Oppgrader til nyeste versjon av Internet eksplorer for best mulig visning av siden. Klikk her for for å skjule denne meldingen
Ikke pålogget
{{session.user.firstName}} {{session.user.lastName}}
Du har tilgang til Idunn gjennom , & {{sessionPartyGroup.name}}

Verdiregulering av eiendom, anlegg og utstyr

Forslag til nye regler i norsk regnskapslovgivning

Trond Kristoffersen er statsautorisert revisor og førstelektor ved NTNU Handelshøyskolen.

Et utvalg, regnskapslovutvalget, ble oppnevnt 19. september 2014 med mandat til å se på flere sider ved dagens regnskapslovgivning. Regnskapslovutvalget har i flere utredninger lagt fram sin anbefaling til ny lov om regnskapsplikt i Norge.1

Regnskapsloven 1998 bygger på kostmodellen. Måling etter kostmodellen tillater ikke oppskriving av eiendom, anlegg og utstyr beregnet for langsiktig bruk i virksomheten. Lovutkastet 2016 foreslår en ny bestemmelse som tillater verdiregulering av eiendom, anlegg og utstyr i den grad det følger av regnskapsstandard. Bestemmelsen bygger på IFRS-regelverket, og bruk av verdireguleringsmodellen som et alternativ til kostmodellen. Verdireguleringsmodellen er en modell hvor balanseført verdi av eiendom, anlegg og utstyr periodisk skal reguleres med endring i virkelig verdi. Bruk av verdireguleringsmodellen innebærer store endringer i rapportering av verdiøkning på eiendom, anlegg og utstyr i årsregnskapet.

Formålet med denne artikkelen er å vise hvordan verdiendring på eiendom, anlegg og utstyr blir presentert i finansregnskapet. Artikkelen illustrerer forskjellen mellom måleprinsippene i regnskapsloven 1998 og forslaget til nye regler. Den viser, ved et eksempel, hvordan tap ved verdifall og verdiøkning på en eiendom blir presentert i resultatregnskapet og balansen både etter kostmodellen og verdireguleringsmodellen.

Verdiregulering av eiendom, anlegg og utstyr forutsetter pålitelige estimater for virkelig verdi. Til slutt i artikkelen presenteres IFRS-rammeverk for måling av virkelig verdi.

Nøkkelord: årsregnskap, regnskapsloven 1998, IFRS-regelverket, kostmodellen, verdireguleringsmodellen, måling av virkelig verdi

Måling av varige driftsmidler i norsk regnskapslovgivning

Varige driftsmidler slik som eiendom, anlegg og utstyr, er materielle eiendeler bestemt til bruk i foretaket i flere regnskapsperioder. I et årsregnskap utarbeidet i samsvar med norsk regnskapslovgivning er varige driftsmidler klassifisert som anleggsmidler.2 Regnskapsloven 1998 bygger på historisk kost-modellen. Historisk kost-modellen, eller bare kostmodellen, innebærer at varige driftsmidler i balansen måles til anskaffelseskost redusert for senere avskrivning og nedskriving for tap ved verdifall.3

Regnskapsloven 1998 gir ikke anledning til å oppskrive anleggsmidler, i motsetning til i tidligere norsk regnskapslovgivning. Både etter aksjeloven 1957, aksjeloven 1976 og regnskapsloven 1977 var det anledning til å skrive opp anleggsmidler.4 I aksjeloven 1976 var hovedregelen at oppskrivingsbeløpet, redusert for latent skatt5, skulle avsettes til et oppskrivingsfond. Oppskrivingsfondet var et bundet fond under egenkapitalen. Et oppskrivingsfond kunne bare brukes til bestemte formål som angitt i loven, blant annet til dekning av et tap i regnskapet forårsaket av nedskriving av andre anleggsmidler.

