Dagens boligpolitikk i Norge er i stor grad basert på boligproduksjon og boligfordeling gjennom markedet. Dette gjør det nødvendig å kjenne til hvordan markedet bidrar til å produsere boliger, boligmarkedsåpninger samt hvordan ulike husholdsgrupper oppfører seg i forhold til boligtilbudet. Artikkelen drøfter boligtilgangen for økonomisk vanskeligstilte, gjennom boligmarkedet, med boligbygging og flyttekjeder som de viktigste mekanismene.

En egnet bolig har lenge vært sett på som et av de mest sentrale godene i det norske samfunnet. Den alminnelige tilgangen til boliger er avgjørende for innbyggeres levekår i alle kommuner, og skattesystemet og familiens kapitalholdning er i stor grad basert på eid bolig. Dette motiverer kommunene i deres arbeid med boligprogram, boligsosiale handlingsprogram eller andre former for boligstrategier1. I pressområdene er boligutvikling også et viktig virkemiddel for kommuner som vil forsøke å styre befolkningsutvikling og -vekst. Samtidig vet vi at det ofte er store utfordringer for offentlige myndigheter knyttet til å framskaffe boliger som nyetablerere og andre med liten egenkapital har råd til å kjøpe. Boligproduksjon bør generelt ses i sammenheng med velferdsaspektet i boligfordeling i den enkelte kommune eller i et boligmarkedsområde. Mange, blant annet i byggebransjen og i enkelte kommuner, har påpekt at boligbygging i ett segment av markedet påvirker situasjonen i andre markedssegmenter gjennom flyttekjeder. Mulighetene for hushold som er marginale i forhold til boligetablering til å skaffe seg bolig, i eid eller leid bolig, kan dermed påvirkes av nyproduksjon i ulike segmenter av markedet.

Den markedsorienterte og den velferdspolitiske boligpolitikken

For å strukturere planarbeidet kan det være nyttig å skille boligpolitikken i to hoveddeler: en markedsorientert del og en velferdspolitisk del. Hver av disse delene krever ulike typer handling fra det offentlige. Skillet er samtidig ikke alltid helt entydig og det er oftest en gråsone hvor noen boliger og husholdninger kan falle under begge kategorier. I sammenheng med den alminnelige fordelingen av boliger i samfunnet kan det likevel være nyttig å synliggjøre forskjellen mellom den velferdspolitiske delen av boligpolitikken og husholdninger som i utgangspunktet opplever økonomiske problemer med å etablere seg i det store eiermarkedet, uten å ha behov for hjelpeapparatet for øvrig.

Det har vært mye fokus på vanskeligstilte i boligsammenheng, spesielt i etterkant av Stortingsmelding 49: 1997-98, Om Boligetablering. Som en oppfølging av denne meldingen har et stort antall norske kommuner laget eller er i gang med å lage boligsosiale handlingsprogram. Disse handlingsprogrammene er i de fleste tilfeller utarbeidet etter råd fra Husbanken (se artikkel på s. 55 i dette nummeret). De fokuserer på de individene i lokalsamfunnet som antakelig har det aller mest vanskelig, med andre ord den velferdspolitiske delen av boligpolitikken.

Ved å fokusere på dem vi vil kalle «økonomisk vanskeligstilte», menes ikke først og fremst de som

Figur 1. Hva er flyttekjeder?

også er i kontakt med hjelpeapparatet forøvrig. Vanskeligstilte hushold eller personer i denne sammenheng er dem som har problemer med å komme inn i boligmarkedet av økonomiske grunner, men som ellers fungerer sosialt og jobbmessig uten offentlig støtte. Innenfor denne gruppen er nok førstegangsetablerere dominerende. Det er også grunn til å tro at en del andre samfunnsgrupper vil falle i kategorien økonomisk vanskeligstilte, hvor husholdene har liten egenkapital og relativt lav lønnsinntekt. Dessuten varierer økonomisk evne til å kjøpe bolig over tid og mellom landsdeler, ettersom forhold mellom boligpris og husholdsøkonomi varierer. For eksempel vil et hushold som har akkurat tilstrekkelig økonomi til å kjøpe en romslig familiebolig i en kommune utenom storbyene ofte måtte godta en bolig med lavere standard om det ønsker å bosette seg i Osloområdet. Med fokus på den gruppen vanskeligstilte er diskusjonen rettet mot den mer markedsorienterte delen av boligpolitikken.

