjonelle verdier og aspirasjoner; de ble altså ikke presset ut av andre markeder. Det var også påtakelig få som vektla betydningen av inflasjon og skattefordeler, uten at dette skal tolkes altfor langt. Det sentrale poeng er at kulturelle og materielle endringer la grunnlaget for eierleilighetsformens popularitet i nedslitte, eldre byområder. La oss tenke oss at kredittregimet hadde blitt avviklet et tiår tidligere. I en slik situasjon ville nok omsetningen av eierleiligheter tatt seg opp, men mye tyder på at en langt større andel av husholdningene ville søkt seg mot forstedene og drabantbyene.

Endringene på etterspørselssiden fulgte derfor et annet mønster og hadde andre implikasjoner (jf. seksjoneringstakten) enn forutsatt i HUDs etterspørselsforklaring. Ytterligere et avvik fra det en kunne vente, er at eierne ofte beordret teknisk taksering. Dette gjaldt særlig banker og for-

sikringsselskaper som hadde kjøpt seg inn i boligmarkedet på 1960- og 70-tallet. I stedet for å vente til leiekontraktene utløp, valgte de en rask retrett i fordragelige former. Nesten alle disse sakene, og overhodet nesten alle takseringene, fant sted i Oslo. Sju år etter at loven trådte i kraft hadde byrettene i Bergen og Trondheim behandlet henholdsvis sju og tre-fire takseringssaker.7 En slik underutnyttelse står selvfølgelig i skarp kontrast til spredningsmålsetningen, og det samme kan sies om utskiftningen av beboere i seksjonerte leiegårder: Hele 86 % av leilighetene i Bergen og Trondheim hadde i 1989, i gjennomsnitt fire år etter seksjonering, vært omsatt minst en gang i det åpne marked. Ironisk nok kan det se ut til at leieboerne i disse byene, til tross for kjøperetten og reguleringen av andre rettigheter, sto svakere enn på 1970-tallet. Hadde de mistet makt fordi motparten ikke lenger lot seg affisere?

TRANSAKSJONSORIENTERT ATFERD I LEIEGÅRDSMARKEDET

Som nevnt er det ingen motsetning mellom verdigapteorien og utskiftningstesen. Detaljerte beregninger viser at eierseksjoneringen i store trekk samvarierer med verdiforhold i leiemarkedet (Wessel 1996). Mønsteret inneholder imidlertid tre viktige brudd. I Bergen fantes det midt på 1970-tallet flere ytre forutsetninger som burde tilsi en viss bevegelse i samme retning som Oslo. Blant annet var eierleilighetsalternativet synliggjort gjennom nybygging i flere deler av byen. Ti år senere sank seksjoneringstakten i Oslo mens verdigapet ennå ekspanderte for fullt. På samme tid økte leiegårdsseksjoneringen i Bergen selv om de administrative reglene ga potensielle investeringsverdier på høyde med prisene i eierleilighetsmarkedet (ibid.).

Ifølge utskiftningstesen skyldes disse bruddene at verdigapteorien mangler tosidige forbindelser mellom handling og rammebetingelser. Ved å forutsette at aktører av spesifikke slag skaper det handlingsgrunnlag som senere motiverer nye handlinger osv., blir det mulig å forklare hvordan forventede responser uteblir, enten det dreier seg om manglende initiativ (Bergen, 1970-tallet), sammenbrudd på det kollektive plan (Oslo, 1980-tallet) eller neglisjering av andre alternativer (Bergen, 1980-tallet).

Det viktigste utgangspunkt for tesen er at seksjonering og salg av leiligheter krever en relativt sterk instrumentell orientering. I noen grad har prosessen et anstrøk av entreprenørskap, det vil si en evne til å finne nye kanaler for å konvertere verdier fra en sfære til en annen (Barth 1972).

FIGUR 7. Omsetning av leiegårder seksjonert før 28. mai 1976. Indre Oslo

Utleie er tradisjonelt sett en helt annen type virksomhet. Inntjeningen er mer forutsigelig, kravene til foretaksomhet er lavere og interessene mer komplekse. Dog finnes det aktører innenfor boligutleie som avviker fra det tradisjonelle. Det gjelder både selskaper som spekulerer i framtidig sanering/reutvikling, arbeidsgivere som leier ut til ansatte og institusjonelle eiere som ønsker å inflasjonsbeskytte forvaltningskapital. For den perioden som studeres her, er sistnevnte gruppe særdeles viktig. Forsikringsselskaper, fond og banker som ervervet porteføljen i 1950- og 60-årene utgjør en potensiell moderasjonsfaktor i eierseksjoneringen.