Retten til å skrive opp anleggsmidler ble ikke videreført i regnskapsloven 1998. Hovedbegrunnelsen for dette valget var at oppskriving ble sett på som et fremmedelement i et transaksjonsbasert historisk kostregnskap.6

Utkastet til ny lov om regnskapsplikt bygger på en tilpasning av norske regnskapsregler til IFRS for små og mellomstore foretak (IFRS SME).7 Lovutkastet 2016 foreslår en bestemmelse om at anleggsmidler kan måles til verdiregulert beløp dersom det følger av regnskapsstandard.8 Verdiregulering av anleggsmidler betyr i praksis en rett til å oppskrive eiendelen til virkelig verdi.

Måling av eiendommer i IFRS-regelverket

Bruksområdet for en eiendom, bygning eller tomt, kan kort inndeles i tre hovedområder:

  • Produksjon, levering av tjenester og til administrative formål

  • Benyttes for verdistigning og utleie (investeringseiendom)

  • Beholdning for salg i ordinær virksomhet (varebeholdning)

Regnskapsreglene for en eiendom i IFRS-regelverket avhenger av bruksområdet, og er illustrert i figur 1.

Figur 1:

Eiendom, etterfølgende måling i IFRS-regelverket

Eiendommer som er anskaffet for salg behandles som et varelager i samsvar med IAS 2 Beholdninger. En beholdning skal vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto salgsverdi (IAS 2.9). Tap ved verdifall (nedskriving) skal innregnes i ordinært resultat.

Investeringseiendommer er eiendom som benyttes for å oppnå leieinntekter eller verdistigning. De kan i IFRS-regelverket enten måles etter kostmodellen eller etter en virkelig verdimodell (IAS 40.30). Bruk av virkelig verdimodellen innebærer at eiendommen i balansen vurderes til virkelig verdi. Endring, økning eller nedgang, av virkelig verdi i balansen innregnes i foretakets ordinære resultat.9

Formålet med denne artikkelen er å illustrere reglene for etterfølgende måling av eiendom, anlegg og utstyr som brukes til langsiktig verdiskapning i foretaket.

Etterfølgende måling av eiendom, anlegg og utstyr

Eiendom, anlegg og utstyr er behandlet i IAS 16. Standarden omfatter eiendeler som brukes til produksjon, levering av varer og tjenester eller til administrative formål, og kan i IFRS-regelverket måles etter følgende to regnskapsmodeller (IAS 16.29):

  • Kostmodellen (cost model)

  • Verdireguleringsmodellen (revaluation model)

Måling etter kostmodellen i IFRS-regelverket er i hovedsak de samme som etter vurderingsreglene for anleggsmidler i regnskapsloven 1998.10 Verdireguleringsmodellen er en modell hvor balanseført verdi av eiendom, anlegg og utstyr periodisk skal reguleres med endring i virkelig verdi. Verdiregulering eiendom, anlegg og utstyr betyr i praksis en rett til oppskriving av eiendelen, og er i strid med dagens vurderingsregler for anleggsmidler i regnskapsloven 1998.

Etterfølgende måling etter kostmodellen

Hovedregelen er at etterfølgende måling av eiendom, anlegg og utstyr skal skje ved bruk av kostmodellen (IAS 16.30). Kostmodellen betyr at eiendelen i balansen er målt til anskaffelseskost redusert for senere akkumulert avskrivning og eventuell senere tap ved verdifall. Tap ved verdifall er ikke behandlet i IAS 16, men i en egen regnskapsstandard, IAS 36 Verdifall på eiendeler.

Test for tap ved verdifall

Måling etter kostmodellen er supplert med anvendelse av forsiktighetsprinsippet. Eiendom, anlegg eller utstyr kan ikke innregnes i balansen til en verdi som er høyere enn det beløpet som kan gjenvinnes ved egen bruk eller salg av eiendelen. Dersom en eiendel har falt i verdi, må foretaket innregne et tap ved verdifall.

Første trinnet i en test for verdifall er å innhente informasjon om mulig verdifall på en eiendel. Indikasjoner på verdifall på eiendeler kan komme både fra eksterne og interne kilder (IAS 36.12). Dersom det finnes indikasjoner på tap på verdifall, er neste trinn å beregne nedskrivningsbeløpet. Hovedprinsippene som skal anvendes i en test for verdifall av eiendeler er illustrert i figur 2.

