Befolkningsvekst og fortetting er sentrale planutfordringer i mange nordiske storbyer. Noen av byene har klare føringer om dette skal skje uten vesentlig bygging av høyhus. Andre steder er det mer fritt fram. I alle de fem nordiske hovedstedene bygges høyhus, men omfanget og høyde varierer svært mye. Mens Helsinki fortsatt er tilbakeholdne, endres Oslos høydeprofil raskere enn noen gang. Men er det estetiske vurderinger som ligger bak disse forskjellene mellom byene, eller er det snarere politiske maktforhold?

Oslos bylandskap har gjennom århundrer vært et åpent amfi mot fjorden. Fra sjøen var kirkespir og de to tårnene på Rådhuset lenge det eneste som stakk opp over takene. Med i dag er profilen endret totalt. Den lett taggete, men jevne skyline avsluttes nå med en vegg av nye og høye bygninger i øst. Her finner vi Barcode-rekken, også kalt Operakvarteret. Så langt er ni av de 12–13 tett-i-tett byggene, fra 12 til 18 etasjer, på plass.

Litt lenger mot vest ligger Postgirobygget, for noen år siden forlenget fra 20 til 26 etasjer og 110 meter. Ved siden av ligger Radisson Plaza Hotell, som med sine 117 meter og 37 etasjer lenge var Nordens høyeste bygg. Oslo bystyre har sagt ja til ytterlige to eller tre høyhus ved siden av Plaza/Postgirobygget. Samlet blir det dermed sannsynligvis 17 eller 18 bygninger med fra 12 til 37 etasjer over en lengde på 800–900 hundre meter. En moderne bymur – eller et stakittgjerde, som tidligere byrådsleder Erling Lae (H) kalte det?

– Det ser ut som vitsen er å fortelle omverden hvor rik Norge er blitt, pleier en norsk-britisk nabo av meg å si. Han følger utbyggingen daglig fra bussen på vei til jobben og er en person som yrkesmessig er dypt engasjert i design og offentlig kommunikasjon. En tilsvarende forklaring opererer Arkitektur N, hovedtidsskrift for norsk arkitektur med. I en helsides annonse for magasinet, i det svenske søsterbladet arkitektur.se, finner vi et vakkert bilde av Bjørvika og et framhevet sitat av Ingrid Helsing Almaas, bladets ansvarlige redaktør, hvor hun postulerer: «Until the North Sea oil exploiration started in 1970s, Norway was one of the poorest countries in Europe.»

Tilretteleggeren

Bård Folke Fredriksen har i 20 år vært medlem av Oslo bystyre for Høyre og har vært kommunal heltidspolitiker i en årrekke. Siden 2009 har han som byråd for byutvikling jobbet daglig med spørsmål om byens utforming og profil. Han synes Bjørvikaog Oslo S-utbyggingen er utmerket:

– Den vil gi plass til 45.000 nye arbeidsplasser og 5000 boliger, og dette er en fin utnyttelse av transportkapasiteten som jernbanen og bussnettverket representerer, men vi må ha en ny bussterminal for å ta ut det fulle potensialet og den bør legges over Jernbaneverkets sporområde.

Men en slik stor vekst i en såpass liten del av byen medfører vel at eksisterende transport-kapasiteter ikke er tilstrekkelige, at det må bygges ytterlige nye jernbanelinjer, tunneler etc.?

2011-status for utbygging av Oslo S og Bjørvika, inkludert «Lamda» og forlenget Plaza hotell. (Illustrasjon: Svein Gangsø, basert på OBOS-bladet 8-2010 og Aften 04/01/11)

– Det er riktig at vi må ha en ny T-banetunnel så vel som tunnel for tog under Oslos sentrum, men disse må vi ha uansett for å kunne ta unna Oslos vekst. Det er transporten som er flaskehalsen dersom vi skal få plass til de 200.000 nye innbyggere som vi må innen 2050, understreker han.

Er restriktiv

Alt i 2003 hadde Oslo 100 bygninger høyere enn 40 meter. Hva synes byråden om å bygges flere høyhus?

– Jeg oppfatter at vi har en meget restriktiv høyhuspolitikk. Vi ligger på 60 grader nord og høyhus kaster lange skygger. Ved Oslo S blir det to-til-tre høyhus til. Hvert høyhus må begrunnes og de bør være slanke og skulpturelle, forklarer han.

Radisson Plaza hotell er med 117 meter Oslos høyeste hus. Da ideen til hotellet først ble lansert, av arkitektkontoret LPO, var det en nål, et tynt tårn mot himmelen. Bystyret sa ja, men hotellutbyggerne sa nei. Vi må ha så og så mange rom i hver etasje for å få økonomi i det, sa de, og slik ble det: Dette er vel en lærdom? spør vi.

