Det norske boligmarkedet er trolig blant de mest liberale i Europe, i hvert fall med hensyn til omsetning. Vi kan i prinsippet kjøpe og selge til hvem vi vil, og til hvilken pris vi vil. Rent teoretisk skulle markedet derfor kunne sørge for ideell balanse mellom tilbud og etterspørsel. Men som mange har påpekt, er boligmarkedet i ubalanse. Det skyldes flere ulike faktorer som «forstyrrer» boligproduksjonen uavhengig av etterspørselen, det vil behovet for boliger sett i forhold til befolkningens størrelse og sammensetning.

Resultatet er at boligtilbudet er utilstrekkelig i mange deler av landet. Mest tydelig er dette i storbyene. For eksempel må det hvert år bygges 6 000–7 000 nye boliger i Oslo hvis boligtilbudet skal holde tritt med befolkningsveksten, mens den faktiske produksjonen så vidt overstiger 2 000 boliger i året. I Bergen er det et behov på ca. 2 000 nye enheter pr. år, mens reell produksjon ligger på snaut 1 000 boliger årlig.

Den lave takten i boligbyggingen, sett i forhold til befolkningsveksten, virker i sin tur sterkt prispressende. For ungdom og unge voksne er det vanskelig å skaffe seg et sted å bo til overkommelig pris, spesielt i de store byene. Og for single og par med barn med vanlige inntekter er det i mange tilfeller nærmest umulig å komme seg inn på boligmarkedet. Men samtidig ligger Norge i verdenstoppen både når det gjelder eierandel og boligareal pr. innbygger, og de fleste av oss klarer seg ganske bra på boligmarkedet.

Dette nummeret av PLAN ser nærmere på boligtilbudet, og på forholdet mellom boligproduksjon, befolkningsvekst, statlige krav og føringer, og boligpriser.

Som Rolf Barlindhaug skriver i sin artikkel her i bladet, kan det økende gapet mellom befolkningsvekst og boligbygging – til tross for høye og sterkt økende boligpriser – skyldes at kommunene ikke klarer å fremskaffe nok regulerte tomter. Også krav fra statens side om samordnet areal- og transport-planlegging og konsentrert utbygging innenfor eksisterende byggesone kan forlenge – og dermed fordyre – planprosessene; det samme gjelder nye byggetekniske krav, miljøkrav etc. En annen faktor er at byggenæringen legger stadig større vekt på tomteakkvisisjon, tomteforvaltning og tomteutvikling, og dette kan ta fokus vekk fra innovasjonsforbedringer i næringen og selve produksjonen av boliger.

Ubalansen i boligmarkedet gjør det nødvendig å stille spørsmål om det er behov for mer boligpolitikk, eller i det minste en mer helhetlig politikk overfor boligmarkedet. Den boligsosiale politikken omfatter kun tre prosent av befolkningen (NOU 2011:15). Hva da med de øvrige 97 prosent, som i stor grad må klare seg selv på boligmarkedet?

Bygging av ikke-kommersielle utleieboliger er foreslått som et alternativ til den dominerende «eierlinjen» i norsk boligpolitikk. Å eie egen bolig har flere fordeler, men for mange vil et slikt eierskap gi en for høy inngangsbillett til boligmarkedet. Også en mer aktiv kommunal tomtepolitikk kan være aktuell, først og fremst for å få den markedsbaserte boligforsyningen til å fungere bedre med hensyn til volum i nybyggingen. Kommunalt kjøp og salg av tomter kan i tillegg gi kommunene større muligheter til å stille krav til utforming av boligene og til hvem som skal få kjøpe dem.

Den store utfordringen er at landets befolkning vokser raskt, til størstedelen som følge av innvandring. Ifølge mellomalternativet til SSBs seneste befolkningsframskrivning kan Norge allerede i 2030 ha seks millioner innbyggere, nesten én million mer enn i dag. Og denne framskrivningen ble laget før strømmen av flyktninger eksploderte nå sist sommer …

Hvor og hvordan skal vi skaffe boliger til denne voksende befolkningen? Vi må erkjenne at vi kanskje står overfor et potensielt boligforsyningsproblem i Norge.