Figur 2:

Test for tap ved verdifall

I en test for verdifall brukes begrepet gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av virkelig verdi fratrukket salgsutgifter og dens bruksverdi (IAS 36.6). Bruksverdien er nåverdien av framtidige kontantstrømmer fra eiendelen i sin nåværende tilstand. Dersom gjenvinnbart beløp er lavere enn balanseført verdi, skal eiendelen nedskrives til gjenvinnbart beløp (IAS 36.59). Tap på verdifall på eiendeler som er beregnet for bruk i foretaket, skal umiddelbart innregnes som nedskrivning i ordinært resultat (IAS 36.61). De generelle prinsippene for fastsettelse av virkelig verdi er behandlet i en egen regnskapsstandard, IFRS 13 Måling av virkelig verdi. Hovedtrekkene i IFRS 13 er behandlet nedenfor.

Illustrasjon av kostmodellen

Regnskapsreglene og rapportering av verdiendring på eiendommer illustreres med et eksempel.

I eksempelet er det forutsatt at Industri AS den 1. januar 20x1 har en balanse på 14 millioner kroner bestående av en bygning på 12 millioner kroner og kontanter på 2 millioner kroner. Eiendelene er finansiert med aksjekapital på 0,5 millioner kroner, annen egenkapital på 3 millioner kroner og 10,5 millioner kroner i gjeld.

Bygningen ble kjøpt 1. januar 20x1, og har ved kjøpet en utnyttbar levetid på 10 år. Ved kjøpet ble det beregnet en restverdi på 2 millioner kroner. Restverdien er uendret i perioden. Bygningen ble solgt i slutten av 20x3 for 11,2 millioner kroner. Det er forutsatt at regnskapsmessig avskrivning, beregnet med utgangspunkt i opprinnelig avskrivningsplan, og skattemessig avskrivning er den samme. Dersom det ses bort fra unormale verdiendringer vil derfor regnskapsmessig og skattemessig verdi være lik.

I løpet av utnyttbar levetid skjer unormale endringer i markedsverdien på eiendommen. I eksempelet er det forutsatt at virkelig verdi (gjenvinningsverdi) for bygningen i perioden 20x1-20x3 har vært:

Verdi per 31.12.20x120x220x3 (netto salgsverdi)
Bygning9,2 mill.12,4 mill.11,2 mill.

Skatteloven bygger på realisasjonsprinsippet.11 Regnskapsmessig ned- eller oppskriving av eiendommer påvirker derfor ikke skattemessig verdi. Skattesatsen er 22 %. Et finansregnskap utarbeidet etter kostmodellen er gjengitt i tabell 1.

Tabell 1:

Kostmodellen og verdiregulering

Eksempel 1: Kostmodellen og verdiregulering
Balanse per 31.12 (i tusen)20x320x220x11.1.20x1
Utsatt skattefordel003960
Bygning010 0009 20012 000
Kontanter 15 000  4 000  1 000  2 000
Sum eiendeler 15 00014 00010 59614 000
Aksjekapital500500500500
Annen egenkapital 10 566  6 900  3 546  3 000
Sum egenkapital 11 0667 4004 0463 500
Betalbar skatt1 0345505500
Annen gjeld  2 900  6 050  6 000 10 500
Sum gjeld  3 934  6 600  6 550 10 500
Sum egenkapital og gjeld 15 00014 00010 59614 000
Resultatregnskap20x320x220x1
Driftsinntekter og driftskostnader
Salgsinntekt6 0006 0006 000
Gevinst ved salg bygning2 20000
Avskrivning(1 000)(800)(1 000)
Nedskriving00(1 800)
Reversering av nedskriving01 6000
Annen driftskostnad (2 500) (2 500) (2 500)
= Resultat før skatt4 7004 300700
− Skattekostnad (22 %) (1 034)   (946)   (154)
= Årsoverskudd 3 6663 354546

Kommentarer til kostmodellen

Avskrivbart beløp ved kjøpet er 10 millioner kroner (= 12 – 2), slik at avskrivning for 20x1 blir på 1 million kroner (= 10/10). I 20x1 er det en verdinedgang på bygningen. Tap på verdifall på 1,8 millioner kroner (= 11,0 – 9,2) i 20x1 innregnes i resultatregnskapet som en nedskriving. Nedskrivingen påvirker balanseført verdi og avskrivbart beløp. Avskrivbart beløp per 31. desember 20x1 blir 7,2 millioner kroner (= 9,2 – 2,0), som gir en avskrivning for 20x2 på 0,8 millioner kroner (= 7,2/9).