Jeg tror området ved Oslo S er såpass attraktivt for lokalisering av arbeidsplasser at det er mulig å få til slanke, attraktive bygg her, svarer Bård Folke Fredriksen. Han synes Aker Brygge, Tjuvholmen og for den saks skyld Bjørvika ved å bygge tett og høyt inntil åpne, lave områder, i disse tilfellene sjøen, er bra byestetikk og fortetting.

Slike løsninger burde vi få flere av. Så lenge vi sikrer et visst utsyn til sjøen bør vi kunne bygge høyt flere steder langs fjorden. Vi kan også bygge høyt ved sentrale trafikknutepunktene og inntil utvalgte grøntområder.

For maksimal avkastning

Etter at Postgirobygget stod klart i 1975 var stemningen i Oslo at nå er det nok. Nye høyhus skulle eventuelt bygges øverst i amfiet, utenfor Ring 3. Lenge var det stille, men ut på 1980-tallet begynte kampen for Plaza hotell, og i 1990 var bygget ferdig. Igjen kom en stille periode, men i 2003 vedtok Oslo bystyre som den første hovedstad i Norden en egen høyhusstrategi.

Mest oppsiktsvekkende var at «øverst-i-amfi»-prinsippet var borte, og at det ble foreslått inntil 24 etasjer i Bjørvika. Begrunnelsen fra Plan- og bygningsetaten var at området var «en del av Norges største og viktigste kollektivknutepunkt» samt at «slagskygger ville falle over sporområdet». Konsekvenser for byens overordnede estetikk og silhuett eller den visuelle opplevelsen fra Gamlebyen, Tøyen og Kampen ble ikke utredet eller diskutert. Høyhusstrategien sier også at med unntak av Oslo S og Bjørvika samt deler av Nydalen skal bygninger innenfor Ring 3 ikke være høyere enn 42 meter (12 etasjer).

Parallelt med den nye høyhusdebatten gjorde også Oslo bystyre et annet avgjørende vedtak. Mot én stemme bestemte de at utbygging av de tidligere lager-, jernbane- og havneområdene innerst i fjordbassenget (Bjørvika og Sørenga) skulle ha som mål å gi størst mulig økonomisk avkastning for eiere og utbyggere. Det har da også langt på vei skjedd. Ved salg av nye bygninger i Barcode-rekka er det oppnådd fortjenester på opptil 25 prosent. Leie for kontorer her nærmer seg 3000 kr./m2/året og er snart på nivå med fasjonable Vika og Tjuvholmen.

Utsikt mot Barcode-rekka og Oslo S fra Sandaker i gråvær. Med det planlagte nye høyhuset over den gamle postterminalen blir veggen enda tettere. (Foto: Odd Iglebåk)

– Det er klart at en slik lokalisering er god butikk for både utbyggere og leiere. Nærhet til offentlig kommunikasjon er stadig viktigere for å trekke til seg attraktiv arbeidskraft, sier Thor Arne Brun, sjefredaktør i Estate Media, et av de nye tidsskriftene som spesialiserer seg på eiendomsutvikling. – Det er slutt på å bruke egen bil til jobben, og kan du kjøpe middagen utenfor kontordøra på vei hjem, sparer du fort en halv time eller mer i daglig reisetid. Det er viktig for de fleste av oss.

Stockholm og Norra Station

Den visuelle utformingen av Stockholms skyline er sammenliknet med Oslo mindre øremerking av større områder hvor det kan bygges høyt. Snarere er politikken slik at man prøver å beholde byens teppekarakter på 6–7 etasjer, men med visse klare unntak, det vil si markante oppstikkere. Én av dem som planlegges nå tar sikte på å erstatte en gammel gasstank med et 50 etasjer høyt boligtårn med samme form. Ved siden av kan det komme et over 200 meter høyt boligkompleks. Begge deler skal ligge ved Ropsten, tett opp til den grønne og blå Nationalstadsparken. Utsikten kommer til å bli fantastisk! Særegent for Stockholm er at her finnes antagelig Nordens eneste nettverk for høyhusprofeter. Det heter «Yes in My Backyard» (www.yimby.se). Som vi skal se, er det ikke alltid man lykkes å få til markante høyhus, selv om både politikere og planmyndigheter er for.

