Det må i langt større grad legges opp til en sammenhengende planlegging og utbygging av boliger og infrastruktur, sier Per Jæger, adm. direktør i Boligprodusentenes Forening. Og det trengs en tydeligere og mer aktiv stat for å sikre boligbyggingen i de store byområdene. Som mulige langsiktige tiltak nevner han en nasjonal boligbyggingsplan og rikspolitiske retningslinjer for tilstrekkelig regional boligforsyning i områder med vekstpress.

Intervjuer: Jens Fr. Nystad

Sammen med andre aktører innenfor bygge- og boligbransjen har Boligprodusentene nylig fremmet en rekke forslag for Kommunal- og regionaldepartementet med sikte på å oppnå økt boligbygging. Men er det egentlig noen boligmangel i Norge? Vi har jo en av verdens høyeste boligstandarder …

Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at befolkningen i Norge vil stige kraftig i årene som kommer. Med basis i byråets framskrivninger har Prognosesenteret, på oppdrag av Boligprodusentenes Forening, beregnet boligbehovet i alle landets kommuner fram mot år 2020. For et scenario med middels befolkningsvekst, som er det mest sannsynlige, må det bygges ca. 38.000 boliger hvert år for å dekke behovet hvis vi også tar hensyn til nødvendig boligavgang/sanering. I 2011 ble det til sammenlikning bygget ca. 30.000 boliger. Bare i Oslo må det bygges 7000 boliger hvert år for å holde tritt med den forventede befolkningsøkningen, mens det i dag kun bygges ca. 4000 boliger.

Underdekningen av boliger fører til et uheldig prispress på boligmarkedet, tenk bare på utviklingen vi har hatt de siste årene. Spesielt i de største byområdene har stadig stigende boligpriser ført til at arbeidstakere innenfor viktige samfunnssektorer som helse, politi, brannvesen og skole ikke har råd til å bo der de skal jobbe. Jeg kaller dette for «Bærums-syndromet», fordi Bærum var den første kommunen som gav opp prinsippet om lik lønn for lærere i hele landet da de merket at de var i ferd med å få et rekrutteringsproblem. Nå er det boliger for sykepleiere og annet helsepersonell det dreier seg om. Aldringen i befolkningen skaper nemlig et økende behov for hjemmebaserte tjenester på døgnkontinuerlig basis, og da må personalet kunne ha råd til å bo i kommunen de skal jobbe i.

I sin tur fører denne situasjonen til et lønnspress også i andre deler av landet gjennom lønnsoppgjørene i offentlig sektor, og ikke bare der boligprisene ligger høyt. Dermed påvirker de høye boligprisene i pressområdene Norges konkurransekraft i forhold til utlandet på en negativ måte.

Hvordan er boligforsyningen i mer perifere deler av landet, utenfor pressområdene?

Takten i boligbyggingen er jevnt over lavere, men det skyldes at behov og etterspørsel også er lavere. Utenfor de store byområdene består byggenæringen stort sett av små, lokale bedrifter som lett kan omstille produksjonen sin, for eksempel fra nybygging til rehabilitering. Og kommunene er ofte hjelpsomme når det gjelder å skaffe boliger til folk som vil bosette seg i distriktene, og som representerer viktig og verdifull arbeidskraft som kommunene trenger. Det blir gitt etableringsstøtte, ja noen steder får man til og med gratis tomt av kommunen.

Men markedsverdien på boligene som bygges i distriktene klarer ikke å holde følge med den sterke prisveksten på boligmarkedet i pressområdene. Dette må vel få konsekvenser for mobilitet og flyttemønster?

Ja, det er klart. Hvis man skal flytte til et sted med høyere boligpriser enn stedet man flytter fra, betyr det selvfølgelig høyere bokostnader. Omvendt kan andre frigjøre deler av sin boligkapital ved å flytte til et sted der boligprisene er lavere. Jeg tror likevel at den sterke tilflyttingen til Oslo og de andre større byområdene bare vil fortsette, til tross for de høye etableringskostnadene på boligmarkedet. I så fall kan forskjellene i boligpriser øke ytterligere mellom de ulike delene av landet.

Hva må gjøres for å få fart i boligbyggingen i pressområdene?

Vi har foreslått en rekke tiltak som kan stimulere boligbyggingen, både kortsiktige og mer langsiktige.