I 20x2 øker verdien på bygningen til 12,4 millioner kroner. Reversering av tap ved verdifall har to begrensninger (IAS 36.117). Balanseført verdi etter reversering av tap skal ikke overstige:

  • gjenvinnbart beløp

  • balanseført verdi (med fradrag for avskrivning) som eiendelen ville hatt dersom det ikke var innregnet tap for verdifall i en tidligere regnskapsperiode.

Ved å følge ordinær avskrivningsplan uten nedskriving ville eiendommen per 31. desember 20x2 hatt en verdi på 10 millioner kroner (= 12 – 2). Maksimalt reverseringsbeløp kan dermed beregnes slik:

Gjenvinningsverdi 31.12.20x212,4 mill.
Balanseført verdi 31.12.20x2 (8,4 mill.)
= Merverdi4,0 mill.
Maksimalt reverseringsbeløp1,6 mill.(= 10,0 – 8,4)

Kostmodellen tillater ikke oppskriving. Merverdien på 2,4 millioner (= 12,4 – 10,0) utover balanseført verdi kan derfor ikke innregnes i regnskapet. Etter reversering av tap ved verdifall blir balanseført verdi den samme som ved bruk av kostmodellen uten nedskriving. Ny avskrivning for 20x3 blir derfor på 1,0 million kroner, det samme som i opprinnelig avskrivningsplan. Eiendommen selges i slutten av 20x3 for 11,2 millioner kroner. Opptjent og realisert salgsgevinst i 20x3 er 2,2 millioner kroner (= 11,2 − [10−1]).

Innregning av utsatt skattefordel

Regnskapsføring av inntektsskatt er behandlet i en egen standard, IAS 12 Inntektsskatt. Regnskapsmessig opp- eller nedregulering av et varig driftsmiddel påvirker ikke skattemessig verdi. Regnskapsmessig nedskriving av bygningen i 20x1 skjer derfor uten skattemessig virkning, og fører til en midlertidig forskjell mellom regnskapsmessig og skattemessig balanseverdi:

Regnskapsmessig verdi9,2 mill.
− Skattemessig verdi (11,0 mill.)
= Midlertidig forskjell(1,8 mill.)Skattereduserende midlertidig forskjell

Skattemessig verdi er høyest. Vi har dermed en skattereduserende midlertidig forskjell. En skattereduserende midlertidig forskjell representerer et mulig framtidig skattemessig fradrag, og dermed spart skatt i framtiden. Utsatt skattefordel kan bare innregnes som en eiendel dersom det kan sannsynliggjøres at selskapet i framtidige perioder vil oppnå tilstrekkelig skattepliktig inntekt som den skattereduserende midlertidige forskjellen kan utlignes mot (IAS 12.34). Det er i eksempelet lagt til grunn at grunnlaget for innregning av utsatt skattefordel er til stede. Utsatt skattefordel ved utgangen av 20x1 er dermed på 396 000 kroner (= 1 800 000 ∙ 22 %). Skattekostnaden for 20x1 på 154 000 kroner består av betalbar skatt på 550 000 minus økt utsatt skattefordel i balansen på 396 000 kroner. Ved slutten av 20x2 er regnskapsmessig og skattemessig verdi like stor. Grunnlaget for innregning av utsatt skattefordel er derfor ikke lenger til stede. Skattekostnaden for 20x2 på 946 000 kroner består derfor av betalbar skatt på 550 000 kroner pluss redusert utsatt skattefordel i balansen på 396 000 kroner.

