Fornebu Boligspar skal bygge nærmere 5.000 boliger på det mange mener er Norges flotteste tomt. PLAN har snakket med adm.dir. Are Njåstein og informasjons- og markedssjef Morten Statle i Fornebu Boligspar for å høre nærmere om selskapets rolle i utbyggingen på Fornebu.

Dere står bak Nordens største boligprosjekt og skal bygge en boligmasse som nesten tilsvarer det vi finner i en by på Lillehammers størrelse. Er ansvaret tyngende?

Ja, vi er ganske ydmyke i forhold til oppgaven vi står foran. Visjonen vår er å utvikle boliger for folk flest gjennom et mangfold av boligtyper som kombinerer det landlige med det urbane. Hver bydel her ute vil få et særpreg basert på beliggenheten i området og sammensetningen av boligtyper. Bærum kommune har bestemt at en betydelig andel av boligene skal tilpasses Husbankens kriterier når det gjelder pris og kvalitet. Målet er å skape variasjon som sikrer valgmuligheter, en blandet befolkning og et attraktivt bomiljø.

Dere selger jo ikke boliger på vanlig måte, men andeler. Hvorfor?

Boligsparkonseptet er en ny måte å selge leiligheter på. Vi tilbyr tomtearealer på Fornebu gjennom salg av andeler, som gir en rettighet til bygging av en nærmere spesifisert boenhet. Ved at boligkjøper inviteres med i prosjektet fra tomten blir kjøpt, kan vi selge leiligheter på Fornebu til en lavere pris enn markedsverdien. Total boligpris i henhold til dette konseptet er basert på faktiske kostnader for tomt og bygging. Dette til forskjell fra andre boligprosjekter, hvor en byggherre alltid selger til den maksimale pris som er mulig å oppnå i markedet.

Dette høres jo besnærende ut. Men er det virkelig ingen bakdeler med boligsparkonseptet?

Vi tilbyr sparing i boligprosjekter på et tidlig stadium, slik at sparerne kan høste utviklingsgevinsten, mot at de tar den medfølgende risiko. For det er selvfølgelig en viss risiko forbundet med et så stort og langvarig prosjekt. Andelseierne løper både en reguleringsrisiko, det vil si at de ikke får byggetillatelse på det delområdet hvor de eier en andel, og en fremdriftsrisiko. Dessuten er det knyttet en risiko til utviklingen av byggekostnadene. Men vi mener at Fornebus beliggenhet og den inngåtte utbyggingsavtalen mellom oss og Bærum kommune reduserer risikoen betraktelig, samtidig som de antatte utviklingsgevinstene kan bli betydelige i dagens marked.

Hva gjør man hvis man vil tegne andel?

Ved kjøp av andeler skal det betales et engangsbeløp på 100.000 kroner i forbindelse med tildeling. Deretter kan man velge om man vil gjøre opp for resten av tomtekostnadene i form av månedlig sparing, gjennom en engangsinnbetaling, eller stille bankgaranti. Andelskjøperen er siden forpliktet til å stå ansvarlig for sin del av et felles byggelån.

Og så ...

Når totalentreprisekontrakt er inngått, slik at man vet byggekostnadene pr. bruksareal, blir det arrangert en intern auksjon. Her kan for eksempel personer som har rett til en 3-roms leilighet by over hverandre for å få akkurat den leiligheten de ønsker. For de som ikke ønsker å gi mer for leiligheten de har rett til enn utgangsprisen, blir det loddtrekning. Merprisen som enkelte eventuelt er villige til å betale for en bestemt leilighet blir så fordelt tilbake til alle i sameiet etter den størrelsesvise andel hver leilighet utgjør. PALK kaller vi denne tildelingsprosessen, som vi tror er ganske nyskapende. Det står for Presentasjon, Auksjon, Loddtrekning og Kompensasjon.

«Åtter-rekken» på Fornebu Øst vil bestå av gatehus og rekke- og småhusbebyggelse. (Fotomontasje: Schmidt, Hammer & Lassen/med tillatelse fra Fornebu Boligspar AS)

Og hva vil herligheten totalt koste?