En første etterprøving av tankerekken er gitt i figur 7 over omsetningen av leiegårder som ble seksjonert fram til 28. mai 1976, alle beliggende i indre Oslo.8 Som vi ser, er det en sterk økning i omsetningen like før seksjonering. Fra midten av 1950-tallet og fram til 1970 er det rolige og stabile eierforhold; rundt 5-6 % av eiendommene kommer årlig på nye hender. I den siste femårsperioden øker dette til et gjennomsnitt på 15 %, med en topp på 31 % i 1974. Et litt overraskende trekk er at økningen ikke bare omfatter markedsbaserte salg, men også arvefall og andre slektskapsbaserte overføringer. Det samme mønsteret fantes i alle delutvalgene, og det kan best forklares som en overføringseffekt fra det åpne markedet. For øvrig er det nokså klart at utskiftningen på eiersiden var enda

FIGUR 8. Omsetningen av leiegårder seksjonert etter 4. mars 1983. Indre Oslo, indre Bergen og indre Trondheim

sterkere enn det som framkommer av målingene. Dersom selskapet var organisert som aksjeselskap, vil en overdragelse av aksjemajoriteten kun være registrert som eierskifte hvis selskapet samtidig endret navn.

Figur 8 viser mye av det samme mønsteret for eiendommer seksjonert under den andre bølgen. Når de tre byene sammenliknes på denne måten, skiller Oslo seg ut med en langt mykere overgang til den nye markedssituasjonen enn Bergen og Trondheim. Den registrerte omsetningsøkningen i Oslo er både svakere og utstrakt over et større tidsrom enn i de to andre byene. I 1980-82 ble omsetningen i Oslo-utvalget mer enn doblet, trolig fordi en rekke aktører forutså at forbudsloven hadde talte dager. I Bergen og Trondheim begynte invasjonen fra en ny aktørgruppe på slutten av 1970-tallet, men dette var primært en tilpasning til dispensasjonsreglementet i forbudsloven. Uansett var aktivitetsøkningen bare en forsmak på det som skulle komme. I begge byer innvarslet seksjonsloven en spekulering i boligeiendommer av rent historiske dimensjoner. Særlig for Bergens del er det solid grunnlag for begrepet "jobbetid": Blant de leiegårder som ble seksjonert i 1983-87 hadde 55 % skiftet eier de to siste årene før seksjonering. I forhold til den foregående femårsperioden ble omsetningen tredoblet.

Dataene gir derfor håndfast støtte til utskiftningstesen: Transaksjonso-

rienterte aktører kom i utstrakt grad til å fungere som et katalyserende mellomledd i eierseksjoneringen. Tilsynelatende hadde etablerte eiere en viktigere rolle i Oslo enn i Bergen og Trondheim. I årene 1984-85 foregikk det en massiv utmarsj fra den mest profesjonelle del av Oslos leiemarked. Store eiere som Trygve Brudevold, Brødrene Jensen, Valter Jensen, Bauer og Bech, Storebrand-Norden og Eiendomskompaniet benyttet alle det mest profitable alternativ; eierleilighetsmarkedet, framfor leiegårdsmarkedet. På 1970-tallet var det noe større nøling blant forsikringsselskapene, men etter hvert kastet de seg på rekke og rad inn i eierseksjoneringen. Felles for de fleste av disse aktørene, inkludert enkeltmannsforetakene, er at de etablerte porteføljen på 1950- og 60-tallet. Understøttet av bransjeorgan som Huseieren, Forsikringstidende og Eiendoms­megleren, valgte de nå å omplassere kapitalen i andre virksomheter. De to andre byene, og særlig Bergen, manglet ifølge denne tolkning et lignende mellomspill, og fikk dermed en bråere og mer brutal avvikling av det gamle markedet.9

At det på denne tiden vrimlet med oppkjøpere, også i Oslo, framkom tydelig i tidsskriftet Kapital. Blant flere eksempler kan nevnes følgende: Sommeren 1986 ble en seksjonerbar leiegård på Oslos vestkant solgt for 5 millioner kroner, mot en prisantydning fra megler på 2 millioner (Kapi­tal nr. 17 1986:199). Noen år senere var misforholdet mellom tilbud og etterspørsel enda tydeligere. På et seminar om eiendomsmarkedet i 1988, uttalte en av Oslos største eiendomsmeglere følgende: "Nå er det ikke lenger mulig å kjøpe problemeiendommer fra enker og faderløse, øyeblikkelig øke husleien 300 % og selge eiendommen med en tilsvarende gevinst" (Bømark 1988:3). Vurderingen kan stå som en innsidebekreftelse på resonnementet i figur 6: Oppdelingen av leiegårder støtte på bastante hindringer etter hvert som alle parter fikk del i markedsinformasjonen.

