Vi trenger en boligpolitikk for «folk flest», sier Thor Eek, adm. direktør i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL). Han synes den sterke prioriteringen av vanskeligstilte grupper i boligpolitikken har gått for langt og skjer på bekostning av interessene og behovene til den øvrige del av befolkningen. Boligsamvirket er ellers bekymret for at det bygges for få boliger til å kunne holde prisene nede, og at inngangsbilletten for unge mennesker til egen bolig er blitt for høy.

Intervjuer: Jens Fr. Nystad

Hva er Norske Boligbyggelags Landsforbund, og hvem representerer dere?

NBBL er interesseorganisasjonen for norske boligbyggelag. Vi jobber først og fremst med å bedre rammebetingelsene for boligbyggelagenes virksomhet, og da på en måte som kommer medlemmene i boligbyggelagene til gode. Ved siste årsskifte var det 57 boligbyggelag tilsluttet NBBL etter en ganske omfattende strukturendring med mange sammenslåinger, og disse boligbyggelagene forvalter vel 400.000 boliger og har til sammen over 800.000 medlemmer.

Som interesseorganisasjon skal dere ivareta medlemmenes interesser, naturlig nok. Men dere ønsker også å spille en bredere og mer generell boligpolitisk rolle …

Våre medlemmer er «folk flest», og folk flest har behov for en god boligpolitikk i dagens Norge. Vi synes boligpolitikken er blitt for smal og ønsker en boligpolitikk for folk flest, egentlig for hele Norge. Det er og har vært i mange år et svært sterkt fokus på de aller mest vanskeligstilte på boligmarkedet. Dette kom blant annet til uttrykk i «Rom for alle», NOU’en som ble lagt fram av det såkalte Gram-utvalget i fjor. Ikke noe galt med det, men det betyr at vi har en boligpolitikk for 3 prosent av befolkningen, mens de resterende 97 prosent mangler den boligpolitikken de både fortjener og trenger etter vår mening. Derfor engasjerer vi oss i den offentlige boligdebatten, i forhold til Stortinget og regjeringen, for å få en boligpolitikk som er bredere og kan omfatte alle, deriblant selvfølgelig også våre medlemmer.

Vil dere tilbake til systemet vi hadde i 1960-, 70-og 80-årene, med Husbanken som finansieringskilde for en veldig høy andel av boligbyggingen, kanalisert gjennom boligbyggelagene?

Nei, det er hverken mulig eller ønskelig å gå tilbake til den politikken vi hadde før, selv om vi mener at Husbanken kunne spilt en sterkere rolle enn det den gjør i dag. Vi har gjennom lang tid tilpasset oss det faktum at det er markedet som rår. Boligbyggelagene får ikke lenger spesialbehandling, for eksempel med tildeling av tomter fra kommunene. I dag må vi konkurrere om byggetomter med andre utbyggere. NBBL har derfor ingen tro på en tilbakevending til en politikk med sterk statlig styring av boligforsyningen. Det regjeringen derimot må gjøre, er å tilrettelegge rammebetingelsene på en slik måte at kommunene engasjerer seg sterkere, og at boligbyggerne kan klare å bygge flere boliger, noe det er et stort behov for i dag.

Hva ligger mer konkret i ønsket deres om en boligpolitikk for folk flest?

Det skal og må være hovedmålet for norsk boligpolitikk at folk flest kan få sin egen bolig, og helst også eie den. Denne målsettingen er understreket i NOU’en som kom i fjor fra Gram-utvalget. Men da må vi, som jeg allerede har nevnt, klare å øke boligbyggingen, for derigjennom å få en reduksjon i boligprisveksten som kanskje er det største problemet vi har i dag.

Innad i det offentlige systemet finnes det imidlertid mange konflikter, og de kan virke som flaskehalser på boligbyggingen. Flere departementer er involvert, først og fremst Kommunaldepartementet som har det overordnede ansvar for boliglovgivningen og bygningsdelen av plan- og bygningsloven, dernest Miljøverndepartementet som har ansvaret for plandelen av plan- og bygningsloven.

Og denne delingen synes dere er uhensiktsmessig?

Ja, den er svært uhensiktsmessig, sett i forhold til behovet for å sikre en best mulig boligforsyning. Vi opplever ofte at partene peker nese til hverandre: «Jamen, dette kan ikke vi ta tak i, for det er Miljøverndepartementets ansvar». «Nei, det er ikke vårt ansvar, det er Kommunaldepartementets ansvar». Vi trenger en bedre samordning av statens ulike interesser. Vårt ønske er å få et eget bolig-, bygnings- og plandepartement som kan ha et samlet ansvar for dette politikkområdet. I denne forbindelse vil jeg også nevne at vi ønsker å begrense statens innsigelsesadgang i plansaker. Innsigelser fra et utall av velmenende statlige sektorinteresser er ofte en hemsko i større byggesaker.

