Forskningsinstituttet NOVA sluttførte nylig et oppdrag for Husbanken basert på de tre siste levekårsundersøkelsene med boligspørsmål (Gulbrandsen, 2006). Rapporten inneholder blant annet artikler om boligstandard, boligenes tilgjengelighet, boligetablering og boligformue. Begrepsparet mobilitet og stabilitet gir et fruktbart inntak til presentasjon av og refleksjon over noen viktige funn fra rapporten.

Av Lars Gulbrandsen

Store deler av boligsektoren preges av stor stabilitet. Landets bygningsmasse er en treg materie å endre. Det vi vanligvis kaller boligstruktur kan sammenfattes som beholdningen av hus og bygningstyper, samt hvordan disse eies og disponeres. Med en boligmasse på ca. to millioner boligenheter, og en årlig nybygging som utgjør drøyt én prosent av boligmassen, vil det nødvendigvis ta lang tid å endre boligmassens sammensetning.

Da etterkrigstidas store boligdugnad for ca. 25 år siden hadde avskaffet den generelle boligmangelen, var tiden moden for lansering av slagordet »fremtidens boliger er allerede bygget». Slik var det ikke, for eksempel i 1950. I folketellingen fra dette året telte man antall leiligheter i byene og antall husholdninger på landsbygda, og endte på dette viset opp med ca. 940 000 boenheter (Gulbrandsen 1993). Etter 1950 er det bygget drøyt 1 650 000 nye boliger, mens det totale antall bebodde boliger i følge siste folke- og boligtelling, fra november 2001, var 1 961 548. Summen av boliger fra 1950 og antallet som ble bygget etterpå, er nesten 650 000 mer enn dette. Dette viser at det også har vært en stor avgang av boliger; etterkrigstidas nybygging fikk ikke bare folk i hus, men også ut av gamle, trange og dårlige boliger.

Boligmassen har altså gjennomgått en endring som er betydelig større enn tilveksten alene. Nettoendringen, i form av en tilvekst på drøyt én million boliger etter 1950, utgjør ikke mer enn drøyt 60 prosent av nybyggingen i samme tidsrom. Like-vel er boligstrukturen et langt mer stabilt trekk enn husholdenes bevegelser og tilpasninger innenfor denne strukturen. Særlig vil dette være tilfellet i et boligsystem der både gjenoppbyggingen er sluttført og de generelle forsyningsproblemer for lengst er løst. Men selv om de kortsiktige strukturelle effekter av nybyggingen er minimale, vil effekten på tilbudet, særlig på eierboligmarkedet, være betydelig. En årlig nyproduksjon på 30 000 boliger tilsvarer ca. 20 prosent av den totale årlige omsetning av eierboliger.

En viktig del av den generelle boligpolitikken dreier seg om å legge forholdene til rette for vel fungerende boligmarkeder. Et vel fungerende marked er et marked som muliggjør en effektiv tilpasning mellom husholds etterspørsel og kjøpekraft. At det er lett å endre boligkonsum når kjøpekraft (inntekt) øker og plassbehov (husholdsstørrelse) enten øker eller reduseres, betyr ikke at slik mobilitet nødvendigvis skjer. I dagens situasjon er det en betydelig mobilitet og markedsaktivitet i tidlige faser av livsløpet, men betydelig treghet senere i livsløpet. Over tid har likevel markedsmobiliteten økt, og mye tyder på den fortsatt vil øke, særlig gjennom økt aktiv tilpasning blant middelaldrende og eldre. Dette vil medføre at den generelle betydning av boligbyggingen vil reduseres sett i forhold

til tilbudet av brukte boliger. For aldersgrupper som vil øke sin mobilitet og aktive tilpasning kan derimot egenskaper ved nybyggingen, som universell utforming og økt tilgjengelighet, få større betydning.