Per Jæger, adm. direktør i Boligprodusentenes Forening. (Foto: Jens Fr. Nystad)

I et langsiktig perspektiv er det særlig viktig å få til en mer sammenhengende utvikling av infrastruktur og boligbygging, altså større sammenheng mellom hvor vei og bane bygges og hvor det bør bygges boliger. I pressområdene må det legges til rette for utbygging av enkel, rask og miljøvennlig transport. Det vil kunne åpne flere områder for boligbygging, og dermed lette presset på boligmarkedet. Bygging rundt kollektivknutepunkter må prioriteres. Og skinnegående kollektivtransport, slik som T-bane, bybane og trikk bør etter vårt syn bli en egen del i neste Nasjonale Transportplan.

For å ta et konkret eksempel: Boligbyggingen i Stor-Oslo, ja egentlig i hele det sentrale østlandsområdet bør ses i sammenheng med utbyggingen av bedre og raskere togforbindelser innenfor det såkalte InterCity-trianglet: Halden–Skien–Lillehammer. Det er nemlig ikke bare i Oslo at boligbyggingen ligger lavere enn hva behovet skulle tilsi, det samme er tilfelle i Akershus, Østfold og Vestfold. Så ingen bør være forbauset over at boligprisene stiger i dette området.

Men har vi de nødvendige redskaper for å få til en slik samordnet regional planlegging og utbygging? Kommunene er jo ikke særlig flinke til å samarbeide om boligbygging, selv om de inngår i samme bo- og arbeidsmarkedsregion. De oppfører seg vel snarere som konkurrenter.

Ja, og derfor mener vi at det må være en nasjonal oppgave å få etablert en samordnet areal- og transportplanlegging på regionalt nivå. Regjeringen kan for eksempel utforme rikspolitiske retningslinjer for tilstrekkelig regional boligforsyning i områder med sterkt vekstpress. Kanskje kan det også være behov for en nasjonal boligbyggingsplan.

Vi har ellers foreslått at det innføres et statlig stimuleringstilskudd til kommuner som har et betydelig utbyggingsbehov. Det kan for eksempel være i størrelsesorden 100.000 kroner pr. fullført bolig utover gjennomsnittet av fullførte boliger i kommunen siste fem år. Mange kommuner trenger økonomisk støtte for å kunne legge til rette for økt boligbygging. Enkelte steder kan økte kostnader til sosial infrastruktur være en begrensende faktor. I andre kommuner vil det være nødvendig å investere tungt i vei, vann og kloakk for å utløse nye byggetomter. Også mangel på kommunal planleggingskompetanse kan hemme arbeidet med å klargjøre nye områder for utbygging. Litt enkelt sagt innebærer forslaget vårt at de kommuner som klarer å få mest mulig «gult» på plankartet, skal få et «gullkort». For igjen å bruke hovedstaden som eksempel: Når Oslo har et behov for å bygge 7000 boliger i året, burde kommunen kanskje klargjøre det dobbelte antall tomter – 14.000 – for boligbygging hvert år.

Det kan gi et overskudd på byggeklare tomter i Oslo, og hva vil da skje med tomteprisene? Jo, de vil falle!

Og hvilke tiltak bør gjennomføres i et mer kortsiktig perspektiv?

For det første ønsker vi tiltak som kan gjøre planprosessen i kommunene raskere og mer effektiv og forutsigbar. Dette er en forutsetning for å kunne øke takten i boligbyggingen. Blant annet ser vi det som viktig å videreutvikle «ByggSøk plan» som et verktøy for digitalisert saksbehandling innen plan-feltet. Etter vår mening vil dette kreve en langsiktig og stabil statlig finansiering. Videre har vi foreslått å utvide virkeområdet for «små planendringer», jfr. § 12-4 i plan- og bygningsloven. Dessuten ønsker vi en begrensning av innsigelsesadgangen for statlige myndigheter i plansaker, slik at ikke helt nødvendige plan- og utbyggingsprosesser stopper opp.

I tillegg tar vi til orde for en sterkere og tydeligere koordinering av statens innsats i boligpolitikken. I dag er forvaltningen av boligpolitikken spredt på flere departementer og statlige etater. Vi mener at ansvaret for både plan- og byggesaksdelen i plan- og bygningsloven, bustadsoppføringslova, Husbanken, energimerkeordningen samt omsorgsboliger og studentboliger bør samles i et plan-, bolig- og bygningsdepartement.

Er det Kommunal- og regionaldepartementet dere her har i tankene?

Helst vil vi ha et eget boligdepartement, med en statsråd som har det politiske ansvaret for hele boligpolitikken. Men det viktigste er å få samlet forvaltningen for bolig- og bygningspolitikken i ett departement. Da kan vi få en bedre samordning av statlige sektorinteresser og unngå at ulike tiltak motvirker hverandre.

