Oslos byutvikling står foran store utfordringer. Nylig vedtatt kommuneplan for Oslo åpner for 100 000–120 000 boliger som skal utvikles gjennom område-planer. Det største grepet er Hovinbyen som kan gi 25 000–30 000 boliger. Andre nye byområder under utvikling ligger i randsonen rundt indre by, som Ensjø, Løren, Hasle, Brobekk etc.

Utviklingen av Ensjø gir nyttige erfaringer. Boligbyggingen må skje områdevis for å sikre rimelige boliger med kvalitet. Oslo kommunes investeringer i urban, sosial og teknisk infrastruktur må økes, og med statlige garantier.

Fra fortetting i den bygde byen til nye boligbyer i randsonen

Siden 1990-tallet har Oslos boligvekst i hovedsak foregått ved fortetting i indre by og ved transformasjon av tidligere industri- og havneområder. Fra nå av vil imidlertid byveksten først og fremst måtte skje i randsonen rundt indre by, som domineres av lagerbygg, engroshandel, bilforretninger og industriområder. Dette skaper andre og større utfordringer for byveksten enn boligfortetting i sentrale bystrøk. De aktuelle utbyggingsområdene i randsonen er såpass komplekse at det vil være uråd å bygge mange boliger der uten omfattende områdeavklaringer.

Ensjø: nytt byområde med 7 000 boliger

Ensjø er Oslos første store boligutviklingsområde i randsonen. Området har fått en grønn infrastruktur gjennom et offentlig-privat spleiselag, OPS, der utbyggerne betaler en mindre sum pr. kvadratmeter bygd areal til felles anlegg, som åpning av Hovinbekken, gågater, parker og plasser. Ensjø er nå snart halvveis utbygd med ca. 2 000 av 7 000 ferdigstilte (og solgte) boliger, mens ytterligere ca. 4 000 boliger er regulert. Deler av den grønne infrastrukturen tar form. Mesteparten av Tiedemannsparken er ferdig anlagt, og deler av gang- og sykkelveinettet er kommet på plass med ny gang-/sykkelbro over Grenseveien. To skoler er bygd, og en tredje er under planlegging.

Utviklingen av Ensjø kan gi viktige erfaringer med hensyn til planlegging, investeringer og bygging av urban infrastruktur også for andre områder i randsonen rundt indre Oslo. «Veiledende prinsipp-plan for det offentlige rom», VPOR for Ensjø, ble utformet for å sikre parkdrag, gangforbindelser, åpning av Hovinbekken og andre eiendomsovergripende kvaliteter, og ble utviklet som en veiledende plan. En mer fiksert plan ville gitt større forutsigbarhet, men samtidig mindre fleksibilitet og mindre forhandlingsrom underveis.

Hvordan sikre urbane offentlige rom i et nytt byområde?

I spranget fra områdeplan til prosjektregulering trengs det et presiseringsnivå mellom private prosjekter og offentlige rom som gir entydige avgrensninger og overganger for utforming i plan og snitt. Overordnet områdeplan (eller VPOR) vil være for diffus til å presisere detaljerte møter mellom private eiendommer og offentlige gater og parker. Grensesnittet mellom bygninger og offentlige rom vil overskride enkelteiendommer og detaljreguleringer, og må derfor defineres entydig for å sikre utforming av fasadeliv og gatesnitt.

Beliggenheten til Ensjø og Hovinbyen i forhold til indre by i Oslo og Groruddalen.

Hvordan sikre grønn infrastruktur, urbane byromskvaliteter, publikumsåpne aktiviteter og multifunksjonell by?

  • Sosial og grønn infrastruktur. Kommunen investerer i bygging av skoler og barnehager, som kan være et strategisk virkemiddel for å strukturere et nytt, større boligområde med skoleveier, gang-/sykkelveier, idrettsanlegg og parker. Tidlig investering i den sosiale infrastrukturen vil forankre den grønne infrastrukturen i området.

  • Plassering av bygg i forhold til offentlige rom. Urbane kvaliteter mellom bygg og gaterom krever presisjon for å unngå barrierer med nivåforskjeller og «waist areas», udefinerte åpne arealer og dårlige overganger mellom fasader og gaterom. En hovedutfordring i områdeplanen er derfor å «lose» enkeltprosjekter inn slik at de danner en meningsfull sammenheng med stedet og med helheten i boligområdet. Offentlige rom som gater og plasser må defineres bindende i eiendomsovergripende plan.