Høy og stabil eierandel

I mangel av et godt norsk ord tilsvarende det engelske uttrykket tenure som beskriver forholdet mellom eier og bruker av en bolig, bruker vi utrykk som disposisjonsform eller eieform. Beskriver vi norske hushold ut fra denne egenskapen, ser vi stor stabilitet over tid. Fra 1997 til 2004 har fordelingene av denne egenskapen overhodet ikke endret seg. Tre av fire hushold eier boligen, hver fjerde leier (tabell 1). I hele etterkrigstida har eierlinjen stått sentralt i norsk boligpolitikk, men eierandelen har likevel for lengst sluttet å vokse. Leieboerandelen falt gradvis, fra 36 prosent i 1960 til 22 i 1990, men har senere stabilisert seg på dette nivået.

Et annet stabilt trekk er boligenes utforming. Også på dette området er det vedtatt en politisk målsetning som over tid skal endre bildet, nemlig målet om universell utforming. I levekårsundersøkelsene er dette målet operasjonalisert gjennom en kartlegging av boligmassens egnethet for rullestolbrukere. I sju prosent av boligene kan en rullestolbruker ved egen hjelp komme inn i boligen, og benytte viktige rom som stue, kjøkken, soverom og bad/wc. I 1997 opp-fylte seks prosent av boligene et slikt krav (Gulbrandsen og Christophersen 2001). Selv om forskjellen mellom de to levekårsundersøkelsene er innenfor rammen for tilfeldig utvalgsvariasjon, viser likevel de seneste års boligproduksjon at en slik endring er reell. Hver fjerde bolig bygget etter 1990 oppfyller kravet om full tilgjengelighet.

I tabell 1 har vi skilt mellom selveiere og andelseiere. Historisk sett har de to måtene å disponere bolig på hatt både likheter og ulikheter. I ca. 15 år utgjorde prisreguleringen en viktig forskjell mellom de to formene. Etter hvert har en serie boligpolitiske vedtak gradvis ført andelseierne inn i eiergruppen, og i praksis gjort dem så lik de individuelle selveiere at begge eiertyper nå kan skjæres over en kam. I tabell 2 er derfor de to disposisjons-formene samlet i én eiergruppe. Tabellen viser at eierform er sterkt aldersbestemt. Ut fra tabellen kan vi også slutte at bortimot 95 prosent før eller siden vil eie sin bolig, så fremt folk i åra framover vil følge et livsløp tilsvarende de to alderstverrsnittene som er vist i tabellen.

Når veksten av eierandelen har stanset opp etter 1990, er dette sannsynligvis et uttrykk for at eierandelen ikke kan bli særlig høyere. Å være eier krever tross alt visse ressurser, samtidig som det alltid vil være noen som har behov for å leie bolig. 76 prosent av alle nordmenn mellom 20 og 60 er enten leieboer, eller har vært det (Langsether og Sandlie, 2006b). En viss del av boligeierne vil samtidig ha behov for å leie ut sin bolig i kortere eller lengre tid. Til enhver tid leier 10 prosent av husholdningene ut en bolig eller deler av en bolig. Godt over 20 prosent har erfaring som utleier. Godt over halvparten av utleietilbudet i Norge kommer fra såkalte uprofesjonelle utleiere som leier ut en enkeltstående bolig. Dette er boliger som i hovedsak bebos av en eier, men for kortere eller lengre tid beboes av en leieboer.

Tabell 1. Disposisjonsform til bolig 1997, 2001 og 2004. (Levekårsundersøkelsene veid som husholdsutvalg).

1997

2001

2004

Selveier

64 %

61 %

62 %

Andelseier

12 %

14 %

14 %

Leieboer

24 %

25 %

21 %

Annet*

-

-

3 %

Antall (veid til hushold)

(1903)

(1921)

(1919)

*) Kun egen kategori i 2004

Tabell 2. Prosentandel som eier bolig etter alder. Levekårsundersøkelsen 1997 og 2004.