Analyse av flyttekjeder øker forståelsen av boligmarkedets virkemåter

Boligfordelingen skjer for de aller fleste i dag gjennom nyetablering og senere videreflytting i et boligmarked. I et boligmarked skjer åpninger ved blant annet at boliger bygges. Oftest skaper dette en såkalt flyttekjede, der husstander flytter i en rekkefølge til sist fraflyttet bolig, inntil kjeden stopper opp av forskjellige årsaker. Flyttekjeder beskrives stilistisk i figur 1.

Av interesse for boligfordelingen er spørsmålet om flyttekjeder resulterer i flytting mellom boligmarkedssegmenter. På denne måten kan den enkelte husholdningens levekår bli bedre tilpasset deres sosiale behov og økonomiske evne, ved hjelp av flytting til en bolig i et annet segment - en større eller dyrere bolig, eller en mindre eller billigere bolig, alt avhengig av hva husholdningen etterspør. I en større skala kan denne fordelingsmekanismen ha stor betydning, dersom boligproduksjon i ett markedssegment resulterer i én eller flere boligåpninger i andre segmenter. Viktige eksempler på dette er som følger:

Flere kommuner engasjerer seg i utbygging av seniorboliger eller mindre leiligheter, som flyttes inn av eldre husholdninger. En slik satsing er både en oppfølging av statlige initiativ og lokale respons til forventet økning i antall eldre. Når eldre par eller aleneboende omsider flytter inn i disse seniorboligene, forlater de ofte en større familiebolig i nærheten. Denne fraflyttingen skaper en åpning for nye barnefamilier som flytter inn. Denne typen flyttekjede omtales som «generasjonsutskiftning», noe som kan dominere i enkelte boligområder som ble bygget ut over relativt få år i etterkrigsperio- den. Resultatet er ofte en uventet sterk lokal tilvekst i antall barnefamilier, uten ny boligproduksjon av noe størrelse.

Andre kommuner opplever at utbyggere ikke finner det lønnsomt å satse på bygging av små leiligheter til lav kostnad. Til tross for planmyndighetenes ønsker, har mange bykommuner slitt med å få bygget boliger som er egnet i pris og størrelse for nyetablerere og småbarnsfamilier i sentrale byområder. I stedet bygges større leiligheter eller småhus utenfor bykjernen, og små og kostbare leiligheter i sentrale bydeler. Tilflytting til begge disse nye boligtypene antas i neste ledd å frigjøre billigere leiligheter, som kan være egnet for den gruppen planleggerne var opptatt av å skaffe bolig til. Men det er stor usikkerhet om dette faktisk skjer på den måten som utbyggerne hevder. Denne usikkerheten har med fordelingen i lokalsamfunnet å gjøre og gir dermed grunnlag for mye politikk.

Markedsøkonomisk teori snakker om filtrering

I markedsøkonomisk terminologi kan flyttekjeder omtales som en såkalt filtreringsmekanisme. Filtrering gjelder i et marked hvor det er et stort utvalg mellom sammenliknbare kjøpeobjekter av forskjellig standard (i bred forstand) og pris. Filtrering er den prosess hvor en hendelse i ett markedssegment bidrar til å trekke noe av etterspørselen bort fra et annet markedssegment og dermed presser prisen i dette segmentet nedover. En slik hendelse kan for eksempel være at nybygging i ett segment reduserer etterspørselen og prispresset i andre segmenter.

Filtreringsbegrepet er omstridt i den boligøkonomiske litteraturen. Ratcliff (1949), som introduserte begrepet, definerte det på følgende måte2: «Filtrering betyr at en bolig på grunn av reduksjon i markedsprisen blir tilgjengelig for en annen husholdning enn den som opprinnelig bodde i boligen». Ifølge Galster (1996) har begrepet filtrering blitt brukt både om «livsløpet» til boliger (endringer i pris, kvalitet og inntektsnivå til de som bor i boligene), og om «livsløpet» til husholdningene (endringer i boligkvalitet som følge av endret realinntekt eller endret realpris på bolig).