OMSTILLINGSVANSKER I DET GAMLE MARKED

Det finnes ingen intervjudata som kan belyse forutsetningen om interesseaggregering, normative bindinger og kompetanseproblemer i gårdeiernæringen. En mer indirekte og antydende strategi er derfor påkrevd. Med utgangspunkt i en rekke kilder, blant annet Folkeregistret, har jeg registrert andelen eiere bosatt i egen leiegård i 1965 og like før seksjonering (inntil to år). To britiske studier (Allen & McDowell 1989; McCrone & Elliott 1989) påpeker at denne eiergruppen, av og til kalt "residential landlords", mer enn noen har vans-

TABELL 1. Forekomst av eiere bosatt i egen leiegård i 1965 og like før seksjone­ring. Prosent

 Oslo. Seksjonert 1974-76 Oslo. Seksjonert 1983-87 Bergen. Seksjonert 1983-87 Trondheim. Seksjonert 1983-87
196540397683
Ved seksjonering20173133
Antall gårder(92)(108)(109)(93)

kelig for å bryte opp fra en tilvant situasjon. Over tid vil eierforholdet få et mer og mer komplekst innhold, bestående av råderetter, inntekter, sosiale relasjoner og symboler. Ofte oppfattes hele eiendommen, inkludert leieobjektene, som en del av privatsfæren. Gården blir, slik McCrone og Elliott uttrykker det, en del av familiens historie, status og forpliktelser.

Ut fra dette tankebildet må en kunne forvente at innslaget av eiere i egen gård reduseres i alle tre byer, men mest i Bergen og Trondheim. Både tilsiget av inflasjonsorienterte investorer og seksjonsforløpet tilsier at endringene var mindre i Oslo.

Tabell 1 viser med all mulig tydelighet at argumentasjonen er holdbar. I Bergen og Trondheim besto den gamle gårdeierstand for en stor del av eiere bosatt i egen gård. Ved seksjonering var situasjonen vesentlig annerledes; på dette tidspunkt utgjorde gruppen rundt en tredjedel. Innenfor denne tredjedelen finner vi også et visst innslag av nye gårdeiere som flyttet fra bolig til bolig for å unngå kapitalbeskatning, eller som kjøpte eiendommen med tanke på eget boligkonsum. Som oftest dreier det seg om små gårder, med få utleieforhold, slik at det er et skjønnsspørsmål hvordan eierformen i slike tilfeller skal klassifiseres. Analysen her baseres på en definisjon der leiegårder har et høyere boligtall enn tallet på hjemmelshavere.

Nå er det mulig å tenke seg at endringene i Oslo foregikk over et lengre tidsrom enn det som framkommer i tabell 1. For å undersøke om så var tilfellet, ble det også foretatt en registrering for 1930. Disse observasjonene bekreftet antakelsen om en langtidstendens. I hele utvalget (126 gårder) var det i 1930 62 % eiere i egen gård, altså klart høyere enn midt på 1960-tallet. I tråd med resonnementet ovenfor oppfattet leieboerbevegelsen dette som en "snill", men truet gårdeiertype:

De snille gårdeierne fantes blant dem som selv bodde i den gården de eide, som holdt den forsvarlig ved like, og som hadde omtanke for leieboerne. (...). Så var det den nye typen gårdeiere. Kjennetegnet ved dem var at de eide mange gårder, enten alene eller sammen med andre, som de gjerne lot bestyre gjennom en forretningsfører, og hadde på alle måter et upersonlig forhold til leieboerne .

Tufte 1975:70

Et annet bimotiv, eller hovedmotiv for den saks skyld (jf. Lundström & Gustafsson), knytter seg til eiernes sysselsetting. Utleie har gjennom tidene vært et virkemiddel i meget håndfaste former for yrkesutøvelse; muring, maling, snekkerarbeid og rørleggerarbeid er alt sammen virksomheter som inngår i produksjon, utbedring og forvaltning av leiegårder. Ved strategiske beslutninger, enten det dreier seg om investeringer, reinvesteringer eller salg, vil denne form for kapitalanvendelse aktualisere en nedgradering av gevinstaspektet. Det er ikke bare å kvitte seg med eiendommen dersom man samtidig mister tilgangen på faglig relevant arbeid. Enda tyngre blir beslutningen dersom arbeidet inngår i en selvforsørgende livsform.