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80+

1997

39

75

88

92

92

87

70

2004

33

77

86

90

91

89

64

Tabell 2 viser tilsynelatende stor stabilitet over tid, men denne stabiliteten forutsetter en stor mobilitet fra leieboerstatus til eierposisjon blant de yngste. Denne mobiliteten kan demonstreres ved hjelp av såkalt kohortanalyse. For eksempel vil de som var mellom 20 og 29 år i 1997, være mellom 27 og 36 år i 2004. Tabell 3 viser at eierandelen i denne fødselskohorten er blitt mer enn fordoblet i løpet av de siste sju åra. Dette er livsfasen for boligetablering, og svært mye av eieretableringen finner altså sted før folk passerer 35. I denne del av

Tabell 3. Prosentandel som eier bolig etter fødselskohort. Levekårsundersøkelsen 1997 og 2004.

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80+

(27–36)

(37–46)

(47–56)

(57–66)

(67–76)

(77–86)

87+

1997

34*

74

86

92

92

87

70

2004

70

83

89

91

89

76

48

Endring

+36

+9

+3

–1

–3

–11

–22

* Mens tabell 2 er basert på de som ikke lenger bor sammen med foreldre, er også hjemmeboende barn med i tabell 3. Dette forklarer at vi har lavere eierandelen blant de yngste i tabell 3 enn i tabell 2.

livet går mye oppover for mange; både husholdsstørrelse og inntektsnivå. Det er i denne livsfasen vi finner den mest aktive tilpasning og mobilitet innenfor den eksisterende og stabile boligmasse.

Det er fortsatt en svak eiertilvekst fram til folk har rundet 50. Deretter skjer der lite på dette områ-det før folk har passert 70. Blant de eldre er det imidlertid flere som blir leieboere. Dette er nok i noen grad et resultat av den sterke utbyggingen av omsorgsboliger i denne perioden. Men vi skal også huske på at det store frafallet blant eldre gjør kohortanalyse mindre egnet i denne del av livsløpet enn tidligere. Uten kunnskap om de som faller fra, enten dette er de som ikke lenger vil eller kan svare i intervjuundersøkelser eller de som ikke lenger er i de levendes rekker, har vi heller ikke noen referanse eller målstokk for den sterkt desimerte gruppe som fortsatt deltar.

Mobile yngre, bofaste eldre

Selv om flytteaktivitet og aktiv markedstilpasning ut fra endrede behov og ressurser er klart størst blant de yngre, skjer det likevel også flytting blant middelaldrende og eldre. De yngre flytter oftest for å realisere ønsket om en større bolig. Blant middelaldrende og eldre er det et betydelig innslag av mennesker som vil preferere en bolig med færre rom enn hva de har, men uten at dette fører til umiddelbar bruk av markedets tilbud og muligheter.

Det er lange tradisjoner for en slik bofasthet i eldre år. I de første etterkrigsåra var det en utstrakt selvbyggervirksomhet i Norge. I 1973 bodde drøyt en tredjepart av alle norske hushold i en bolig de hadde bygget selv, og for mange representerer dette en betydelig egeninnsats langt utover det å være egen byggherre i juridisk forstand. Tar man med de som hadde flyttet inn i nye andelsboliger og fortsatt bodde der, må på dette tidspunkt nesten halvparten av befolkningen ha bodd i boliger som hadde vært helt nye den gang de flyttet inn.

Dette medførte en meget høy bostabilitet, samtidig som nyproduksjon lenge nærmest ble enerådende som tilbud på markedet for selveierboliger og andelsboliger – i den grad man kunne snakke om noe marked. Kanskje var det den store egeninnsatsen som i den grad knyttet folk til hus og grunn, men stabiliteten var like stor i borettslagene. Også nye OBOS-leiligheter ble en bolig for livet. En mulig årsak til at folk i den grad ble boende i sine boliger, er rett og slett at de nye boligene representerte en stor standardmessig forbedring.