Empiriske studier bekrefter flyttekjeder som fordelingsmekanisme

Empiriske analyser av filtrering har ofte fokusert på én type endringer. Man har studert enten boligprisnedgang, turn-over i boliger som følge av flyttekjedemekanismer eller husholdningenes mobilitet mellom ulike deler av boligmassen.

Internasjonale studier viser gjennomgående at filtreringsprosesser ikke bidrar til å bedre forholdene i de nederste segmentene av boligmarkedet. Derimot virker filtreringsprosessene i de andre segmentene. Resultatene fra disse undersøkelsene kan imidlertid være en følge av svakheter ved undersøkelsesopplegget. Det er oppsiktsvekkende at de ikke finner noen grad av substitusjon mellom boliger i det nederste og det nest nederste kvalitetssegmentet.

I en av de få norske studiene som har tatt utgangspunkt i flyttekjedemodeller, undersøkte Bysveen og Knutsen (1987) boligmarkedet i Oslo. De fant at når vakansene ble initiert av utflytting, skapte eide boliger klart lengre flyttekjeder enn leide boliger. Flyttekjedenes lengde økte med boligstørrelse, noe som skyldes at store boliger har flere underliggende markedssegmenter. De fant videre at flyttekjeder som var initiert av nybygging var lengre enn kjedene som var initiert av utflytting. De avdekket også at nybygging via «flyttekjedeeffekter» kan generere mange nye boligmarkedsmuligheter. Selve nybyggingen skapte bare en nidel av de nye boligmarkedsmulighetene i Oslo rundt 1980. De fant, med andre ord, at åtte av ni flyttinger i og rundt Oslo skjer i den eksisterende boligmassen.

Byggforsk har laget en modell for beregning av flyttekjeder

Nye og mer omfattende data gir grunnlag for ny kunnskap og ny innsikt. I en analyse som nylig er utført for Kommunal- og regionaldepartementet og som blant annet gjør bruk av flyttedata fra SSBs levekårsundersøkelse fra 2001 og data om flytting fra Folke- og boligtellingen, har Norges byggforskningsinstitutt (NBI) og Asplan Viak analysert flyttekjeder på nasjonal basis.

Som del av denne utredningen har Byggforsk laget en ny flyttekjedemodell som er kalibrert ved hjelp av data fra Levekårsundersøkelsen fra 2001. Modellen er justert slik at blant annet separasjon/ skilsmisse, interurban flytting og boligavgang håndteres eksogent3, framfor å være bestemt endogent av et lokalt boligtilbud alene. Men denne modellen kan flyttesannsynligheten beregnes for alle husholdninger mellom ulike boligmarkedssegmenter, ut fra boligenes størrelse, type og eieform.

Flyttekjedemodellen kan brukes for å analysere sentrale størrelser og sammenhenger i flyttekjeder i et gjennomsnittlig lokalt boligmarked. Med slike modellkjøringer kan vi vise i hvilke segmenter og med hvilket omfang flyttekjeder kan bidra til å skape nye boligmarkedsåpninger. I tillegg kan modellen hjelpe oss med å svare på spørsmålet om førstegangsetablerernes tilgang til boliger og om virkningen av en boligpolitikk som stimulerer til bygging av eneboliger med sokkelleiligheter.

Modellanalysene bekrefter at flytting mellom boligmarkedssegmenter har et betydelig omfang

Vi har funnet at det generelt foregår mye flytting fra ett boligmarkedssegment til et annet. De fleste steder i landet skaper boligbyggingen åpninger for mellom fire og fem husstander før flyttekjeden stopper. På denne måten skjer det en stadig omfordeling av befolkningen i boligmassen, mellom boligtype, boligstørrelse og eieform.

Leiesektoren har en viktig rolle i boligfordeling i lokalsamfunnet

Tall fra Folke- og boligtellingen i 2001 viser at leiesektoren i boligmarkedet er langt viktigere for unge husholdninger enn for andre (se figur 2). Analyser med flyttekjedemodellen viser dessuten at gjennomtrekken innen leiesektoren er betydelig større enn i massen av eide boliger. Dette mønsteret finnes både i hovedstadsområdet og i resten av landet.