Verdiregulering av eiendom, anlegg og utstyr

Målsetting med finansiell rapportering er å gi beslutningsnyttig informasjon til investorer og andre brukere.12 Måling av eiendeler til virkelig verdi er ansett som nyttig for brukerne fordi den viser markedsaktørenes forventninger om framtidige kontantstrømmer.13 Informasjon om virkelig verdi kan også gi tilbakemelding til brukerne ved at den kan bekrefte eller avkrefte markedsaktørene tidligere forventninger om verdiutviklingen i et foretak.

Verdireguleringsmodellen er et alternativ til kostmodellen, og er regulert i IAS 16.31-42. Hovedforskjellen fra kostmodellen er at balanseført verdi av eiendelen periodisk skal justeres med endring i virkelig verdi. Bruk av verdireguleringsmodellen betyr at eiendommen etter innregning skal måles til verdiregulert beløp ved seneste måling med fradrag for senere akkumulert avskrivning og eventuelt senere tap ved verdifall.

Verdiregulering utover historisk kost skal innregnes som inntekt i et utvidet resultatbegrep, andre inntekter og kostnader (OCI).14 Verdiregulering utover historisk kost, med fratrekk for eventuell skatt, skal avsettes til verdireguleringsreserve i balansen (IAS 16.39).

Virkelig verdi skal fastsettes i samsvar med prinsippene i IFRS 13. Verdivurdering skal skje jevnlig, slik at balanseført verdi ikke avviker vesentlig fra virkelig verdi.

Kostmodellen er klart mest utbredt i praksis. En undersøkelse fra 2014 om utbredelsen av verdireguleringsmodellen i IAS 16 på børsene i London, Paris og Oslo viste at i snitt var virkelig verdimåling kun lagt til grunn i 5 % av de undersøkte finansregnskapene.15

Presentasjon av verdireguleringen og endring av verdireguleringsreserven

Verdireguleringsmodellen er mer teknisk komplisert enn kostmodellen. Et resultatregnskap utarbeidet i samsvar med IFRS-regelverket innfører et nytt resultatbegrep, totalresultat. Totalresultatet (total income) er årsresultatet, slik det framkommer av det ordinære resultatregnskapet, og summen av andre inntekter og kostnader (IAS 1.81).

Verdireguleringsreserven, som er inkludert i egenkapitalen for et foretak, kan overføres direkte til opptjent egenkapital når eiendelen fraregnes (IAS 16.41). Noe av reserven kan overføres til opptjent egenkapital ved bruk av eiendelen. I slike tilfeller overføres differensen mellom avskrivning basert på verdiregulert beløp og avskrivning basert på opprinnelig anskaffelseskost til opptjent egenkapital. Endring i verdireguleringsreserven inngår ikke i resultatet, men er en del av resultatdisponeringen.

Eksempel på bruk av verdireguleringsmodellen

Vi bruker samme data som i eksempelet foran om kostmodellen. Ved slutten av 20x2 gjøres følgende beregning:

Gjenvinningsverdi 31.12.20x212,4 mill.
– Balanseført verdi 31.12.20x2 (8,4 mill.)
= Merverdi4,0 mill.
Maksimalt reverseringsbeløp1,6 mill.
Verdiregulering2,4 mill.

Merverdien utover balanseført verdi ved bruk av kostmodellen er på 2,4 millioner kroner (= 12,4 – 10). Ved bruk av verdireguleringsmodellen innregnes merverdien i finansregnskapet. Et finansregnskap utarbeidet etter verdireguleringsmodellen er gjengitt i tabell 2.