Tomtekostnadene pr. kvadratmeter bruksareal varierer fra ca. 5.000 kroner til vel 10.000 kroner, avhengig av delområde. Til dette kommer selve byggekostnadene, som i dag ligger rundt 20.000 kroner pr. kvadratmeter. Etter avtalen med Bærum kommune må tomteandelskjøperne dessuten betale ca. 1.600 kroner pr. kvadratmeter boligareal for kostnader til sosial infrastruktur. For en 3-roms leilighet med et areal på 79 kvadratmeter utgjør dette sammenlagt ca. 27.000-32.000 kroner pr. kvadratmeter, eller ca. 2,1-2,5 millioner kroner.

Kommunens bruk av utbyggingsavtaler har vært omstridt. Hva mener dere?

Vi ser på avtalen vi har inngått med Bærum som et «forseringsbidrag». Hvis ikke vi hadde vært villige til å være med på å dekke utgiftene til sosial infrastruktur, altså bygging av skoler, barnehager og andre anlegg til sosiale formål, ville utbyggingen av Fornebu tatt betydelig lenger tid. Etter avtalen skal vi og kommunen dele regningen mellom oss. For den enkelte andelskjøper vil det dreie seg om en kostnad på ca. 5 prosent av de totale tomte- og byggekostnadene pr. kvadratmeter boligareal. Men avtalen forutsetter at boligbyggingen virkelig gjør det nødvendig å bygge ut det kommunale tjenestetilbudet.

Dere har solgt 1.300 tomteandeler - når starter byggingen?

Reguleringsplaner for de forskjellige delområdene er til behandling i kommunen, og vi håper å få de ferdigbehandlet i løpet av året. I så fall kan vi starte bygging enten i år eller til neste år. Vi regner med å trenge halvannet år på å bygge ferdig hvert enkelt delområde. Men Bærum har vedtatt såkalte rekkefølgebestemmelser for utbyggingen på Fornebu som vi må rette oss etter. For det første vil ikke kommunen gi byggetillatelse før det foreligger et bindende vedtak om den planlagte Fornebubanen. Kanskje kan dette komme på plass i inneværende år. Dessuten må det bygges ny skole ved Hundsund før innflytting kan skje. Og kommunen sier at skolen først kan stå ferdig i begynnelsen av 2008.

Har ikke også vegmyndighetene skapt vansker for dere?

Jo, Statens vegvesen har varslet en innsigelse mot planene våre på grunn av kapasiteten på E18, som de ikke mener er stor nok til å klare trafikkøkningen ved full utbygging. Dette er Bærum kommune enig i. Før det foreligger forpliktende vedtak om bygging av ny E18 kan vi derfor bare bygge 2.500 boliger, altså halvparten av det vi har planlagt.

Og imens vokser frustrasjonen hos andels- kjøperne ...

Ja, både vi og andelskjøperne våre begynner å bli utålmodige. Det er over seks år siden flyplassen ble nedlagt, og tre år siden vi gikk ut i markedet med tilbud om kjøp av tomteandeler her ute, men ennå er det ikke bygget en eneste ny bolig. Usikkerheten som rekkefølgebestemmelsene skaper, har gjort at vi inntil videre har vært nødt til å stanse salget av nye tomteandeler.

Fornebu Boligspar er et privateid aksjeselskap. Det kjøpte i år 2001 Oslo kommunes 1.500 mål store tomt på Fornebu for 3.1 milliarder kroner. Selskapet skal bygge rundt 4.700 av de 6.050 boligene som er planlagt på den tidligere flyplassen. Bebyggelsen blir blandet med småhus, rekkehus, leiligheter i blokk og såkalte byvillaer, men ikke vanlige eneboliger.

Fornebu Boligspar selger ikke boliger (bortsett fra et mindre område ved Rolfsbukta), men tomteandeler som gir en rettighet til å bygge en bolig av en bestemt størrelse i et bestemt delområde. Endelig tildeling av bolig, samt boligpris, blir avgjort ved intern auksjon. Foreløpig er det solgt 1.300 tomteandeler, hvorav halvparten til profesjonelle investorer og halvparten til private. Bak selskapet står kjente finansfolk som Jan Petter Collier, Ola Mæle, Erik Bøhler og Stein Erik «Rimi» Hagen.