Opplysninger om gårdeiernes yrke gir imidlertid et uventet bilde. Som vist i tabell 2, var det en klar økning i andelen gårdeiere med selvstendig virksomhet innenfor bygningsfagene fra 1930 til 1965. En nærmere inspeksjon av dataene viser at dette i sin helhet kan tilskrives murmesterlaugets frammarsj i markedet. Allerede ved århundreskiftet hadde murmestrene et godt fotfeste i selve produksjonen av leiegårder (Kjelstadli 1990). Utover på 1900-tallet, og særlig etter krigen, ble næringsprofilen mer og mer diversifisert, med leiegårdsdrift og eiendomshandel som viktige inntektskilder. Flere markante representanter for næringen, med Trygve Brudevold i spissen, anvendte etter hvert leiegårdene mer som spekulasjonsobjekter enn som funksjonsbasis for eget profesjonsarbeid.

TABELL 2. Andel gårdeiere i indre Oslo med selvstendig virksomhet innenfor bygningsfagene. Situasjonen i 1930 og 1965 i et utvalg gårder seksjonert i 1974-76 og 1983-87

 Eiere 1930 Eiere 1965
Selvstendige i bygningsfagene 4, 8 10, 2
Andel bosatt i egen gård 4, 0 0, 6
Antall (126) (157)

Så viser det seg da også at fem av de seks aktuelle eierne i 1930 var bosatt i egen gård, mot en av seksten i 1965.

HOVEDAKTØRENE I MARKEDSETABLERINGEN

Murmestrene var utvilsomt en viktig gruppe i modningen av leiemarkedet, men neppe den viktigste. Denne rollen må nok tilskrives advokatstanden, som økte sin andel fra 7-8 % i 1930 til minst 16-17 %, og antakelig mye mer,10 i 1965. Advokater gjorde seg også sterkt gjeldende ved introduksjonen av eierleilighetsinstituttet i 1962-63; ved konverteringen mot en organisasjonsform i 1965-74; ved markedsutvidelsen i 1970 (oppdeling i bestående bygninger) og ved introduksjonen av "eierparter" i 1977-79. Uten drahjelp fra veletablerte entreprenører, er det likevel tvilsomt om Gustav Høgtun og hans fagfeller hadde lyktes i sitt korstog mot borettsformen. I ettertid virker det, om ikke nødvendig, så i hvert fall lett begripelig at Olav Selvaag kom til å innta rollen som døråpner i 1963. Innenfor byggebransjen fantes det ingen med lignende ry; Selvaag var den geniale outsider med suksess på løpende bånd, og med en stigende anerkjennelse i maktens innerste sirkler. Ut fra denne unike posisjonen kunne han gyve løs på et prosjekt (Øvre Ullern Terrasse 26-90) som virket i overkant freidig: Ingen hadde tidligere utstedt individuelle eierretter i denne type bygninger. Myndighetene hadde heller ingen ønsker om å utvide tilbudet av eierformer; tvert imot hadde man jo nettopp fjernet adgangen til å stifte boligaksjeselskaper (§ 1 i borettsloven fram til 1983). På toppen av disse politiske begrensninger, manglet den juridiske ryggdekning. Til slutt, men ikke minst, var det utvilsomt sjansebetont å satse på et markedsprodukt som de færreste boligkjøpere hadde hørt om.

Den neste hovedaktøren er høyesterettsadvokat Erling M. Torkildsen. I to velinformerte artikler (1966 og 1970) fastslo han at eierleilighetsformen var forenlig med norsk lov, slik Gustav Høgtun hadde framholdt i flere år. Men i motsetning til Høgtun mente Torkildsen at organiseringen burde følge det hollandske mønster med sameie pluss eksklusiv bruksrett. Når Torkildsen også fikk støtte av Oslos byskriver, var dette detaljspørsmålet avgjort. Utover på 1970-tallet ble ordningen med fysiske eiendomsretter i tiltakende grad oppfattet som "uekte" og upraktisk. Til slutt gikk ordningen rett og slett i glemsel.

Denne oppryddingsprosessen pekte uvilkårlig i retning av en markedsutvidelse. Seksjonering av leieboliger med påfølgende salg foregikk alle-

rede i flere land, til dels under ruvende mediedekning. Likevel krevde det nok en viss juridisk kompetanse, og en viss internasjonal kontaktflate, for å ta det første steget. At det ble Hans M. Tjønn, var ingen tilfeldighet. Tjønn var eiendomsadvokat, en ung sådan, med et behendig grep i organiseringen av eierselskaper. Han forsto også betydningen av å tilby et produkt med solid teknisk standard og ikke så lite symbolverdi. Etter hvert som eierleilighetsformen ble kjent og akseptert, utvidet Tjønn sitt operasjonsområde til å omfatte hele vestkanten. Under oppnavnet "mannen med de tusen leiligheter" inntok han en lederrolle i markedsetableringen. Hans konsept med kjøp av leiegårder, seksjonering, modernisering og stykksalg ble raskt kopiert av mer uetablerte og til dels ukyndige skikkelser.