Tabell 2:

Verdireguleringsmodellen

Eksempel 2: Måling etter verdireguleringsmodellen
Verdireguleringsmodellen
Balanse per 31.12 (i tusen)20x320x220x11.1.20x1
Utsatt skattefordel003960
Bygning012 4009 20012 000
Kontanter 15 000  4 000  1 000  2 000
Sum eiendeler 15 00016 40010 59614 000
Aksjekapital500500500500
Annen egenkapital10 5666 9003 5463 000
Verdireguleringsreserve (VR)      0  1 872      0      0
Sum egenkapital 11 0669 2724 0463 500
Utsatt skatt05280
Betalbar skatt1 0345505500
Annen gjeld  2 900  6 050  6 000 10 500
Sum gjeld  3 934  7 128  6 550 10 500
Sum egenkapital og gjeld 15 00016 40010 59614 000
Resultatregnskap20x320x220x1
Driftsinntekter og driftskostnader
Salgsinntekt6 0006 0006 000
Gevinst ved salg bygning10000
Avskrivning(1 300)(800)(1 000)
Nedskrivning00(1 800)
Reversering av nedskrivning01 6000
Annen driftskostnad (2 500) (2 500) (2 500)
= Resultat før skatt2 3004 300700
− Skattekostnad (22 %)   (506)   (946)   (154)
= Ordinært resultat   1 794   3 354     546
Annen inntekt og kostnad (OCI)
Verdiøkning bygning02 4000
− Skatt av verdiøkning (22 %)       0   (528)       0
= Annen inntekt       0   1 872       0
= Totalresultat (overskudd)   1 794   5 226     546
Økt (redusert) VR-reserve(1 872)1 8720
Annen egenkapital   3 666   3 354       0
1 7945 226546

Kommentarer til bruk av verdireguleringsmodellen

I 20x2 har bygningen en merverdi utover balanseført verdi ved bruk av kostmodellen på 2,4 millioner kroner. Merverdien innregnes i regnskapet som økt balanseført verdi og som en verdiøkning i annen inntekt og kostnad. Verdiøkningen, redusert for utsatt skatt, avsettes til verdireguleringsreserve i balansen.

Verdiregulering av en eiendel påvirker framtidige avskrivninger. Nytt avskrivbart beløp per 1. januar 20x3 blir 10,4 millioner kroner (= 12,4 – 2,0), som gir en avskrivning for 20x3 på 1,3 millioner kroner (= 10,4/8). Eiendommen selges i slutten av 20x3. På grunn av verdireguleringen i 20x2 gir verdireguleringsmodellen en annen rapportert gevinst enn etter kostmodellen. Balanseført verdi på salgstidspunktet er 11,1 millioner kroner (= 12,4 – 1,3), slik at salget gir en rapportert salgsgevinst 100 000 kroner (= 11 200 – 11 100). Ved salget i 20x3 kan hele verdireguleringsreserven overføres til opptjent egenkapital.

Innregning av utsatt skatt

Verdiregulering av balanseført verdi skjer uten skattemessig virkning. Regnskapsmessig verdi blir derfor høyere enn skattemessig verdi. Vi får dermed en skatteøkende midlertidig forskjell, som gir grunnlag for innregning av utsatt skatt i regnskapet (IAS 12.20). Utsatt skatt av verdiregulert beløp er 528 000 kroner (= 2 400 000 ∙ 22 %). Nettobeløpet på 1 872 000 kroner (= 2 400 000 – 528 000) avsettes til verdireguleringsreserve i balansen. Skattekostnaden for 20x3 er på 506 000 kroner, og består av betalbar skatt på 1 034 000 kroner minus nedgang i utsatt skatt i balansen på 528 000 kroner. Måling etter verdireguleringsmodellen er illustrert i figur 3.

Sammenligning av kostmodellen og verdireguleringsmodellen

Ved bruk av verdireguleringsmodellen skal eiendelene periodisk justeres med endring i virkelig verdi. Til forskjell fra kostmodellen vil en verdioppgang i verdireguleringsmodellen rapporteres når den skjer, og ikke først når den er realisert ved et salg. I 20x1 er det en verdinedgang på bygningen. Nedskriving for tap ved verdifall behandles i prinsippet likt etter begge modellene. I 20x2 er det en verdioppgang. Ved bruk av kostmodellen reverseres tidligere tap ved verdifall, begrenset oppad til den verdi eiendelen ville hatt ved å følge opprinnelig avskrivningsplan. I verdireguleringsmodellen innregnes også verdiøkning utover balanseført verdi ved bruk av kostmodellen. Verdien av eiendelene og egenkapitalen blir dermed oppdatert til dagens verdi. Verdiregulering av en eiendel øker avskrivbart beløp, og gir dermed økte framtidige avskrivninger.