Målet for boligkarrieren: eneboligen?

På 1960-tallet begynte det å skje noe innenfor den kooperative boligmasse. Slike boliger ble i større grad enn før midlertidige boliger; mellomtrinn i folks boligkarrierer. Slik flytteaktivitet økte utover på 1970-tallet, mens beboere i selveide eneboliger fortsatt var svært bofaste (Gulbrandsen, 1984). Siden målet for boligkarrieren oftest var en enebolig, reguleringsmessig plassert på et fritt marked, ble det etter hvert et kraftig politisk press for å oppheve prisreguleringen av borettslagsboliger.

I mer enn 20 år har boligfordelingen i hovedsak vært markedsstyrt. Fortsatt er nok målet for boligkarrieren eneboligen som også er den faktiske boformen for mellom 70 og 80 prosent av par mellom 35 og 67 år (Nordvik, 2006). Dagens bolig-situasjon tyder ikke på at færre enn før når fram til eneboligen. Det store spørsmålet er om dette blir en endestasjon i boligkarrieren, eller om folk mer enn før vil bevege seg videre, etter at barn har forlatt redet og plassbehovet er blitt mindre?

Sammenlikner man flytteaktivitet i ulike aldersgrupper er det nødvendigvis ungdom som utgjør den store majoriteten av de som flytter. De foretar sin første flytting når de flytter ut hjemmefra, de bor ganske kort tid i opptil flere leide boliger (Langsether og Sandlie 2006), og mange kjøper ganske snart en ny og større bolig etter at de har fått foten innenfor på eiermarkedet (Gulbrandsen og Sandlie 2003). Det er ikke den slags hyppige flytteaktivitet vi venter å finne blant middelaldrende og eldre. For å tilpasse seg på et optimalt vis etter å ha nådd »toppen» av en boligkarriere, er det sannsynligvis tilstrekkelig å foreta kun én enkeltstående flytting, kanskje i løpet av en periode på 10–15 år. Dette gir ikke særlig stor årlig flytterate, men selv små årlige flyttetall kan gi store aggregerte flytterater over en periode på for eksempel 15 år. Hvis to prosent av en fødselskohort flytter årlig etter fylte 60 år, vil 30 prosent ha byttet bolig innen de rekker å bli 75.

I alderdommen

I levekårsundersøkelsene spør man om flytteplaner. I 2001 var det seks prosent av de over 55 år som hadde planer om å flytte i løpet av de neste tre årene. Etter tre år, i 2004, var det en vel så høy andel som faktisk hadde flyttet (Gulbrandsen 2005). Dette gir en årlig flytterate på nettopp to prosent. Ved hjelp av paneldata fra levekårsundersøkelsene har Rolf Barlindhaug (2001) beskrevet flytting som foregikk mellom 1997 og 1999. Han fant en flytterate på drøyt fem prosent for de mellom 50 og 79 år. De årlige flytteratene blir halvparten av dette. Disse ratene samsvarer bra med de summerte flyttetall vi får når vi skuer bakover. I 2001 hadde mellom hver fjerde og hver femte av de som da var mellom 68 og 75 år flyttet inn i sin daværende bolig etter fylte 60 år. Av de spurte over 75 år, hadde en tredjepart flyttet inn i boligen i denne fasen av livet (Gulbrandsen og Langsether 2001).

Det har altså allerede skjedd en betydelig flytting i godt voksen alder, men fortsatt er det bare et mindretall som aktivt tilpasser sitt boligkonsum ved å forlenge boligkarrieren ut av eneboligen. Høyeste eneboligandel finner vi blant par som har kommet så langt i livet at de har voksne hjemmeboende barn. Her bor 79 prosent i enebolig mot 67 prosent blant par over 67 år uten barn (Nordvik 2006).