  • Første-etasjer med butikker og publikumsåpne aktiviteter. En veiledende områdeplan sikrer ikke bruk av første etasje til publikumsåpne aktiviteter. Etablering av slike aktiviteter er avgjørende for bykvalitet. Noen slike aktiviteter vil utbyggerne ha egeninteresse av, mens det offentlige må ha beredskap på offentlige funksjoner og kulturelle aktiviteter som kan «kle opp» byrommene.

  • Multifunksjonell by eller «bare» boligby? Kritikk av nye boligområder går ofte ut på at de er blitt «mono»-områder med tett plasserte boligblokker og med et kjøpesenter et stykke unna. Utbygging skjer med private aktører og eiendomsutviklere, mens drabantbyene i etterkrigstiden ble bygget ut i offentlig eller halvoffentlig regi. Resultatene er ofte forbausende like. De nye boligbyene har likevel høyere og tettere plasserte bygninger med dårligere og mer skyggefulle uterom, samtidig som de ofte mangler den tette byens multifunksjonelle kvaliteter.

  • Bevaringsverdige bygninger og tidsdybde. Bevaringsverdige bygg bør brukes til fellesfunksjoner ved hjelp av offentlige investeringer eller OPS. Et levende byområde må ha tidsdybde. Det er et offentlig ansvar å sikre viktige bevaringsverdige bygninger med funksjoner som styrker multifunksjonalitet og identitet.

  • Eiendomsoverskridende miljøtiltak må sikres i områdevedtak. Åpning av bekker, flomsikring og miljøvennlige gang- og sykkelveier må forankres i områdevedtak som rammer for enkeltregulerte prosjekter. Rennende vann kjenner ingen eiendomsgrenser.

  • Områderegulering? Disse seks punktene gjelder områdekvaliteter som må sikres ut over de enkelte eiendommene. Offentlig myndighet har få styringsmuligheter mellom de ulike eiendommene. Områdekvaliteter må derfor sikres ved juridisk og økonomisk bindende krav i en områdeplan. Hvordan?

Veiledende prinsipplan for det offentlige rom (VPOR), Ensjø.

Statens og kommunens rolle i Oslos videre byutvikling

Kostnader for endring av de store randsoneområder kan bli vesentlig høyere enn hva erfaringene fra Ensjø indikerer. Ensjø er et relativt homogent og sammenhengende område, oppdelt i ca. 100 eiendommer. I Hovinbyen er endringsbehovene både fysisk og bruksmessig mer sammensatte, og eierinteressene er sannsynligvis mer sprikende enn på Ensjø. OPS-modellen vil trolig ikke strekke til for å sikre omvandling av randsonens industri- og lagerområder til nye, gode boligbyer. Og det spørs om de private aktørene ønsker eller klarer å gjennomføre større urbane infrastrukturtiltak i tilknytning til fremtidige boliger i randsonen. Statens og kommunens rolle som planlegger, gjennomfører og investor i disse nye områdene må derfor styrkes vesentlig.

«Statens garantiinstitutt for bolig- og byutvikling»?

Områdeplanlegging krever handlingsrom for viktige infrastrukturelle grep. Disse grepene må sikres i starten av områdeutviklingen for å gi styring og gjennomføringskraft. Nødvendige investeringer og finansielle garantier må altså gis ved oppstart av større områdeutbygginger, før enkeltprosjektene settes i gang. Det er dyrere å etablere gang- og sykkelveier, skoler eller barnehager etter at utbyggingen har kommet langt.

Visjon Ensjø: 2020.

Staten har de siste femti årene investert i oljeleting med atskillige milliarder over statsbudsjettet. For eksempel har Statens garantiinstitutt for skip og borerigger gitt garantier for store investeringer, blant annet for bygging av tankskip. Storbyene kunne trenge et tilsvarende garantiinstitutt for infrastrukturelle investeringer i store nye boligbyutvidelser. Hvis Oslo skal kunne gjennomføre den vedtatte kommuneplanen med bygging av 100 000 boliger i randsonen rundt indre by, blant annet i Hovinbyen, må Oslo kommunes plankapasitet og evne til investeringer i infrastruktur rustes opp. Dette vil også kunne sette kommunen bedre i stand til å sikre rimeligere boliger og høy bokvalitet i den nye utbyggingsområdene.