Det er noe nytt på gang innenfor boligfeltet. Private utbyggere, som opererer med krav om avkastning og fortjeneste, bygger for første gang på lenge utleie boliger til vanskeligstilte grupper. Og de gjør det uten tilskudd. Den norske utleiesektoren har lenge vært omtalt som liten og preget av småskala-utleiere. Nå gjøres det imidlertid grep som sørger for flere utleieboliger, og som i tillegg kan bidra til å fremme en mer profesjonell utleiesektor.

Er tiden der utleieboliger ble ansett som dårlige investeringer over? Det ser hvert fall ut til at en ved hjelp av relativt små grep i Husbankens virkemidler har klart å bidra til bygging av utleieboliger uten tilskudd.

Leiemarkedet i Norge

Det har vært sagt og skrevet mye om det norske leiemarkedet. Spesielt har det vært rettet mye oppmerksomhet på det profesjonelle leiemarkedet, eller mer riktig; mangel på et sådant. Det norske leiemarkedet har vært beskrevet som lite, flyktig og i hovedsak preget av privatpersoner som leier ut en ekstra bolig (Medby 2012). Det gjør leietakere til en sårbar gruppe, spesielt de som av ulike årsaker oppholder seg lenge i leiemarkedet.

Boligutvalget (NOU 2011: 15) konkluderte med at flere profesjonelle aktører på leiemarkedet vil kunne ha flere fordeler. Et leiemarked med større innslag av profesjonelle aktører vil være lettere å regulere fordi småskala utleiere i større grad vil kunne trekke boligene sine fra markedet dersom man skulle innføre endringer som er i leiers favør (s. 71). Et annet poeng er at store, profesjonelle aktører vil ha mindre risiko forbundet med utleie til for eksempel vanskeligstilte, sammenlignet med en privatperson som leier ut en del av boligen sin. Dette skyldes at visse typer leietakere diskrimineres i det private utleiemarkedet, enten ved at de ikke får leie boliger eller at de må betale mer for boligen (Søholt og Astrup 2009; Grødem og Sandbæk 2013). En profesjonell aktør som driver med utleie i stor skala, vil ikke ha det samme personlige forholdet til utleieboligen som en privatperson, og vil av den grunn heller ikke ha samme type risiko forbundet med å leie ut til vanskeligstilte. Et siste poeng som kan gjøre det mer ønskelig med profesjonelle utleiere, handler om forvaltningen av et komplisert lovverk knyttet til utleie av boliger. Motsatsen til en privat utleier som banker på døra for å hente husleie, er en profesjonell aktør som har rutiner for husleiebetaling, et kontor leietaker kan henvende seg til samt en forvaltningstjeneste som opererer med regnskaper.

I tillegg til mangel på profesjonelt utleiemarked er mangel på kommunale boliger en utfordring i mange kommuner (Dyb mfl. 2008). I enkelte kommuner kan det være inntil tre års ventetid på kommunale boliger (Johannessen mfl. 2014). I tillegg er mange kommunale boliger i dårlig stand som følge av store vedlikeholdsetterslep (Helgesen mfl. 2014). For å dekke behovet for kommunale boliger er mange kommuner også nødt til å fremskaffe boliger gjennom leieavtaler og tildelingsavtaler. Resultatet er at bydeler og kommuner som mangler egnede boliger til vanskeligstilte, må bruke store ressurser på å bosette utsatte grupper i det ordinære leiemarkedet.

I et boligpolitisk landskap som legger til rette for eie av bolig, har det vært lite lukrativt å bygge utleieboliger. Det er flere grunner til det, men i hovedsak dreier det seg om lønnsomheten i boligutleie kontra investeringer i annen næringsvirksomhet. For å stimulere til økt bygging av utleieboliger kan Husbanken gi tilskudd til utleieboliger til kommuner, stiftelser og andre aktører som etablerer og/eller utbedrer utleieboliger for vanskeligstilte og ungdom. Husbanken har også grunnlån til oppføring og utbedring av boliger. Lånet gis til kommuner, utbyggere, borettslag, forbrukere og selskaper.

Modellen

I 2014 og 2015 har Husbanken mottatt svært mange søknader om tilskudd til utleieboliger. Som en respons på den enorme pågangen har Husbanken derfor i samarbeid med private aktører utviklet en modell som gjør det mulig for private aktører å bygge utleieboliger til blant annet vanskeligstilte, uten at det gis tilskudd. I det følgende presenteres modellen, som viser hvordan man ved hjelp av grunnlån fra Husbanken alene kan øke antall utleieboliger og kommunalt disponerte boliger.

