Hvordan reagerer boligbygging egentlig på økte boligpriser? Og er responsen lik i alle segmenter? Denne artikkelen ser nærmere på sammenhengen mellom igangsetting av boliger og boligprisvekst i ulike boligmarkedssegmenter. Vi skiller mellom segmentene for eneboliger og leiligheter og finner tegn til asymmetrisk prisrespons mellom segmentene både på kort og lang sikt. På lang sikt reagerer igangsetting av eneboliger på rentenivå og byggekostnader, mens igangsettingen av leiligheter i hovedsak bestemmes av prisene på brukte leiligheter. En slik «igangsettingsasymmetri» er i tråd med en antagelse om at forskjellige aktører står for boligbygging i ulike segmenter. Mens husholdninger initierer bygging av eneboliger bl.a. for å bedre sitt boligkonsum, bygger profesjonelle utbyggere leiligheter utfra en lønnsomhetsvurdering. I urbane områder med arealknapphet der utbyggere har en opsjonsteoretisk tilnærming til forvaltningen av tomtebanker, kan priseffektene i igangsetting være annerledes enn i tradisjonelle nåverditilnærminger. Slik kan de siste årenes strukturendring i den norske boligmassen i favør av leiligheter, gi sterkere priseffekter i boligmarkedets tilbudsside. Samtidig finner vi at markedet for eneboliger korrigerer raskere enn markedet for leiligheter tilbake til likevekt, slik at strukturendringene også svekker boligmarkedets likevektsmekanismer. Vi finner Granger-kausalitet fra boligprisnivå til igangsettingen av leiligheter samt fra boligprisnivå på leiligheter til realrenta, og svak signifikant Granger-kausalitet fra både pris og byggekostnad til igangsettingen av eneboliger. Det kan slik tenkes at makroøkonomiske konjunkturer i større grad beveger seg sammen med leilighetsmarkedet enn eneboligmarkedet, noe som kan gi strukturendringene i den norske boligmassen implikasjoner for både konjunkturstyringen generelt og arbeidet med finansiell stabilitet mer spesielt.

Nøkkelord: igangsetting, boligpriser, markedssegmenter, kort og lang sikt