MARKEDETS STORMTROPPER

Den største og mest sentrale aktørgruppen kastet seg inn i seksjoneringsmarkedet etter at metodene og gevinstpotensialet var blottlagt. Betegnelsen "markedets stormtropper" henspiller i denne forbindelse på en inntrengning utenfra, hvor eiendomskjøp, seksjonering og salg av leiligheter ble gjort til et levebrød. At det fantes en slik gruppe var velkjent i alle berørte miljøer, og det forelå også klare forestillinger om gruppens avvikende egenart. Ved en anledning uttalte direktøren for Norges Huseierforbund følgende om aktivitetene i leie og leiegårdsmarkedet: "Vi erkjenner at det finnes eiere som spekulerer, men de utgjør et lite mindretall og er ikke medlemmer hos oss" (Aftenposten 19. februar 1982).

Dersom direktøren hadde rett i at gruppen var liten, må den ha utøvet en særdeles stor markedsaktivitet - så stor at hele markedet bar preg av det. Lignende antakelser fantes langt utenfor eiendomsinvestorenes krets; noen få profesjonelle spekulanter hadde hånd om det meste. En slik forklaring, hvor størrelse tillegges kausal betydning, er imidlertid altfor enkel. De ti største eierne i Oslo sto for henholdsvis 42 % (1974-76) og 31 % (1983-87) av leiegårdsseksjoneringen. Trondheim hadde et lignende mønster, mens Bergen manglet både en dominerende magnat og et underliggende sjikt av småfyrster. Alle de ti største i Bergen, som bidro med 18 % av seksjoneringen, tilhørte dessuten oppkjøpergruppen, mot bare tre i Oslo (1983-87) og åtte i Trondheim.

Om man derimot ser på aktørenes navn, framtrer et klinkende klart mønster. Eierseksjonering som spekulativ virksomhet sammenfaller enty-

dig med tilstrømningen av aktører med den assosiative betegnelsen "eiendomsselskap". I Oslo kan en slik tendens spores allerede på 1970-tallet, i Bergen og Trondheim først et tiår senere. I Bergen tok slike selskaper, inkludert de som opererte med lignende konnotasjoner ("rehab", "fornyelse" etc.), hånd om nærmere halvparten av oppkjøpene som ledet til seksjonering innen tre år.

En annen likhet er at oppkjøperne var relativt unge. Blant personlige eiere med mindre enn tre års eiertid var andelen under 35 år 50 % i Oslo, 54 % i Bergen og 55 % i Trondheim. Herav følger det at mange, antakelig de fleste, manglet erfaringer i eiendomsmarkedet. Det gjelder også om man utvider betraktningen litt: Svært få av oppkjøperne syntes å videreføre familiebaserte gårdeierinteresser. Endelig er det slik at salgsstrategien var rettet mot det åpne marked. Under nåværende lov ga nok de fleste et kjøpetilbud til leieboerne, men der sluttet også anstrengelsene. Det har ikke vært mulig å finne et eneste eksempel på at leieboerne ble forelagt et finansieringstilbud, eller at eier på egen hånd tok initiativ til rettslige takseringer.

Det er videre symptomatisk at gruppen opptrådte pågående, for ikke å si listig og ufint ved oppkjøp av eiendommer. En del seksjoneringsobjekter ble selvsagt anskaffet på vanlig måte - ved å legge inn et tilbud når anledningen bød seg. Men fordi etterspørselen var større enn tilbudet, gikk oppkjøperne innimellom, og stadig oftere, mer direkte til verks. Bergens Tidende kunne for eksempel melde om følgende tilstander:

På markedet i Bergen vrimler det med seksjoneringsselskaper. (".) De har gjerne konsulenter som tråler eiendomsmarkedet i Bergen som haier. De leter etter naive gårdeiere, dødsbo eller andre forhold som gir grunnlag for billig oppkjøp .

Bergens Tidende 13. november 1986

Pågangen etter seksjonerbare eiendommer ble etter hvert så sterk at flere selskaper tok steget over i regelrett kriminalitet. Parallelt spredte det seg en bekymring for eget omdømme blant noen av pionerene. En av dem formulerte seg på følgende vis om markedet som helhet: "Det er for mange gangstere der." Vedkommende hadde håndverksbakgrunn og satset etter hvert mer på utleievirksomhet.