Modellen representerer en ny måte å tenke samarbeide mellom offentlige og private aktører. Idéen bak modellen oppsto i et samarbeid mellom Oslo kommune og Husbanken. Modellen, som i disse dager er i ferd med å formaliseres og tas i bruk i andre kommuner, er basert på følgende premisser:

  1. Utleieboligprosjekter som skal prioriteres for grunnlån må oppfylle to merkrav: a) Søker må være en profesjonell aktør og oppfylle de krav Husbanken stiller til dette. b) Kommunen som prosjektet er lokalisert i, må ha tildelingsrett gjennom en tilvisningsavtale på større deler av boligene i prosjektet. Andelen i det enkelte prosjekt settes med utgangspunkt i kommunens behov for boliger.

  2. Boligene kan finansieres med inntil 85 % av prosjektkostnadene Husbanken godkjenner.

  3. Nedbetalingstid på lånet kan være inntil 50 år, med mulighet for ett års avdragsfrihet.

  4. Mulighet for inntil 20 års fastrente.

  5. Merkrav på kvalitetsområdet universell utforming kan fravikes i et mindre antall boliger i prosjektet. Unntakene må begrunnes og de kostnadsmessige konsekvensene for prosjektet må dokumenteres i søknaden.

  6. Merkrav knyttet til energi og miljø kan fravikes. Unntakene må begrunnes og de kostnadsmessige konsekvensene for prosjektet må dokumenteres i søknaden.

  7. Avtalen om tilvisningsrett gjelder i 20 år fra utbetalingen av grunnlånet, og skal være tinglyst på eiendommen.

  8. Kommunen henviser sine boligsøkere til boligene, men leieavtalen inngås mellom utleier og boligsøkeren. Kommunen har således ingen forpliktelser til selve leieforholdet.

  9. I de prosjektene som er igangsatt har kommunen til enhver tid tilvisningsrett på avtalt andel av boligene. Avtalen knytter seg ikke til konkrete boliger, men til de boliger som til enhver tid blir tilgjengelige.

  10. Kommunen har rett til å tilvise boliger på individnivå.

På Bjørnåsen i bydel Søndre Nordstrand i Oslo har Selvaag bygget leiligheter med kommunal tildelingsrett, uten tilskudd. Dette kan være én av flere løsninger for fremtidens utleiemarked.

Tre ønsker oppfylt på en gang

Denne måten å bygge utleieboliger på har flere positive ringvirkninger. For det første så bidrar modellen til at man får tilførsel av ordinære boliger i utleiemarkedet. Utleieboligene driftes av profesjonelle aktører, og man får dermed et mer stabilt leiemarked. For det andre får kommunen flere kommunalt disponerte boliger. I 20 år disponerer kommunen inntil 40 prosent av boligene som bygges i prosjektet. Den tredje og vel så viktige effekten av modellen er at avtalen kombinerer ordinære utleieboliger med kommunalt disponerte, hvilket er med på å sikre en miks av leietakere og på den måten oppfyller krav om normalisering og integrering.

I første omgang har modellen vært brukt i Oslo, men den er nå også tatt i bruk i Ringsaker kommune. Ønsket har vært å lage en modell som også kan brukes utenfor pressområder. I Ringsaker ble det laget en utlysning fra kommunen i lokalpressen, og responsen var stor. I disse dager er seks ulike prosjekter på trappene i Ringsaker. Dette viser at det er et potensiale for å fremskaffe kommunalt disponerte utleieboliger uten bruk av tilskudd også utenfor storbyene og pressområdene, noe som blant annet vil kunne være et viktig bidrag i arbeidet med å fremskaffe boliger til flyktninger i årene som kommer.

Denne måten å jobbe på er fortsatt ny for mange. Det høstes erfaringer underveis, og en viktig lærdom har allerede vært at det må eksistere en samarbeidsavtale mellom kommunen og utbygger som regulerer samarbeidet. Det er helt avgjørende at både kommune og utbygger er aktivt med om å lage en samarbeidsavtale. For å få til dette, vil et krav fra Husbankens side være at det utarbeides en skriftlig samarbeidsavtale mellom kommune og utleier, som skal regulere samarbeidet og sikre en god forvaltning av bebyggelsen og bomiljøet. Det vil være avgjørende at det i en samarbeidsavtale kommer tydelig fram hvem som skal ivareta et godt bomiljø.