Like nord for det sentrale Stockholm ligger det store sporområdet Norra Station, side om side med Norrmalm, en relativt rik eldre bydel med sine karakteriske seks etasjer murgårder fra det forrige århundreskiftet. Et slags Stockholms Frogner-Majorstua. Mot øst ligger den vakre Hagaparken, som igjen er en del av Nationalstadsparken. Nordover finner vi det anerkjente Karolinska sjukhuset og mot vest innsjøen Mälaren.

Det er et område med sentral beliggenhet og såkalt store potensialer. Området heter ikke lenger Norra Station, men Hagastaden. Et eget privatoffentlig selskap med tilsvarende navn er dannet (www.hagastaden.se) og markedsfører utbyggingsmuligheter under slagordet «en vetenskapsstad i världsklass». Det er nærheten til Karolinska sjukhuset, Kungliga Tekniska Högskolen og Stockholms universitet som er innfallsvinkelen.

Fremst står utbygging av et kjempestort betonglokk over jernbane og bymotorvei. Arbeidet har allerede pågått i flere år, men nye bygninger er foreløpig ikke oppført/startet. Vedtatte planer er å oppføre 900.000 m2 gulvareal fordelt på 32.500 arbeidsplasser og 6000 boliger, en utbygging på størrelse med Bjørvika/Sørenga. Mange utbygger er på plass. Blant dem er også det nye, stort sett norskeide SveaNor Fastigheter AB. De har sikret seg rettigheter til å bygge 50.000 m2 av den biten som kalles Scandinavian Life Science.

Signalbygg-dilemma

Også her skal det bygges tett, på linje med Barcoderekka, og i flere rader. Men det er en viktig forskjell. De vedtatte og regulerte bygningshøydene i Norra Station skal være seks etasjer på langsidene og opptil 12 i kortendene. Unntaket er de to tårnene, Tors torn, som skal danne portalen mellom den etablerte og den nye bydelen. Det er to høyhus, nærmest skyskrapere, hver på 145 meter og 40 etasjer, som trapper seg oppover og blir smalere og smalere. De vil ikke bli de høyeste byggene i Norden, men er klart de høyeste inntil eller inne i de etablerte «teppebyene» fra det forrige århundreskiftet.

Fram til sommeren 2011 så alt klart ut for at tårnene skulle bli bygd. Alle politiske vedtak var fattet, og utbyggerne, Oslo Næringsselskap AS i samarbeid med entreprenørselskapet PEAB, var på plass. - Men vi måtte gi oss, det ble for lite økonomi i det hele med alle inntrappingene oppover. På slutten var det nesten bare heiser og rømningstrapper, forklarer Halgrim Thon. Gjennom selskapet Hathon eiendom AS er han en av partnerne i Oslo Næringsselskap.

I gulvareal skulle hvert av Tors torn være 22.000 m2, det ene tårnet skulle være et hotell og det andre life science. Byggekostnader i størrelsen 2–3 milliarder kroner. Opprinnelig skulle det betales 300 millioner for byggeretten (markanvisning).

– Men selv om vi hadde gitt dem tomta gratis, så hadde det ikke latt seg gjøre å oppføre slike bygninger i Stockholm. Leienivået er for lavt til å få inntjening, sier Krister Schultz, direktør for Stockholms Stads exploateringskontor. Det er den myndigheten som forhandler med utbyggere om tomtepriser og byggerettigheter.

Etter at Oslo Næringselskap/PEAB trakk seg, har nå den politiske ledelsen i Stockholm, styrt av Stig Nordin fra Moderata samlingspartiet, offentlig sagt at tårnene kan endres i høyde, bredde og volum. Kommunen er også i innledende forhandlinger med nye utbyggere.

Planarkitektens rolle

Mens hvem som helst kan sende inn og få behandlet forslag til reguleringsplaner i Norge, er det i Sverige de kommunale myndighetene som har monopol på det formelle initiativet. I Stockholm er det Stadsbyggnadskontoret, og for Innerstaden er det framfor alt planarkitekten Aleksander Wolodarski som er nøkkelpersonen. Han har arbeidet her siden 1968. Det er også han og hans team som jevnlig sitter ved den store bymodellen og utarbeider det som etter hvert skal bli reguleringsplaner eller detaljplaner, som det heter i Sverige.

– Det er vår oppgave å gestalte, å levere utfordringer som politikerne kan ta fatt i. Det er en vel etablert tradisjon her i Stockholm, åpner han når han skal fortelle om Hagastaden og Tors torn. – Jeg har arbeidet med Norra station i tjue år. Det er utbygging som vil representere satsinger i størrelsen 50 til 60 milliarder kroner de kommende 15–20 år. Det er klart det største jeg har gjort noen gang, fortsetter han.