Hvorfor tok utviklingen i Bergen en slik retning? En viktig grunn er allerede nevnt - mangelen på profesjonelle investorer i en tidligere fase. I tillegg kjennetegnes bygningsmassen i Bergen ved mange små og i

utgangspunktet rimelige leiegårder: Når slusene i kredittmarkedet åpnet seg, sto døren åpen for nær sagt hvem som helst. Uten en effektiv informasjonsmidling er det likevel tvilsomt om tilstrømningen til markedet ville blitt like stor. Paradoksalt kan det virke som om bergensavisenes burleske framstilling av kjepphøye spekulanter, store gevinstmuligheter, fortvilte beboere og indignerte politikere hadde en opplærende og rekrutterende virkning. Verken i Oslo eller Trondheim kom eierseksjoneringen i brennpunkt på samme måte.

Ytterligere et kjennetegn for oppkjøpergruppen er at engasjementet var kortvarig, ofte bare et par år. Et fåtall aktører lyktes å bygge seg opp til solide posisjoner i andre deler av næringslivet, som regel innenfor konjunkturrelaterte virksomheter (boligproduksjon, utleie av næringseiendommer, aksjespekulasjon og restaurantdrift). De aller fleste fikk imidlertid erfare at oppgangstider kommer og går. Med høy "lånegiring" var det kroken på døren i 1989-90. Av tretten eiendomsselskaper som startet opp i Bergen i 1986-87 var ti nedlagt fire-fem år senere.

SLUTTBEMERKNING

Studien har vist at eierleilighetssektoren ikke vokste fram som en direkte tilpasning til trange operasjonsvilkår i leiemarkedet. I stedet tok eierseksjoneringen karakter av en invasjons-suksesjons-syklus: Etablerte miljøer ble utfordret og etter hvert fortrengt av nykommere som var ubundet av konvensjoner og komplekse hensyn. Siden nykommerne i stor grad opererte på uavhengig grunnlag, uten tilknytning til store institusjoner og uten koordinering seg imellom, var det duket for et dundrende "systemsammenbrudd". Suksessen på ett tidspunkt ledet ubønnhørlig mot kollektiv kollaps på et senere tidspunkt. Slik sett minner historien om krakket i Kristianias eiendomsmarked i 1899. Også den gang var det hovedsakelig oppkomlinger med svak finansiell basis som gikk over ende (Myhre 1990). En annen parallell ligger i myndighetenes langsomme oppvåkning til en ny situasjon. Rundt 1910 var det nærmest blikk stille i Kristianias byggemarked; investorene hadde "brent seg" både som følge av krakket og et etterfølgende sammenbrudd i husleiene. Mot denne bakgrunn måtte et borgerlig flertall i bystyret gi etter for krav om frigjøring fra markedets tilfeldige svingninger (Gulbrandsen 1980). I dag svinger tilbudet først og fremst ved at boliger flyttes mellom ulike disposisjonsformer. Foreløpige tall fra Folke og boligtellingen 2001 indikerer at leiean-

delen i Oslo har økt med nærmere 6 prosentpoeng siden 1990 (SSB 2002). Mye av denne økningen må ha skjedd innenfor eierleilighetssektoren, og det ligger en stor utfordring i å stabilisere tilbudet. Dagens leieboere utgjør imidlertid et tynt, tyst og hovedsakelig uorganisert fellesskap. Konteksten kaller derfor på et statlig initiativ. Foruten å stabilisere tilbudet, burde en av hovedoppgavene være å stimulere vedlikehold og forvaltning av bygningsmassen. Et viktig grep i så måte - med dobbel effekt - kunne være å tilbakeføre eierleiligheter til vanlige leieboliger. Slik "innstykking" forhindres i dag gjennom en ervervsregel i seksjonsloven.

Sammenligningen av to epoker viser samtidig begrensninger ved forståelseshorisonten. Det hadde utvilsomt vært mulig å betone myndighetenes rolle sterkere enn jeg har gjort i denne studien. Fra 1950-tallet og utover måtte gårdeiernæringen tåle nederlag på nederlag i boligpolitikken. Strenge reguleringer, forfordeling av subsidier og utsagn om bransjens uanstendige karakter var alt sammen egnet til å svekke rekrutteringen av seriøse investorer. Det er også grunn til å tro at de valgte avgrensningene har påvirket observasjonene. Ved å inkludere forstedene og den kooperative sektor ville søkelyset i større grad måtte rettes mot kjøpsinteresser og forvaltningsinteresser.11

Noter

1. Erling Annaniassen ved NOVA arbeider på et prosjekt som vil belyse kulturelle, ideologiske og materielle forutsetninger for det norske "selveiersamfunnet".