Innflyttingen til alle typer av leide boliger domineres av innflyttere som kommer fra en annen leid bolig og av folk som nylig har flyttet ut fra foreldrenes bolig. I motsetning til hovedtrenden ser vi også at en god del av dem som flytter innen hvert leiesegment, kommer fra en tilsvarende bolig. Av dem som flytter inn i en liten leid bolig i blokk eller småhus, kommer mange (henholdsvis 37 og 22 prosent) fra en tilsvarende bolig. Det er, med andre ord, klart mindre flytting mellom markedssegmentene innen leiesektoren enn ellers.

Beregningene viser også at en ganske stor andel av innflyttingene til leide boliger kommer fra eide boliger i småhus med tre eller flere rom (mellomstor eller større). En årsak til dette er at det i boligmassen er mange boliger av nettopp disse typene. En annen sannsynlig forklaring er at dette dreier seg om flyttinger i forbindelse med brudd i parforhold.

Figur 2. Bosatte personer etter bolig-eierform, Norge 2001

Store eneboliger er en endestasjon i flyttekarrieren

Det er minst flytting til andre boligtyper fra store eneboliger, sammenliknet med alle de andre boligtypene. Hver femte som flytter fra en stor, eid enebolig, flytter videre til samme type bolig. Ellers innebærer utflytting fra en stor enebolig en fallende boligkarriere. Dette kan forklare hvorfor beboere i store eneboliger flytter mindre enn andre.

Nyetablerere foretrekker små leieboliger

Nyetablerere ser ut til å starte boligkarrieren i boliger med få rom, i blokk og leide boliger framfor store, eide småhus. Vel 10 prosent av utflyttingene fra foreldrenes bolig skjer til en eid bolig i småhus med mer enn tre rom. Dette illustrerer blant annet at førstegangsetablerere ikke entydig er økonomisk vanskeligstilte, men det kan også forklares av hvordan boligtilbudet er lokalt. Enkelte lokale boligmarkeder er svært ensidig sammensatt, og eide boliger i småhus dominerer tilbudet slik at alternativet til etablering i en stor eller mellomstor bolig i småhus er utsatt flytting fra foreldrene.

Hovedstadsområdet er på visse områder i en særstilling

I Levekårsundersøkelsen fra 2001 intervjuet man et større utvalg i Oslo og Akershus enn i resten av landet. Dette gir grunnlag for å se nærmere på om det finnes spesielle forhold i hovedstadsregionen. Sammenlikningen mellom hovedstadsområdet og resten av landet kan ses på både som et uttrykk for forskjellige preferanser og forskjeller i markedsmuligheter.

Boligtilbudet i hovedstadsområdet er på flere områder nokså forskjellig fra landet sett under ett. Dette kan være med på å forklare en rekke sær- trekk:

  • I hovedstadsområdet ser det ut til at de minste selveierboligene i blokk fungerer som en innslusing til eiersegmentet av markedet.

    • Dessuten er det mye som tyder på at de som flytter inn i store og mellomstore blokkboliger i hovedstadsområdet i noe mindre grad enn i resten av landet konkurrerer med skilte og andre som kjøper seg nedover i boligmarkedet (for eksempel eldre).

    • Et mønster med flytting fra eide boliger i blokk til større eide boliger i småhus er mer utpreget i hovedstadsområdet enn ellers i landet.

    • Andelen av alle innflyttingene som skjer til en liten leid bolig i småhus er nær dobbelt så høy i landet totalt som i hovedstadsområdet.