Figur 3:

Måling etter verdireguleringsmodellen

IFRS rammeverk for måling av virkelig verdi

De generelle prinsippene for måling av virkelig verdi på eiendeler og forpliktelser er regulert i en egen regnskapsstandard, IFRS 13 Måling av virkelig verdi. Virkelig verdi er definert som (IFRS 13.9):

Virkelig verdi (Fair Value):

Den pris som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt for å overføre en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom markedsdeltakere på måletidspunktet.

Virkelig verdi i IFRS 13 er en utgangsverdi, en markedspris. Formålet med å bruke en utgangsverdi for fastsettelse av virkelig verdi, er at denne verdien skal være uavhengig av selskapets intensjon og/eller evne til å selge eiendelen. IFRS 13 inneholder et rammeverk for måling av virkelig verdi, se figur 4.

Figur 4:

IFRS rammeverk for måling av virkelig verdi

Best mulig bruk av en ikke-finansiell eiendel

Det første trinnet i måling av virkelig verdi er å bestemme vurderingsenhet. Virkelig verdi skal måles for enten en frittstående eiendel eller en gruppe av eiendeler som genererer en felles kontantstrøm. For å kunne bestemme virkelig verdi av en eiendel må markedsprisen justeres til den prisen som markedsaktørene ville vært villig til å betale basert på eiendelens faktiske tilstand og plassering. Virkelig verdi-måling av en ikke-finansiell eiendel, f.eks. et produksjonsanlegg, skal ta hensyn til markedsaktørenes evne til å generere økonomiske fordeler ved best mulig bruk av eiendelen (IFRS 13.27). Best mulig bruk av en eiendel kan også omfatte salg til andre markedsaktører som vil bruke eiendelen på en best mulig effektiv måte.

Inndata

IFRS 13 inneholder et treleddet verdsettingshierarki, hvor verdsettingen er kategorisert etter hvilke inndata som er brukt (IFRS 13.72-90). En oversikt av verdsettingshierarkiet er gitt i tabell 3.

Tabell 3:

Verdsettingshierarkiet i IFRS

Nivå 1Nivå 2Nivå 3
Definisjon Noterte priser i et aktivt markedAndre inndata som er observerbare, enten direkte eller indirekteIkke-observerbare inndata

Inndata på nivå 1 er dokumentasjon av en eiendel eller forpliktelse som er hentet fra et aktivt marked for identiske eiendeler og forpliktelser som foretaket har på måletidspunktet. Eksempler på aktive markeder er børser for omsetting av aksjer, obligasjoner, råvarer eller valuta. Inndata på nivå 2 er andre data som er observerbare, men som ikke omfattes av nivå 1. Eksempler er noterte priser for identiske eller lignende eiendeler i et aktivt marked, f.eks. pris på en sentrumseiendom i en by. Inndata på nivå 3 er ikke-observerbare data for en eiendel eller forpliktelse. Slike inndata skal kun brukes der det er liten, eller ingen markedsaktivitet som kan bestemme prisen. Eksempler er estimerte kontantstrømmer som er brukt til å verdsette et virksomhetsområde, en ikke-børsnotert aksje eller et produksjonsanlegg. Ved utarbeidelse av estimater for virkelig verdi kan foretaket bruke flere ulike tilnærminger. Foretaket skal velge den metoden som i hvert enkelt tilfelle gir det beste estimatet på virkelig verdi på den aktuelle eiendelen.

Rammeverket for virkelig verdi gir høyest prioritet til inndata på nivå 1 og lavest prioritet til inndata på nivå 3. Rammeverket for måling av virkelig verdi forutsetter derfor at et foretak skal fokusere på inndata på nivå 1, og minimere bruk av inndata på nivå 3.