2. Ved andelseie har beboerne tre rettsforhold til borettslaget: en leierett, et selskapsforhold og et kredittforhold. Flere historiske situasjoner, blant annet den såkalte "gjeldskrisen" for ti år siden, har vist at leieretten lar seg opprettholde uavhengig av de to andre rettsforholdene.

3. Unntaket er England og Wales, der eierleilighetsformen kunne baseres på et eldgammelt festeprinsipp. Rettslige hindringer, særlig et rigid skille mellom fast og løs eiendom, er for øvrig en viktig årsak til at Sverige aldri har innført eierleiligheter. Siden slutten av 1800-tallet har spørsmålet vært diskutert en rekke ganger i Riksdagen (SOU 1982:40).

4. Tilbudssidens handlingsgrunnlag er også behandlet i en reanalyse av HUDs empiriske materiale fra 1980. Theodore Crone (1988) forsøker å vise at forventet inflasjon må bygges inn i en tilbudsmodell, og ikke en etterspørselsmodell. Hans forslag til en slik modell inneholder langt flere faktorer enn Hamnett og Randolphs relativt enkle resonnement.

5. Sett i ettertid var salgssvikten på Sinsen ingen fiasko, ettersom Brudevold senere kunne profittere på endringene i etterspørselsmønsteret.

6. En stor del av kjøperne benyttet sin rimelige inngangsbillett som en hevstang for videre avansement i boligmarkedet. De som solgte innen et år hadde en gjennomsnittlig gevinst på nærmere 300 000 kroner. De aller fleste var under 35 år.

7. Tallet for Trondheim er litt usikkert, siden det ikke fantes noe eget arkiv.

8. For den siste perioden, 1971-75, er alle beregninger foretatt på månedsbasis. Samme teknikk brukes i de andre beregningene.

9. Byfornyelsen i Oslo, og anvendelsen av leiegårdsloven fra 1977, førte til nokså uklare kjøpspremisser, og til et betydelig innslag av fordekte salg. I årene 1986-87 kunne Aftenposten melde om fire overdragelser som i gagnet men ikke i navnet var overdratt til nye eiere. Ved å skjule overdragelsen, kunne eier ta ut en gevinst som innbefattet en del av seksjoneringsverdien.

10. Et impresjonistisk inntrykk er at advokater ofte var hovedinteressenter i aksjeselskaper, hvor det har vært vanskelig å avdekke eierforholdene.

11. Takk til Lars Gulbrandsen for påpekningen av sammensatte interesser i den kooperative sektor.

Referanser

ALLEN, JOHN & LINDA MCDOWELL (1989), Landlords and property. Social relations in the private rented sector. Cambridge: Cambridge University Press.

ANNANIASSEN, ERLING (1996), Nå bygger vi den nye tid. Boligsamvirkets historie i Norge. Bind 2. Exil Forlag.

BARTH, FREDRIK (1972), The Role of the Entrepreneur in Social Change in Northern Nor­way. Bergen: Universitetsforlaget.

BEAGLEHOLE, ERNEST (1931), Property. A study in social psychology. London: George Allen & Unwin Limited.

BERGO, JARLE(1989), Norwegian credit markets: Norwegian monetary and credit policy. Oslo: Norges Banks skriftserie: 17.

Blød by (1981), Hvor går de udsanerede hen, når de bliver smidt ud? Nr. 12:3.

BRUVOLL, AUDUN (1973), Eierleiligheter. Lov og Rett, 12:387-401.

BØMARK, BÅRD (1988), Eiendomsmarkedet - en analyse på kort og lang sikt. Aksjemarkedets innflytelse på eiendomsmarkedet. Paper på seminaret "Næringseiendom som investeringsobjekt", 17. mars, Oslo.

CARTER, ALAN (1989), The Philosophical Foundations of Property Rights. New York: Harvester Wheatsheaf.

CRONE, THEODORE M. (1988), Changing Rates of Return on Rental Property and Condominium Conversions. Urban Studies, 25:34-42.

FORH. 0. NR. 30 1959-60, Lov om boligbyggelag og lov om borettslag.

GULBRANDSEN, LARS (1980), Fra marked til administrasjon? Boligmarked og boligpoli­tikk i Oslo i det tjuende århundre. Oslo: INAS.

GULBRANDSEN, LARS (1983), Boligmarked og boligpolitikk. Eksemplet Oslo. Oslo: Universitetsforlaget.

HAMNETT, CHRIS & BILL RANDOLPH (1988), Cities, Housing and Profits: flat break-up and the decline of private renting. London: Hutchinson.