Kommunene utgjør en annen flaskehals. De har ansvaret for at det reguleres et tilstrekkelig antall tomter til boligbygging – og til andre formål også, selvsagt. Men vår oppfatning er at kommunene ikke er aktive nok her. Vi tror kommunene kunne trenge stimuleringsmidler for å få større fart på reguleringsarbeidet. Sammen med byggebransjen har vi spilt inn et forslag til regjeringen om å se på muligheten til å la kommunene få en økonomisk gevinst når tomtereguleringer fører til økt boligbygging. Dette vil være særlig aktuelt i pressområdene. I dag er det mange kommuner som reserverer seg mot økt boligbygging fordi det medfører store kostnader for kommunen til blant annet infrastruktur. Og dette må det kompenseres for.

Burde kommunene også i større grad kjøpe opp tomter med tanke på boligbygging, slik enkelte kommuner gjorde tidligere?

Ja, vi mener nok at kommunene kunne være langt mer aktive på dette området. Da må kommunene benytte de virkemidlene de har, og det er blant annet ekspropriasjon, som mange kommuner kvier seg for å bruke. I tillegg mener vi at det må komme nye statlige virkemidler rettet mot kommunene på dette området. I Soria Moria I-erklæringen, som dannet grunnlaget for den første rødgrønne Stoltenberg-regjeringen, tas det til orde for at Husbanken bør tilføres midler for å bistå kommunene med tomtefinansiering og områderettet boligplanlegging. Dette minnet vi da også om da NBBL nylig møtte Arbeiderpartiets boligutvalg, som nå skal utrede behovet for endringer i boligpolitikken.

Prisutviklingen på boligmarkedet skyldes vel også andre forhold enn takten i boligbyggingen, ikke minst virker skattesubsidieringen av egen bolig prisdrivende …

Thor Eek, adm. direktør i Norske Boligbyggelags Landsforbund, NBBL (Foto: Jens Fr. Nystad)

Skattemessige forhold har vi valgt å holde oss unna. NBBL representerer 800.000 medlemmer med svært ulike syn i skattepolitikken. Det å mene mye om skattepolitikk vil derfor fort kunne støte store grupper fra oss, så på dette området har vi valgt å holde en lav profil. På den annen side er det et faktum at vi investerer mer i bolig i Norge enn i mange andre land og dette kan sikkert ha en sammenheng med den gunstige beskatningen vi har av bolig. Men dette er også en villet politikk for at flest mulig skal kunne eie og disponere egen bolig.

Hva med Finanstilsynets vedtak om å skjerpe kravet til egenkapital ved boliglån, er det noe NBBL kan eller vil eller bør ha mening om?

Ja, det har vi definitivt hatt meninger om og vært klare på. Vi har bedt Stoltenberg og Finansdepartementet om å gjøre om på vedtaket. Vi synes Finanstilsynet bør drive med finanspolitikk, ikke boligpolitikk. Når vi har gått så klart imot dette, er det fordi vi ser at mange unge kan ha behov for en ganske høy belåning når de skal skaffe seg sin første bolig. Vi frykter at de nye kravene vil begrense yngre menneskers mulighet til å kjøpe en ny bolig og at dette vil slå skjevt ut for de som ikke har «rike» foreldre. Heldigvis har finansministeren i Stortingets spørretime sagt at startlånordningen til Husbanken skal beskyttes. Privatbanker som er med på en grunnfinansiering av boligen, skal ifølge ham kunne yte lån selv om låntakeren får en lånebelastning som overstiger grensen på 85 prosent av boligens verdi, vel og merke hvis det er foretatt en «særlig forsvarlighetsvurdering».

Når personer som skal ha startlån kan bli særskilt vurdert, bør også andre yngre mennesker – folk flest – få en særskilt vurdering. Startlån er jo en ordning for de som ikke er spesielt bemidlet eller har så høye inntekter. Mens det kan være en rekke andre unge mennesker i etableringsfasen som har god råd, høy inntekt og som evner å betjene en høy gjeldsbelastning. Finansministeren har også uttalt at under forutsetning av at bankene gjennomfører denne særskilte forsvarlighetsundersøkelsen, vil det være mulig å gå ut over grensen på 85 prosent også for andre låntakere.

