Mange, kanskje de fleste land i verden har plan- og bygningslover. Hva vet vi om dem, og hvilken betydning har de? Det enkle svaret synes å være at vi vet en del om de formelle prosessene, om systemene, men heller lite om planenes konkrete nytte og påvirkning. Og da særlig om hvilken rolle planer har i forhold til andre nøkkelfaktorer som for eksempel eiendomsrett, eiendomsfortjenester, maktstrukturer og politiske systemer for å endre det bygde samfunnet.

Nordregio, det nordiske regionalforskningsinstituttet i Stockholm, har forholdsvis nylig publisert studien «En granskning av Norges planeringssystem – Skandinavisk detaljplanering i ett internasjonellt perspektiv».1

Studien er et oppdrag finansiert av det norske Miljøverndepartementet med formål å studere hvordan en «samordnad og effektiv planeringsprocess kan bidra til ökat bostadsbyggande». Den ser på Norge, Sverige og Danmark kombinert med et lite sideblikk til Tyskland og Storbritannia.

Undersøkelsen viser at det er formelle ulikheter i de nordiske land. Først og fremst dreier dette seg om at det er bare i Norge hvor private aktører har krav på å få behandlet egne planforslag i den offentlige forvaltning. Rapporten nevner så vidt at private aktører (selvsagt) også blir trukket inn i prosessene i de andre nordiske land, men hva denne forskjellen skaper av ulike planresultater i de ulike landene, drøftes lite.

Et viktig unntak er tidsbruk i planleggingsprosessene. Her er det mye tall og sammenlikninger mellom byer i Norge så vel som de nordiske landene. Tallene viser klare forskjeller, og de er sikkert riktige, men nyttige? Ja, kanskje for de private eller det offentlige som ser på lavt tidsbruk som et mål i seg selv. For oss øvrige, som er mer interessert i hva planene betyr for samfunnets endringer, er det lite å hente.

Som Miljøverndepartementet påpeker i sin bestilling, står det å bygge mange nye boliger høyt på dagsorden i alle de nordiske hovedsteder og storbyer. Utgangspunktet er den pågående og fortsatt forventede store befolkningsøkningen. Både i Oslo, Stockholm, København og Helsinki er det derfor avsatt tomter for mange titusener av nye boliger for lang tid framover.

Det er altså ikke tomter det står på, men likevel bygges det for eksempel i Oslo ikke mer enn 2 000–3 000 nye boliger per år, mens behovet ifølge SSB og kommuneplanen er det dobbelte.

Hva er det da som gjør at nybygg utvikles så sakte? Er det treghet i planleggingssystemet, som den overnevnte studien indikerer, som er problemet? Svaret synes å være et klart nei, og at årsaken mest er manglende kjøpekraft hos den fattigste delen av befolkningen. De har rett og slett ikke råd til å kjøpe nye boliger med dagens priser.

I Oslo ble for eksempel boligprisene fordoblet i perioden 2002 til 2011, og det meste av dette skyldes økte fortjenester hos utbyggere og økte tomtepriser (hele 40–50 %). Bare 2-4 % av den totale prisstigningen ble forårsaket av nye offentlige, tekniske krav.

Dette vet boligutbyggere, og derfor er de tilbakeholdne med å sette i gang nye prosjekter med mindre de er lette å selge. Tomter som er lite attraktive, blir liggende brakk.

Kan boligbygging trappes opp uten at de fattigste blir rikere? Svaret er at enten blir det enda mindre leiligheter, dagslys og snusirkler, eller så må det skapes mer offentlige subsidier i én eller annen form. En grundig studie av tidligere erfaringer fra bruk av slike økonomiske virkemidler, inkludert frislippet av boligmarkedet på 1980-tallet, kan utvilsomt bidra til en mer fokusert diskusjon – om planlegging og boligbygging.

Vi skal heller ikke se bort i fra at den oppdelte boligplanlegging, gjennom private reguleringer med press på tidsfrister, som er spesielt for Norge, hemmer boligvekst. Dette bidrar trolig også til dyrere boliger med lavere bokvalitet. Dette bør også studeres nærmere.

Kanskje burde vi se på erfaringer fra Helsinki. Her eier kommunen (ca. 70 %) og delvis staten det meste av all byggegrunn, og det er etablert en praksis med å stille krav til utbyggere om å bygge til forhåndsavtalte salgsprise.