Eiendom, anlegg og utstyr er eiendeler bestemt til langsiktig bruk i egen virksomhet, og omsettes normalt ikke i et aktivt marked. I mangel av et aktivt marked må regnskapsprodusentene derfor utarbeide estimater på virkelig verdi. Foretakets estimat på virkelig verdi på en eiendel vil være mindre pålitelig enn dersom liknende eiendeler ble omsatt i et velfungerende marked.

Konklusjon

Regnskapsloven 1998 bygger på kostmodellen, mens Lovutkastet 2016 foreslår en ny bestemmelse som tillater verdiregulering av eiendom, anlegg og utstyr i den grad det følger av regnskapsstandard. Verdireguleringsmodellen er en modell hvor balanseført verdi av eiendom, anlegg og utstyr periodisk skal reguleres med endring i virkelig verdi.

Bruk av verdireguleringsmodellen innebærer store endringer i rapportering av verdiøkning på eiendom, anlegg og utstyr i årsregnskapet. Denne artikkelen illustrerer forskjellen mellom måleprinsippene i regnskapsloven 1998 og forslaget til nye regler.

Verdiregulering av eiendom, anlegg og utstyr forutsetter pålitelige estimater for virkelig verdi. Til slutt i artikkelen presenteres de generelle prinsippene i IFRS Rammeverk for måling av virkelig verdi.

Lover og regnskapsstandarder

Aksjeloven 1957. Lov av 6. juli 1957 om aksjeselskap.

Aksjeloven 1976. Lov av 4. juni 1976 nr. 59 om aksjeselskap.

Lovutkastet 2016. Utkast til lov om regnskapsplikt i NOU 2016:11.

Regnskapsloven 1977. Lov av 13. mai 1977 nr. 35 om regnskapsplikt mv.

Regnskapsloven 1998. Lov av 17. juli 1998 nr. 56 om årsregnskap mv.

Skatteloven. Lov av 26. mars 1997 nr. 14 om skatt av formue og inntekt.

IFRS 13 Måling av virkelig verdi. IASB London.

IAS 2 Beholdninger. IASB London.

IAS 16 Eiendom, anlegg og utstyr. IASB London.

IAS 36 Verdifall på eiendeler. IASB London.

IAS 40 Investeringseiendommer. IASB London.

Kilder og litteratur

Heskestad, Terje og Tofteland, Andre. 2016. «Virkelig verdi av varige driftsmidler.» Revisjon og regnskap 86 årgang, nr. 1, s. 32–34. Den Norske Revisorforening, Oslo.

IFRS Conceptual Framework for Financial Reporting. 2018. IASB London.

Johnsen, Atle og Kvaal, Erling. 1999. Regnskapsloven. Kommentarer til lov av 17. juli 1998 nr. 56 om årsregnskap mv. Oslo: Cappelen Akademisk forlag.

NOU 1995:30 Ny regnskapslov.

NOU 2015:10 Lov om regnskapsplikt.

NOU 2016:11 Regnskapslovens bestemmelser om årsberetning mv.

1NOU 2015:10, NOU 2016:11.
2Regnskapsloven 1998 § 5-1.
3Regnskapsloven 1998 § 5-3.
4Aksjeloven 1957 § 78, 4. ledd, aksjeloven 1976 § 11-10, 4. ledd og regnskapsloven 1977 § 20, 4. ledd.
5Dagens betegnelse er utsatt skatt.
6Se Johnsen & Kvaal. 1999 s. 245–247 og NOU 1995:30 s. 62–64.
7International Financial Accounting Standards (IFRS).
8Lovutkastet § 4-17.
9Den norsk regnskapsloven bygger på kostmodellen, og har ingen spesielle vurderingsregler for investeringseiendommer.
10Regnskapsloven 1998 § 5-3.
11Skatteloven 1997 § 14-2.
12IFRS Conceptual Framework 1.2.
13IFRS Conceptual Framework 6.32.
14OCI = Other Comprehensive Income.
15En studie fra Hinneland, Stendal og Nordgarden fra 2015 gjengitt i Heskestad og Tofteland, 2016.

Idunn bruker informasjonskapsler (cookies). Ved å fortsette å bruke nettsiden godtar du dette. Klikk her for mer informasjon