Wolodarski forteller at det er en europeisk tradisjon på at signalbygg skal være lavere enn 150 meter. -Dét er høyden på den høyeste pyramiden i Egypt, og alle kirkespir i Europa er derfor lavere enn dette, inkludert den storslagne Kölnerdomen. Vi har bevisst holdt oss under denne høyden.

Han understrekker at nettopp den store satsingen i Hagastaden, og at det skal markeres at life science er den nye vitenskapen for Stockholm og for Sverige, krever et signalbygg av betydning.

Men det er også andre viktige faktorer, og en av dem er tradisjonen med at alle etablerte bydeler i Stockholm skal signalbygg, gjerne et kirketårn. Men her på Norrmalm, hvor vi har Røda Berget stikkende opp, hadde ikke den lokale forsamlingen penger til å bygge kirke, så det ble ikke til noe. Vår tanke er at dette kunne vi rette opp gjennom Tors torn. Tors torn er dessuten plassert på Norrtull, hvor det før ble innkrevet toll for import til byen. Tårnene kan dermed også leses som symbolske portstolper, forklarer han.

Om selve Hagastadsutbyggingen har blitt møtt med lite protester, så har flere, inkludert det offentlige Rådet til Skydd for Stockholms Skönhet, protestert på Tors torn, særlig på høyden. Kan dette med økonomien være et fordekt estetisk angrep for å bli kvitt tårnene? spør vi.

– Nei det tror jeg ikke, for dette er politisk forankret hele veien, og meldingene vi har fått, både fra Stockholms stads exploateringskontor og Oslo Næringselskap, er at vi var enige og at økonomien var under kontroll. Det var også forutsetningen for tårnenes styrende rolle i hele utbyggingsplanen, svarer Wolodarski.

Og nå ser det ikke ut til å bli noe av det hele?

– Jeg håper fortsatt, men det er klart det vil være et nederlag for meg personlig, men viktigere er at Stockholm kan miste en unik mulighet til å sette byen på verdenskartet som en Life Science-stad. Uten et markert signalbygg blir det betydelig vanskeligere.

Københavnske retningslinjer

Mens Oslo har sitt amfi og Stockholm sine lange morenerygg fra nord til sør, har København en ganske flat topografi. Valby Bakke og Bellahøj er slake åser som hever landskapet litt. Ellers er oppstikkene framfor alt historiske tårn og kirkespir pluss en håndfull hotell og kontorbygg bygd etter krigen. Den eldste kjernen i København er vanligvis fire etasjer høy og her er det de-facto ikke mulig å bygge høyt.

Fotomontasje av Stockholms Norra Station, med de to 145 m høye Tors torn til høyre. Øverst til høyre gastankene på Ropsten hvor den det planlegges et 200 m høyt boligkompleks.

På samme vis som Stockholm mangler København en formelt politisk vedtatt høyhusstrategi, men byen har noen allmenne retningslinjer. Disse er:

  • Høyhus skal plasseres der de kan bli markante vartegn med særlig betydning for byen.

  • Høyhus bør først og fremst markere eksisterende og nye bysentre og knutepunkter. Her kan de bidra til en dynamisk byutvikling og tiltrekke ytterligere investeringer i bygninger og byrom. Høyhus bør dessuten plasseres slik at de bidrar til å iscenesette byens store trekk og siktlinjer som f.eks. innfartsveier, kysten og havnerommet.

Utenfor bykjernen er etasjehøyden i den etablerte by oftest fem eller seks. I denne delen av byen er det godtatt en håndfull høyhus langs aksen TivoliSøerne. Muligheter for klynger av høyhus er det på Carlsberg og flere områder på Amager, inkludert Ørestaden. I tillegg kommer noen skulpturelle enkelt- eller dobbeltbygg som for eksempel partårnet Marmormolen, der fergen mellom Oslo og København før hadde sin terminal.

Mest strid i nyere tid har vært om to prosjekter. Den ene kalles Scala og er høyhus nær Tivoli. Retningslinjene fra planmyndighetene i 2006 sier maksimum 63 meter. Et par år seinere prøvde utbyggere seg med en vridd kjempe på 130 meter, tegnet av det nye elitekontoret Bjarne Igels Group (BIG). Siste forslag er en miniborg bestående av fem tårn med varierende høyde fra 28 til 61 meter. I november 2012 sa Teknik- og Miljøudvalget, som er den politiske instillingsmyndigheten, ja til dette.

Wenaasgruppen AS

Måndalen ligger i Rauma kommune i Møre og Romsdal og har 900 innbyggere. Herfra kommer viktige initiativer til høyhus i Norden. Forklaringen er at i Måndalen finner vi hovedkontoret til investeringsselskapet Wenaasgruppen AS. Det er et av Skandinavias største selskaper innenfor hotelleiendom og besitter 27 hoteller med 8907 rom. Årlige leieinntekter er ca. 800 millioner kroner.