Altså, greit å få lån utover lånebegrensningen på 85 prosent …?

Ja, og det var viktig å høre det fra finansministeren. Det som imidlertid kan skape problemer er at bankene har blitt pålagt særskilt rapportering til Finanstilsynet om hva de gjør og ikke gjør i denne sammenheng. Det synes nok ikke bankene er spesielt festlig, for det gir mye plunder og heft. Og det kan føre til at de blir tilbakeholdne med å yte lån i den størrelsesorden de kunne ønske, selv om forsvarlighetsvurderingen kunne åpne for dette.

«Eierlinja» i norsk boligpolitikk står sterkt, men den høye inngangsbilletten til egen bolig kan vel virke ekskluderende. Bør vi heller bygge flere leieboliger?

Norske boligbyggelag har først og fremst stått for en eierlinje. Vår hovedagenda var jo i sin tid å bryte opp det gamle gårdeierveldet og sikre folk rett til egen bolig. Dette er vår historiske basis. Men når det er sagt har vi også pekt på at det er et behov for leieboliger, og vi har talt varmt for ikke-kommersielle utleieprosjekter. I en viss grad har boligbyggelagene vært engasjert på dette området og har bygd boliger til utleie for yngre mennesker.

Har dere gode erfaringer med dette?

Vi kan vel si at erfaringene har vært blandete. Det finnes mange prosjekter der utleien løper lett og greit, men vi har også andre prosjekter der det har vært større utfordringer. Leieboliger er tungdrevet rent administrativt. Akkurat nå er forholdene gunstige, med svært lav rente, men normalt vil driften av ikke-kommersielle leieboliger trenge stimuli og kanskje tilskudd. Gjennom statsbudsjettet er det bevilget et betydelig beløp til slike boliger, spesielt studentboliger, men også alminnelige utleieboliger. Vi har ønsket å komme inn her slik at boligbyggelagene kunne engasjere seg, men midlene er stort sett gått til kommunene. Imidlertid har vi hatt et visst samarbeid med kommunene, blant annet den såkalte Bergensmodellen der Bergen kommune og boligbyggelagene i Bergen gikk sammen om å bygge utleieboliger. Det var en god ordning der kommunen hadde retten til å tildele et visst antall boliger, mens boligbyggelagene hadde en tilsvarende rett overfor sine medlemmer. Og resultatet var en blandet beboergruppe som kunne trekke opp bomiljøet, i motsetning til hva som kan være tilfelle i mer ensidige leieprosjekter der kommunen har tildelingsrett til flesteparten av boligene.

Dessverre blir nye prosjekter nå hindret av regelverket til Kommunaldepartementet som Husbanken administrerer, med krav om at kommunen skal ha tildeling til alle boligene hvis det skal gis tilskudd. Og da er det ikke lengre interessant for boligbyggelagene å bli med. Jeg bør kanskje legge til at Kommunalkomitéen i Stortinget to år på rad har bedt om at regelverket må endres, så vi får se …

Boligkooperasjonen har sammen med byggenæringen foreslått å lempe på kravene i plan- og bygningsloven om tilgjengelighet og universell utforming i nye boliger. Men er dette veien å møte framtiden på?

I løpet av de siste par årene har vi fått en rekke nye krav til bygging av boliger – krav til heis i alle boligbygg med tre etasjer eller mer, krav til tilgjengelighet i boliger, krav til utemiljø, og med krav om heis kommer også krav om sprinkling i alle bygg med tre etasjer eller mer. Alt dette er forsåvidt positive og nyttige tiltak, men de er svært kostnadsdrivende, og det er konsekvensene av disse merkostnadene vi er bekymret for.

Å skulle dekke kravene til tilgjengelighet 100 prosent i alle nye boliger i bygg på tre etasjer eller mer som har heis, det mener vi må være unødvendig. Vi må kunne greie oss med en noe mindre dekning, ikke minst sett i forhold til de minste leilighetene hvor det er vanskelig å få til gode planløsninger hvis kravet om tilgjengelighet skal gjennomføres fullt og helt, med rullestolsirkler osv. Derfor er det interessant at Kommunaldepartementet nylig har sendt ut et høringsnotat der kravet til tilgjengelighet i studentboliger er foreslått redusert fra dagens 100 prosent til å gjelde bare 20 prosent av boligene.