Jeg forstår det slik at dere også ønsker et smidigere og mer differensiert regelverk når det gjelder kravene til tilgjengelighet og utforming av utearealer …

Ja, vi har foreslått å lempe noe på kravet til tilgjengelighet i boliger. I dag stilles det krav om tilgjengelighet i alle boliger, noe som er svært prisdrivende spesielt for små leiligheter. Konkret har vi foreslått å differensiere kravet til tilgjengelighet slik at det kun gjelder 70 prosent av boligene i det enkelte nybyggingsprosjekt, og at det i leiligheter med flere soverom bør være tilstrekkelig at to soverom oppfyller kravene. For studentboliger tror vi det er tilstrekkelig at 10 prosent tilfredsstiller kravene for tilgjengelighet.

Når det gjelder kravet til universell utforming av uteareal, som både er svært kostnadskrevende og kan redusere tomteutnyttelsen og verdifulle naturog miljøkvaliteter, har vi foreslått en tilsvarende differensiering. Tilgjengelighet til utearealer rundt boligene er selvfølgelig viktig, men man må kunne ta hensyn til hvordan terrenget er og naturen faktisk ser ut. Det er nesten så en skulle tro at det er sprengstoffprodusenten Dyno som har «sponset» denne nye bestemmelsen i lovverket. Vi kan selvfølgelig lage utomhusheiser og alt mulig, men det har en prislapp, og spørsmålet er hva folk er villige til å betale. Et av flere eksempler på at ulike gode formål i regelverket er i innbyrdes konflikt, ingen ser helheten.

Hva med de nye og strengere kravene til egenkapital som bankene nå må stille til de som skal ta opp boliglån, det vil vel hemme boligetterspørselen?

Ja, innstramming i låneadgangen har gjort det enda vanskeligere for unge å komme inn på boligmarkedet. Mens man tidligere kunne låne opptil 90 prosent av boligens verdi, setter Finanstilsynets nye finansieringskrav nå en grense for maksimal belåning på 85 prosent. De resterende 15 prosent skal være egenkapital. Dette ønsker vi å få omgjort snarest mulig.

Betyr denne økningen i egenkapital på 5 prosent egentlig så mye?

Hvis du er ung og skal kjøpe deg en bolig til 1,5 millioner kroner, så var det tidligere tilstrekkelig at du sparte 150.000 kroner. I dag må du ha spart opp 225.000 kroner før du kan få lån.

Samtidig er det viktig å se eie- og leiedelen av boligmarkedet i sammenheng. For hvis unge mennesker skal ha mulighet til å spare opp tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe en egen bolig, må prisene på leiemarkedet ned. For svært mange starter jo boligkarrieren med en leid bolig. Ett viktig tiltak for å få dette til er bygging av flere studentboliger. Mens det har vært en kraftig økning i antall studenter i de senere årene, har man nesten glemt å bygge boliger til dem. Dermed må studentene ut på det private leiemarkedet, hvor de mange steder dominerer, og utleieprisene har rast i været. Vi har foreslått at det bør bygges 3000 studentboliger hvert år de neste fem årene, noe som vil kunne normalisere hele utleiemarkedet.

Vil ikke kravet om økt egenkapital kunne dempe prispresset på boligmarkedet?

Hvis boligprisene skal holdes nede, må boligbyggingen økes kraftig, spesielt i pressområdene. Det krever regulering av byggeklare tomter. Og så må vi slippe å få stadig nye og fordyrende tekniske krav til boligene.

Jeg ser snarere en annen konsekvens av kravet til økt egenkapital, og det er at Husbanken kan få en viktigere rolle. Slik jeg forstår Finanstilsynets vedtak vil også startlånet til Husbanken falle inn under det nye kravet til egenkapital, altså max. 85 prosent, hvis lånet gis i kombinasjon med ordinære banklån. Startlån er en låneordning for de som sliter med å etablere seg på boligmarkedet. Og det som har vært det gunstige med startlånet har nettopp vært at det for eksempel kunne brukes som en toppfinansiering som dekket 25–30 prosent av lånebehovet, sammen med et større ordinært banklån som lå i bunn.

Forutsatt at slike lånekombinasjoner nå skal falle inn under de nye egenkapitalkravene som Finanstilsynet har vedtatt, tror jeg at etterspørselen etter startlån som dekker 100 prosent av lånebehovet vil øke sterkt. For mange vil dette være det eneste muligheten til å kunne skaffe seg en egen selveid bolig. Av denne grunn mener vi at rammene til Husbanken bør økes med 10 milliarder kroner pr. år.

Boligprodusentenes Forening er bransjeorganisasjon for produsenter av boliger og fritidshus i Norge. Foreningen, som har 140 medlemsbedrifter og ca. 800 bedrifter tilsluttet kjeder, inngår i NHO og Byggenæringens Landsforening.