Av spesiell interesse når det gjelder boligsituasjonen for førstegangsetablerere i hovedstadsområdet, er at en tredel av dem som flytter fra foreldrene flytter inn i en eid bolig. Faktisk er eierandelen blant nylige flyttere som hadde foreldrenes bolig som forrige bolig mer enn 10 prosentpoeng høyere i hovedstadsområdet enn i landet sett under ett. Dette kan ha flere forklaringer. Blant annet er forholdet til boligmarkedet i Oslo-området kanskje mer preget av forventninger om verdivekst enn andre steder, og boligbyggelagene dominerer en stor andel av eiermarkedet. Husleien i Oslo-områ- det er såpass høy at det kan virke mer rimelig å kjøpe hvis det er mulig. Flere hushold i Osloområdet vil dessuten ha tilgang til egenkapital gjennom for eksempel pant i eiendom lokalt, og dermed tilgang til kreditt i boligmarkedet, enn hushold fra andre landsdeler.

I tillegg til dette er hovedstadsområdet i større grad enn andre deler av landet preget av sterk innflytting fra andre boligmarkedsregioner. Denne innflyttingen vil ha en tendens til å demme opp flyttekjeder, mens det motsatte er tilfelle i områder hvor det er netto utflytting.

Dette gir grunn til å hevde at problemene på boligmarkedet for økonomisk vanskeligstilte hushold vil være større i områder hvor det er netto innflytting fra andre boligmarkedsregioner enn i områder med netto utflytting til andre boligmarkedsregioner. I pressområdene skaper høy boligetterspørsel tilsvarende høye boligpriser. Store boligmarkedsområder, som for eksempel Oslo og Akershus, er i tillegg inndelt i mange mindre, lokale boligmarkeder som skiller seg fra hverandre etter både kvadratmeterpris og hvilke markedssegmenter som dominerer4. I denne sammenheng er det grunn til å tro at den geografiske segmenteringen av boligmarkedet i større byregioner skaper ytterligere begrensninger for flyttekjeder i det samme nærmiljø - bydel, kommune osv. Samtidig bidrar det til at flyttingen kan foregå over større avstand enn normalt i mindre kommuner. Flyttestrømmene mellom kommuner/ bydeler i Oslo- og Akershus-området kan derfor

være større enn mellom kommunene i andre landsdeler.

Flyttekjedenes lengde er viktig for å vurdere fordelingsvirkninger

Lengden på flyttekjedene, målt i antall boligmarkedsåpninger som byggingen av en ny bolig av en bestemt type resulterer i, er et viktig mål. Når vi bruker flyttekjedemodellen på landsbasis finner vi at en vakanse innenfor de fleste boligtypene i gjennomsnitt skaper en flyttekjede med om lag fire trinn.

De lengste flyttekjedene skapes av store og selveide boliger (både i blokk og småhus), mens små utleieleiligheter resulterer i de korteste flyttekjedene (se tabell 1). Store selveierboliger i småhus har flest underliggende kvalitetssegmenter og genererer derfor de aller lengste flyttekjedene. Bygging av større eneboliger påvirker således omfanget av boligmarkedsmuligheter i små, leide boliger i betydelig grad.

Vel så interessant som flyttekjedenes lengde, er det å se på beregnede virkninger av å bygge nye boliger av en bestemt type. I figur 3 har vi beregnet flyttekjedevirkningene av et rent hypotetisk boligprogram med bygging av 100 eide boliger av ulike typer.

Figur 3. Flyttekjedevirkninger etter boligtype.

Tabell 1. Flyttekjedenes lengde etter boligtype, beregnet ved hjelp av flyttekjedemodellen.

Boligtype: eieform; antall rom; bygningstype

Gjennomsnitt antall ledd i flyttekjede

eie 1-2 blokk

4,6

eie 3 blokk

5,0

eie 4+ blokk

5,3

eie 1-2 småhus

4,7

eie 3-4 småhus

5,0

eie 5+ småhus

5,3

leie 1-2 blokk

3,8

leie 3 blokk

3,8

leie 4+ blokk

4,3

leie 1-2 småhus

3,4

leie 3-4 småhus

4,3

leie 5+ småhus

4,6

Flyttekjedevirkningene viser en rekke viktige trekk:

  • I alt kan vi forvente i gjennomsnitt om lag 400 nye boligmarkedsåpninger som flyttekjedevirkninger av å bygge 100 nye boliger.

  • Ved bygging av nye eide boliger skapes det i gjennomsnitt flere boligmarkedsåpninger i leide boliger enn i eide boliger gjennom flyttekjedevirkninger.