På den annen side betyr dette at ikke alle boligene vil være tilgjengelige for alle som har behov for en slik bolig eller et tilgjengelig utemiljø. Og det betyr selvfølgelig at bevegelseshemmede kan ha vansker med å komme inn i disse boligene når de for eksempel er på besøk. Men om vi virkelig har råd til å bygge alle boliger tilgjengelige for alle til enhver tid, det er det vi egentlig stiller spørsmål ved. Det må være mulig å komme fram til gode løsninger i nybyggingsprosjekter uten at tilgjengelighetskravet skal gjelde for absolutt alle boligene.

Ellers er jo de fleste boliger allerede bygd, og det er i den eksisterende boligmassen at de store utfordringene med hensyn til tilgjengelighet ligger. Det ser vi svært tydelig i den boligmassen som boligbyggelagene forvalter; det er svært mange lavblokker hvor det ikke er heis. Og Per og Kari sitter ofte låst til boligen sin, uten mulighet til å komme seg ut. Her er det virkelig behov for et stort statlig løft!

Behovet for tilgjengelighet blir vel ikke akkurat mindre av at det blir stadig flere eldre i befolkningen, og at de eldre blir stadig eldre …

Nei, men ikke glem at alle nye boliger i bygg med tre etasjer eller mer skal ha heis. Og da er vi et godt stykke på vei – når vi tenker litt fram i tid.

Hvordan skal boligbyggelagene møte utfordringene fra «eldrebølgen»?

Vi har hatt et stort fokus på mulighetene for installering av heis i vår eldre bebyggelse, ellers er det viktig å tenke på installasjoner i den enkelte bolig som kan lette og trygge hverdagen for beboerne. Og da er vi over på omsorgssektoren og hvordan spesielt nye boliger kan tilrettelegges slik at beboerne kan motta nødvendig omsorg hjemme i stedet for på institusjon. Dette er selvfølgelig ikke like lett å få til i den eldre boligmassen. NBBL mener derfor at en stor andel av det vi bygger nytt i tiden fremover, bør ha eldre som målgruppe.

Er eierstrukturen i borettslagene til hjelp eller hinder for slike endringsprosesser?

Det er ingen tvil om at det er utfordrende å få til enighet blant beboerne om såvidt inngripende endringer som installasjon av heis. Dette vil gjelde alle eierkonstellasjoner hvor beboerne eier en kollektiv bebyggelse sammen. Heis er dyrt og alle må være med på å ta regningen, men nytteverdien er ikke like stor for alle. Vi har imidlertid eksempler på at påbygging av en ekstra etasje har utløst mulighet for å bygge heis, og samtidig gitt bedre energiløsninger. Her er det selvfølgelig de fysiske bygningene som setter rammer for hva som er mulig å gjøre, og slike løsninger egner seg ikke for all bygningsmasse.

Ellers er det viktig å understreke at vi i Norge har den best tenkelige vedlikeholdte og rehabiliterte boligbebyggelse. Og hvorfor har vi det? Jo, fordi den sterke vekten på boligeie som vi har hatt i Norge, har vært en suksess. Du finner knapt et annet land som har en så godt vedlikeholdt boligmasse som Norge. Drar du til utlandet og ser på alle de mange utleieprosjektene de har, finner du en bebyggelse som er langt dårligere vedlikeholdt. Til gjengjeld kan eierne, det vil si ulike former for boligselskaper, gå mye hardere og mer kontant fram når det skal utbedres. Disse kan både rive og sprenge hele kvartaler for å bygge nytt, uten å måtte ta særlig hensyn til beboerne.

Vår organisasjonsform skaper nok utfordringer når vanskelige beslutninger som krever enighet blant beboerne skal fattes. På den annen side er de som er eiere i borettslag og boligsameier gjennomgående veldig flinke til å investere i tiltak de har umiddelbar nytte av, i nye vinduer, dører eller balkong. Heisprosjekter er det derimot ikke alle som har det samme behovet for, selv om sikkert også gravide og småbarnsforeldre kunne synes det var kjekt å ha heis opp til fjerde etasje.

Det er et tankekors at mens fellesskapet betaler for kostbar transportinfrastruktur ute i samfunnet, i form av veier og baner, så er det vi kan kalle den interne transportinfrastrukturen i boligselskaper og borettslag – i form av heiser – noe som beboerne selv må bekoste. Derfor har vi bedt om at heisbevilgningene over statsbudsjettet må økes vesentlig. Årets bevilgning har økt med 100 prosent siden i fjor, men den er altså på kun 10 millioner kroner. Og det holder vel ikke til mer enn 4–5 heiser.

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjon for norske boligbyggelag. 57 boligbyggelag står tilsluttet NBBL. Disse forvalter rundt 9300 boligselskap med 415.000 boliger over hele landet. Boligbyggelagene har 841.000 medlemmer.