HIRSCHMAN, ALBERT (1970), Exit, Voice and Loyalty. Cambridge: Harvard University Press.

HUD ("Department of Housing and Urban Development") 1982),( The Conversion of Rental Housing and Condominiums and Cooperatives. A National Study of Scope,

Causes and Impacts. Washington D.C.: The Secretary of Housing and Urban Development.

HØGTUN, GUSTAV (1966), "Eiendomsleiligheter". Norsk Advokatblad, 33:83-84.

JUSTISDEPARTEMENTET (1970), "Tinglysning - opprettelse av eget grunnboksblad for eierleiligheter". Brev til statsautorisert revisor Jostein Opdal av 5. februar 1970.

KJELSTADLI, KNUT (1990), Den delte byen. Oslo bys historie. Bind 4. Fra 1900 til 1948. Oslo: J.W. Cappelens forlag.

LID, OLAV (1989), "Eigedomsretten til grunn - krev utviklingen endringar?" I: Steinsholt, Kjetil (red.), Perspektiver på eiendom. Ås: Norges Landbrukshøgskole, 273-291.

LILLEHOLT, KÅRE (1980), "Noko om sameige i bustadhus". Juristkontakt, 14:158-161.

LILLEHOLT, KÅRE (1983), Eigarseksjonslovens § 5 førsteledd første punktum - eit tolkingsforsøk. Juristkontakt, 17:198-220. lov av 4. mars 1983 nr. 7 om eierseksjoner.

LUNDSTRÖM, STELLAN & BERNT GUSTAFSSON (1985), Privatägda hyresfastigheter - ekonomin i stora och små bostadsförvaltningar. Stockholm: Swedish Council for Building Research. R39. Rapport 39.

MCCRONE, DAVID & BRIAN ELLIOTT (1989), Property and power in the city. The socio­logical significance of landlordism. Bristol: Macmillan.

MYHRE, JAN E. (1990), Hovedstaden Christiania. Fra 1814 til 1900. Oslo bys historie, bind 3. Oslo: J.W. Cappelens forlag.

NORDVIK, VIGGO OG LARS GULBRANDSEN (2001), Ekstraboliger i storby: Boligkonsum, kapitalplassering og leietilbud - et opplegg for et forskningsprosjekt. Paper presentert på Nordisk seminar i Bolig og urbanforskning, Gävle 26.-28. september 2001.

NOU 1980: 6, Om eierleiligheter.

OSLO KOMMUNE (1987), Om mål og virkemidler i boligpolitikken. Bystyremelding nr. 2.

OT.PRP. NR. 70 1958-59, Lov om boligbyggelag og borettslag.

OT.PRP. NR. 50 1975-76, Om lov om forbud mot etablering av eierleiligheter i bestående bygninger.

ROBBERSTAD, KNUT (1963), Kløyvd eigedomsrett. Lov og Rett, 27:162-166.

SOU 1982: 40, Ägarlägenheter.

SSB 2002, http://www.ssb.no/emner/02/01/fob2001/tab-2002-04-22-12.html

ST.MELD. NR. 76 1971-72, Om visse boligspørsmål.

ST.MELD. NR. 92 1974-75, Om visse boligspørsmål.

TORGERSEN, ULF (1987), "Housing: the Wobbly Pillar under the Welfare State". I: Turner, Bengt, Jim Kemeny & Lennart Lundqvist (red.), Scandinavian Housing & Planning Research. Supplement no. 1: Between State and Market. Housing in the Post-industrial State. Stockholm: Almqvist & Wiksell, 116-126.

TORGERSEN, ULF (1988), "Nord og ned". Nytt Norsk Tidsskrift, 5:86-95.

TORKILDSEN, ERLING M. (1966), "Eiendomsleiligheter". Sparebankbladet, 49:42.

TORKILDSEN, ERLING M. (1970), Om eiendomsleiligheter. Lov og Rett, 9:417-433.

TUFTE, GEIR C. (1975), Holdninger til boligenes eierforhold 1918-1974. En undersøkelse av en interessegruppes forsøk på å tilpasse seg sosial og politisk endring. Oslo: Hovedoppgave i statsvitenskap.

WEESEP, JAN VAN (1986), Condominium. A New Housing Sector in the Netherlands. Utrecht: Geografisch Instituut, Rijksuniversiteit.

WESSEL, TERJE (1996), Eierleiligheter. Framveksten av en ny boligsektor i Oslo, Bergen og Trondheim. Dr.philos.-avhandling ved Institutt for statsvitenskap, Universitetet i Oslo. Oslo: Pensumtjeneste.