  • Bygging av småboliger skaper betydelig færre åpninger gjennom flyttekjeder enn bygging av store boliger.

  • De færreste boligmarkedsåpninger kan ventes innenfor små eide boliger. Derimot kan vi forvente et stort antall boligmarkedsåpninger i små utleieboliger som resultat av flyttekjeder.

Bygging av eneboliger har store virkninger for førstegangsetablerere

Analysene viser at det er ganske liten direkte overgang fra det å bo sammen med foreldrene til en egen eid bolig. De største mulighetene for førstegangsetablering i eid bolig ser ut til å skje ved bygging av små eide boliger.

Selv om deler av litteraturen tviler på filtreringsmekanismene, viser analysene av levekårsdata at det er overveiende sannsynlig at nær sagt enhver nybygging åpner muligheter for hushold som ellers ikke ville ha hatt egen bolig. I stor grad vil en slik økning i boligmassen dermed også legge til rette for førstegangsetablering for unge som flytter ut fra foreldrenes bolig.

Totalt sett gir bygging av 100 store, eide eneboliger en økning i førstegangsetableringen på 67,6 hushold. Dette er bare 5 eller 7 prosent, færre

førstegangsetableringer enn det bygging av 100 små, eide boliger i blokk gir. Av de genererte førstegangsetableringene skjer ikke mer enn 17,5 prosent i eide boliger. Mesteparten kommer altså innen leiesektoren.

Konkluderende bemerkninger

Det hersker ingen tvil om at flyttekjeder foregår i et stort omfang i alle områder hvor det er et tilstrekkelig tilbud av boliger i flere segmenter. Områder som har et boligtilbud som dekker bare noen få markedssegmenter, har derimot mindre sannsynlighet for flyttekjeder.

Boligtilgang for økonomisk vanskeligstilte, spesielt førstegangsetablerere, må ses i sammenheng med muligheter for å skape åpninger i den eksisterende boligmassen. Det er viktig å understreke at den største andelen av hushold som flytter fra foreldre, etablerer seg i leide boliger - enten i utleide småhus eller blokk, avhengig av hvilken type bebyggelse som finnes lokalt. En boligproduksjon som fokuserer på bygging av små selveierboliger, ser ut til å gi flest boligmarkedsmuligheter for førstegangsetablering i egen eid bolig. Bygging av små blokkleiligheter og 1-2 roms småhus ser ut til å skape de fleste boligmarkedsåpningene for nyetablerere, både i andre frigjorte leide boliger og i de nye leilighetene. Ved bygging innen høyere, eide segmenter kan en stimulere til både overgang fra eid til leid bolig og førstegangs etablering i leid bolig.

En stor andel av dagens boligpolitikk i Norge er basert på en boligproduksjon og boligfordeling gjennom markedet framfor offentlig handling. I denne situasjonen er det nødvendig å ha et godt grep om hvordan markedet bidrar til både å produsere boliger, boligmarkedsåpninger og hvordan ulike husholdsgrupper oppfører seg i forhold til boligtilbudet. I analysen vår har vi lagt vekt på å forstå boligtilgangen for økonomisk vanskeligstilte, gjennom boligmarkedet, med boligbygging og flyttekjeder som de viktigste mekanismene. På bakgrunn av dette vil vi anbefale at man i boligpolitikken for økonomisk vanskeligstilte legger vekt på følgende hovedelementer:

  • Lokale analyser av boligtilgangen i de nederste segmentene av boligmarkedet utarbeides i tilknytning til boligsosiale handlingsprogram.

  • Boligproduksjon stimuleres for å sikre et variert boligtilbud lokalt, med både ulike boligstørrelser, boligtyper og et mangfoldig utleietilbud.

Kunnskap basert på studier av flyttekjeder er et nyttig supplement til andre kjente analyseverktøy (for eksempel SSBs prognoser, KOMPAS, PANDA eller BUMOD). Det gir oss blant annet en sikrere indikasjon på hvilke typer nye boliger som bør bygges i den enkelte kommune, hvis de som sliter økonomisk med å etablere seg skal kunne få et godt sted å bo.