I bydel Søndre Nordstrand i Oslo, der Selvaag har oppført 96 nye leiligheter hvorav kommunen har tilvisningsrett på 38 av dem, har bydelen opprettet en stilling som skal ivareta bomiljøet på en god måte. Inntil videre virker dette til å være en god løsning (World Wide Narrative 2014). En samarbeidsavtale mellom kommune og utbygger vil også kunne si noe om hvilke målgrupper som skal kunne bosettes i boligene. Her må kommunene være aktive i å formidle hvem de ønsker skal bruke boligene. Om de ikke er det, kan de i verste fall risikere at utleier ikke vil leie ut til en viktig målgruppe for kommunen. Utført på riktig måte vil modellen sette kommunen i en posisjon som aktiv bestiller av Husbankens grunnlån. Da er det kommunen som setter kriteriene for hvilke boliger det er behov for, og kommunen får tilgang på egnede utleieboliger i samarbeid med profesjonelle utbyggere/utleiere som gis anledning til ordinær utleie til en andel av boligene.

Sosial samvittighet eller god investering?

Er dette for godt til å være sant? Hvorfor i all verden bygger private utbyggere utleieboliger til vanskeligstilte, uten noen form for tilskudd? Sannheten er at dette fortsatt er så nytt at det er vanskelig å si. Inntil videre ser det ut til at modellen balanserer økonomisk profitt og sosial profil så hårfint at alle parter er fornøyd. Alle strekker seg litt og får igjen for det. Husbanken øker lånerammen inntil 85 prosent av godkjente prosjektkostnader og gir mulighet for inntil 50 års nedbetalingstid. Utbygger/utleier binder seg til å leie ut inntil 40 prosent av boligene til boligsøkere i kommunen. Kommunen på sin side får kanskje ikke bosatt de aller mest vanskeligstilte, men de får bosatt andre grupper, og dermed frigjort andre kommunale boliger. Kommunen bør også forplikte seg til å følge opp bomiljøet, eller på andre måter sørge for at bomiljøet ivaretas, for å sikre at dette blir et godt sted å bo for husstandene de bosetter der.

Mange vil stille spørsmål ved utbyggernes incentiver for å gå inn i disse prosjektene. Svaret er nok sammensatt. På den ene siden ønsker utbyggere å spre risikoen på store investeringer. I en tid der det er høyst uvisst hvordan norsk økonomi kommer til å utvikle seg, er dette ytterligere aktualisert. Ved å bygge utleieboliger vil man sikre seg en inntekt selv om det skulle bli stopp i boligbyggingen, og boligprisene skulle falle. Et annet viktig element her er grunnlånets innretning, som i denne modellen gjør det mulig å bruke virkemiddelet til langsiktig investeringer. Med 50 års nedbetalingstid og inntil 20 års fastrente, ligger det godt til rette for et langsiktig perspektiv.

Det blir spennende å følge med på prosjektene som allerede er etablert og de som nå er på trappene. Er det faktisk slik at alle parter ser seg tjent med modellen? Leieboerforeningen fremholder at alle forhold ligger til rette for at dette blir en god løsning. «Men det gjelder å være seg bevisst på hvordan prosjektene utvikles, slik at dette ikke ender opp med å bli områder som vi i ettertid er flaue over å ha støttet», sier Lars Aasen i Leieboerforeningen. Aasen mener videre at prosjekter som det Selvaag har bygget på Bjørnåsen i Oslo, faktisk kan bidra til å gjøre en forskjell. Ved å satse på flere av denne typen prosjekter, dreier man leiemarkedet over fra et marked basert på småskala- utleie til å bli et marked med innslag av profesjonelle aktører. Dette kan være én av flere løsninger for framtidens leiemarked.

Referanser:

Dyb, E., Helgesen, M., & Johannessen, K. H. (2008): På vei til egen bolig: evaluering av nasjonal strategi for å forebygge og bekjempe bostedsløshet 2005–2007. NIBR-rapport (Vol. 2008:15, p. 250 s.). Oslo: NIBR.

Grødem, A.S. og M.L. Sandbæk (2013), Helt bakerst i køen. Barnefamilier med ustabile boforhold. Fafo-rapport: 2013: 45. Oslo: Fafo.

Helgesen, M.K., A. Holm, L. Monkerud og L. Schmidt (2014), Bolig og folkehelse – hva er sammenhengen? NIBR-rapport 2014:10. Oslo: NIBR.

Medby, P. (2012), «Det norske leiemarkedet». I Berit Nordahl (red). Boligmarked og politikk. Trondheim: Akademika Forlag.

NOU 2011: 15 (2011), Rom for alle. En sosial boligpolitikk for framtiden.

Johannessen, K., C. Lied og E. Dyb (2014), Kartlegging av bostedsløse i Bergen kommune. NIBR-rapport 2014:10. Oslo: NIBR.

Søholt, S., K.C. Astrup (2009), Etniske minoriteter og forskjellsbehandling. NIBR-rapport 2009:02. Oslo: NIBR.

World Wide Narrative (2014), Bjørnåsen syd, et pilotprosjekt høsten 2014.