Middelaldrende og eldre som nylig har flyttet, bor langt oftere i fullt ut eller lett tilgjenglige boliger enn de i samme aldersgruppe som ikke har flyttet (Grue og Gulbrandsen, 2006). Når vi ser på hvordan dagens middelaldrende og eldre bor med hensyn til boligenes egnethet i alderdommen (tabell 4), bør vi forvente betydelig flytting, så sant tilbudene finnes.

Tradisjonelt har kravet om universell utforming vært knyttet til velferd og likeverd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Det har også vært pekt på at boliger med livsløpsstandard eller universell utforming har generelle kvaliteter som øker den boligrelaterte velferd for de som bor i slike boliger, uansett grad av funksjonsevne. Forbindelsen mellom universell utforming og prosessene på boligmarket har derimot så langt vært mindre påaktet. Skal man få økt mobilitet og bedre tilpasning mellom behov og ressursbruk, bør langt flere enn i dag fortsette boligkarrieren ut av eneboligen og inn i en ny, universelt utformet bolig. Stor sett vil de middelaldrende og eldre ha de nødvendige økonomiske ressurser som trengs, og de framtidige velferdsgevinster vil være store. Målet om et stort innslag av universell utforming innenfor nyproduksjonen blir på denne måten kanskje den viktigste forutsetning for å gjennomføre den mest generelle delen av dagens norske boligpolitikk, nemlig det å legge forholdene til rette for vel fungerende boligmarkeder.

Tabell 4. Andel boliger som er fullt tilgjengelige for rullestolbrukere etter intervjupersonens alder.

20-29

30-39

40-49

50-59

60-69

70-79

80+

4 %

6 %

7 %

6 %

8 %

14 %

13 %

Litteratur:

Barlindhaug, Rolf (2001): Eldres boligkarriere og formuesforvaltning. Norges Byggforskningsinstitutt. Prosjektrapport 350

Grue, Lars og Lars Gulbrandsen (2006): Boligmassens tilgjengelighet og funksjonshemmedes boforhold. I Gulbrandsen, Lars (red) (2006): Bolig og levekår i Norge 2004. En artikkelsamling. Norsk Institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring. Rapport 3/06. s 5–71.

Gulbrandsen, Lars (1984): Mindre stabilitet i borettslag. Plan og Arbeid 7/84: 26–31.

Gulbrandsen, Lars (1993):Boligkonsum og livsløp Oslo: Institutt for sosial-forskning. Notat 1993:6

Gulbrandsen. Lars (2005): Planlagt og spontan flytting. Aldring og livsløp. 4/2005. s: 8–11

Gulbrandsen, Lars (red) (2006): Bolig og levekår i Norge 2004. En artikkelsamling. Norsk Institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring. Rapport 3/06.

Gulbrandsen, Lars og Åsmund Langsether (2001): The elderly; asset management, generational relations and independence. Paper presented at the 5th Conference of the European Sociological Association, Helsinki, 28–31 August 2001.

Gulbrandsen, Lars og Hans-Christian Sandlie (2003): Boligetablering i Oslo og Akershus. Norsk Institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring. Rapport 23/03.

Gulbrandsen, Ole og Jon Christophersen (2001); Funksjonshemmede og tilgjengelighet. Norges Byggforskningsinstitutt. Byggforsknotat 47

Langsether, Åsmund og Hans-Christian Sandlie (2006): Boforhold i leiemarkedet. I Gulbrandsen, Lars (red) (2006): Bolig og levekår i Norge 2004. En artikkelsamling. Norsk Institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring. Rapport 3/06. s 131–172

Langsether, Åsmund og Hans-Christian Sandlie (2006b): Hva sier loven – hva tror folk? En kartlegging av befolkningens kjennskap til husleieloven. Norsk Institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring. Rapport 6/06

Nordvik, Viggo (2006): Boligstandard. I Gulbrandsen, Lars (red) (2006): Bolig og levekår i Norge 2004. En artikkelsamling. Norsk Institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring. Rapport 3/06. s 23–55.