Referanser:

Bysveen, T. og S. Knutsen (1987): «Vacancy Chains Initiated by Outmigration: A Study of the Housing Market in Oslo», Housing Studies 2 (3): 202-212.

Chen, X og V. Nordvik (2000): «Prisfiltrering og flyttekjedemodeller», notat, Norges Byggforskningsinstitutt.

Emmi, P. og Magnusson L. (1995): «Opportunity and Mobility in urban housing markets», Progress in Planning, Vol. 43, 1-88.

Emmi, P. og Magnusson L. (1992): «Issues in the Use and Design of Residental Vacancy Chain Models», SB:50.

Galster, G.C. (1996): «William Grigsby and the Analysis of Housing Sub-markets and Filtering, Urban Studies, Vol.33, no. 10, 1797-1805.

Grigsby, W .G. (1963): Housing Markets and Public Policy, Philadelphia University Press, Philadelphia.

Hua C. (1989): «Linking a Housing Vacancy Model and a Behaviour Choice Model for Improved Housing Program Evalation», Ann Regional Science , 23, 203-212.

Maclennan, D. og Tu, Y. (1996), ‘Economic perspectives on the structure of local housing systems’ Housing Studies, Vol. 11, No. 3, 1996 ss. 387-406

Mansur, E.T., Quigley J.M., Raphael,S. og Smolensky, E. (2002): «Examing Policies to reduce Homelessness using a General Equilibrium Model of the Housing Market», Journal of Urban Economics, Vol. 52, nr. 2.

Nordvik, V. (2002a): Flyttematriser og -kjeder, notat, Norges Byggforskningsinstitutt

Medby P., Austin P., Nordvik, V. og Råd O.G. (2002): «Flyttekjedemekanismer - Enutredning om sammenhengen mellom boligproduksjon og fordeling», Utredning for Kommunal- og Regionaldepartementet, Byggforsk og Asplan Viak a.s.

Sands, J. (1976): «A Vacancy Transfer Model of the Structure of The Local Housing Market», Journal of the American Real Estate and Urban Economics Associa- tion, %, 128-138.

Smith, W. (1964): «Filtering and Neighbourhood Change», Center for Real Estate and Urban Economics Research Report, University of California, Berkeley.

Stortingsmelding 49: 1997-98, Om Boligetablering

Sunde H og Råd O G (2001), Husbanken: slik gjør vi det! En underveisevaluering av Husbankens prosjekt «Lokale boligsosiale handlingsplaner», Asplan Viak rapport 2001-042, september 2001.

Noter:

1 Etter oppfordring og med støtte fra Husbanken har mange kommuner etter hvert utarbeidet boligsosiale handlingsplaner. Disse har fått ulike titler, hvor «sosiale» og «politiske» byttes jevnlig og «program» og «plan» tilsvarende. Etter Husbankens intensjoner skulle disse bidra til å oppfylle hovedmålet i boligpolitikken: at alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø. I praksis har de fleste av disse dokumentene fått sterk eller nesten ensidig fokus på grupper av innbyggere som er kjent for å ha det aller vanskeligste i den enkelte kommune. Slike planer viser dermed bare deler av boligutviklingsbildet.

2 Fritt oversatt.

3 Uten eksogen håndtering av skilsmisser og interurban flytting, ville modellen gi merkelige resultater, slik at skilsmisserater og flytting mellom landsdelene beregnes som en direkte konsekvens av hvor mange boliger som blir produsert. Selv om vi antar at boligtilbudet for hhv. nyskilte og for nyinnflyttere kan ha en viss innvirkning for omfanget av skilsmisser og for flytting mellom regioner, er det all grunn til å tro at disse mønstrene påvirkes mest av andre ting enn boligtilbudet.

4 Dette fenomen har mange sider: forskjeller i boligtilbud er ofte mer tydelig ut fra der en bolig ligger i regionen; samtidig kan en slik geografisk definert segmentering også bidra til å tydeliggjøre sosiale skiller mellom folkegrupper som bor der. Vi finner for eksempel skarpere skiller i personinntekter mellom kommuner/bydeler i Oslo og Akershus enn mellom de fleste kommuner ellers i landet.