To av de sentrale bygningene i dette hotellimperiet er de som huser Radisson Blu Plaza Hotell i Oslo og Radisson Blu Scandinavia Hotel på Amager i København. Begge holder til i bygninger som gjerne har villet vokse i høyden. Lars Wenaas, leder av Wenaasgruppen, forklarer: – Vi hadde planer om å forlenge med 5 etasjer i Oslo, men fant ut det er bedre økonomi i å bygge ovenpå Sonja Heniesalen. Vi vil derfor søke om å øke høyden på denne delen av bygningen til 42 meter, i tråd med de kommunale retningslinjene.

– Og i København vil dere plusse på dagens 26 etasjer med ytterlige 10. Er ikke i dette et stort inngrep i byens skyline?

– Vi vil få en slankere bygningskropp, og det vil være bedre enn den vi har nå, svarer Lars Wenaas. Hans selskap har også fått et ja fra Teknik- og Miljøudvalget til forlengelsen, men det gjaldt et forslag med en slags iskrystallkrone på toppen, fremmet i 2010. Kim Utzons arkitektkontor stod bak dette. Seinere har Wenaasgruppen hyrt nye arkitekter og har laget et enklere forslag med en dobbel glassvegg. Dette har et flertall i Teknik- og Miljøudvalget sagt nei til. – Vi har notert oss at det var dissens, og vi regner med at vi blir enige om hvordan det skal være etter hvert, sier Lars Wenaas.

Københavns silhuett med hotell Radisson Blu Scandinavia på Amager til venstre i bildet. Teknik - og Miljøudvalget har sagt ja til en forlengelse med 10 etasjer. (Foto: Rasmus Ole Rasmussen)

Tilbakeholdne Helsinki

Helsinki har uten tvil hatt den mest restriktive høyhuspolitikken av de nordiske hovedstedene. Byen er forholdsvis flat, men har et par koller i de sentrale bydelene. I 1931 ble det 60 meter høye Hotel Torni bygget på en av disse. Det er en slank bygning som det er tvilsomt ville blitt oppført i dag. På toppen er det bar og utsiktsplatform. For øvrig må man flere kilometer ut fra sentrum for å finne høye bygninger. Og det dreier seg ikke om mer enn et fåtall.

– Vi har hatt en veldig tydelig politikk på ikke å bygge høyt. Vi har ønsket en lav, klassisk silhuett, med kirketårn stikkende opp, forklarer Mikael Sundman, den nå pensjonerte stadsarkitekten i den finske hovedstaden.

Går det etter planen får Helsinki også snart en klynge av høyhus i Paisila (Böle), som er et nedlagt sporområde 3 km fra byens sentrum. Planene sier 10 bygninger mellom 20–30 etasjer med til sammen 150.000 m2. For øyeblikket er det tre firmaer (NCC, YIT og Sponda) som konkurrerer om å bli utbyggere. Avgjørelsen tas i 2013.

Den høyeste bygningen i Norden er inntil nå boligkomplekset Turning Torso i Malmö (54 etasjer og 190 meter). Bygningen stod ferdig i 2006 og kostnadene var ca. 1,6 milliarder kroner. Opprinnelig forsøkte utbyggerne HSB å etablere et borettslag, men innskuddene ble for høye, og derfor ble det utleieleiligheter. Bygningen skal nå være til salgs, ifølge Wikipedia.

Lese mer:

http://www.nordregio.se/en/Metameny/About-Nordregio/Journal-of-Nordregio/Journal-of-Nordregio-2010/Special-issue-of-the-Journal-of-Nordregio--only-available-in-digital-format/

http://beta.samfundetsterik.se/wp-content/uploads/2012/02/H%C3%B6ga-Hus-i-Norden-2011-sammanfattning.pdf

Arne Lie Christensen: Høyhuset – byens hatobjekt nummer én, i Fremtid for fortiden nr.3/4 - 2012.

Lengst til venstre: I 2013 blir det bestemt hvem som eventuelt skal bygge Helsinkis første høyhusklynge på sporområdet i Pasila. Her vinnerutkastet til arkitekt Gino Zucci. (Fotomontasje: Helsinkis stadsplankontor.)
Til venstre: Islands hovedstad, Reykjavik, fikk sine første høyhus under finansboomen på begynnelsen av 2000-tallet. Her luksusleilighetene Skuggahverfi. (Foto: Snorri P. Tryggvason)