PLAN har i flere nummer gitt plass til en debatt om «byboliger» (se nr. 1/2001, 2/2001, 5/2001 og 6/2001). Denne artikkelen går videre med temaet «bokvalitet i by», og argumenterer for at vi trenger mer kunnskap om moderne byboeres syn på bokvalitet og urbane verdier. Normer for boligbygging har tradisjonelt vært basert på bygging i jomfruelig terreng, men å bygge boliger i byen er en annen «setting».

Det er behov for mer kunnskap om moderne byboeres syn på bokvalitet og urbane verdier. Rapporten «Bebyggelsestyper og bokvalitet i by – en studie av storgårdskvartalet» kan forhåpentligvis gi noen innspill til debatten om hva slags bokvalitet vi skal legge til rette for i by. Undersøkelsen er gjennomført av undertegnede i samarbeid med Anne-Karine Halvorsen Thorén på oppdrag av Miljøverndepartementet og Husbanken.

Formål

Formålet med prosjektet har vært å studere bebyggelsestyper i by og sammenhengen mellom bebyggelsestype og bokvalitet for å komme med innspill til normer og anbefalinger basert på bebyggelsestypologier. En nylig avsluttet NIBR-rapport konkluderte med at det er behov for å stille kvalitetskrav, men at: «kontekstavhengige krav basert på konsepttankegangen og bebyggelsestypologier er en måte å komme videre på» (Thorén et al 2000:13).

Prosjektopplegg og metode

Prosjektdesignet bygger på tre trinn. Første trinn bestod dels av studier av hvilke bebyggelsestyper som har vært beskrevet i bolig- og byplanlitteraturen, dels av hvilke bebyggelsestyper som er vanlig forekommende i tettbygde strøk i Norge i dag. Dernest ønsket vi å studere sammenhengen mellom bokvalitet og bebyggelsestype. Vi valgte i vår studie å fokusere på storgårdskvartalet som en bebyggelsestype som vi anser for å være vanlig forekommende1 og aktuell i en by- sammenheng, blant annet fordi den kan ivareta krav til relativt høy tetthet. Hva særpreger denne typen sammenlignet med andre bebyggelsestyper?

Vi har gjennomført kvalitative intervjuer med beboerne om hvilke bokvaliteter som verdsettes og hvorfor. Ved valg av informanter har vi lagt vekt på å få med ungdom og eldre, barnefamilier og enslige, fortrinnsvis med en viss fartstid i boligområdet. Der det finnes beboere med ulik etnisk bakgrunn har vi ønsket å få med representanter fra de ulike gruppene. Del tre i dette prosjektet gjelder primært innspill til normer og anbefalinger knyttet til bebyggelsestyper, men også noen innspill til mer generelle normer.

Del l Bebyggelsestyper

Litteraturstudien avdekket interessante forsøk på å systematisere ulike bebyggelsestyper. Vi vil her kort nevne en av de mest omfattende studier utført av Rådberg og Friberg (1996) i Sverige. De har studert svenske «stadstyper», og systematisert disse i en matrise ut fra tetthet, bebyggelsesprosent og etasjetall (se figur 1).Oversikten kan gi interessante innspill til diskusjonen omkring tomteutnyttelse ved høy/åpen bebyggelse kontra andre bebyggelsestyper. Det viste seg imidlertid vanskelig å få god

nok oversikt over hvilke bebyggelsestyper som er vanlig forekommende i tettbygde strøk i Norge i dag, blant annet fordi GAB-registrene hittil har vært lite detaljerte når det gjelder den tyngre (by)bebyggelsen.

Storgårdskvartalet som bebyggelsestype

Storgårdskvartalet er planlagt som en samlet utbygging av et større kvartal med et stort sentralt gårdsrom for felles opphold og lek. Bebyggelses- typen ble utviklet på begynnelsen av 1900-tallet som et resultat av kommunenes engasjement i boligbyggingen og økende kritikk av uverdige boforhold og trange gårdsrom i byenes leiekaserner. Bebyggelsen på Torshov og Lindern i Oslo er noen av de mest kjente eksemplene på storgårdskvartaler.

Vi har gjennomført casestudier av tre ulike typer storgårdskvartal som ble ferdigstilt rundt 1990. Vi vil ikke her gå nærmere inn på kriterier for valg av case. Våre tre case var Birkebeinerkvartalet i Bergen, Grønlands torg og Borggata del I i Oslo. Birkebeinerkvartalet og Grønlands torg er komplekse anlegg med butikker mot gata, barnehage mot gårdsrommet og boliger oppover i etasjene, med andre ord typisk bybebyggelse.

Del II Bebyggelsestype og bokvalitet

Bokvalitet kan studeres ut fra ulike innfallsvinkler. Vi har lagt vekt på bokvaliteter som tidligere studier har vist er under press i nye byboliger, og som beboerne er opptatt av (Christophersen og Lorange 1992, Christophersen 1994, Guttu og Martens 1998, Thorén et al 2000). Det gjelder fysiologiske behov som lys, luft og felles utearealer, sikkerhetsmessige behov og psykologiske behov for privatliv og fellesskap.

Beboernes vurdering av storgårdskvartalet

Beboerne har en klar oppfattelse av kvalitetene ved boligområdet sitt: god bakkekontakt og et skjermet gårdsrom forbeholdt beboerne. Et skjermet gårdsrom er en trygg lekeplass for mindre barn. Et tydelig skille mellom arealer forbeholdt beboerne og offentlig tilgjengelige arealer ble ansett som viktig for å vite hvem som «hører til» i gården. Det får betydning for opplevelse av trygghet. Gårdsrommet kan gjerne være offentlig tilgjengelig, men likevel skjermet som et areal forbeholdt beboerne. Beboerne satte stor pris på trivelige (gå)gater og det rike tilbudet av butikker i området, kvaliteter som den typiske bybebyggelsen representerer. Beboerne verdsetter med andre ord det som først og fremst skiller kvartalsbebyggelsen fra frittliggende (høy)husbebyggelse: bakkekontakt og et klart skille mellom private gårdsrom og offentlige gater og plasser.

En casestudie fra Västerås i Sverige underbygger våre funn om hvilke kvaliteter ved bebyggelses- typen som verdsettes. Rådberg og Johansson har i «Stadstyp og kvalitet» (1997) foretatt en studie av hvilke «stadstyper» som er mest attraktive. Studien er basert på den klassifisering av «stadstyper» som er omtalt ovenfor. Det viste seg at eneboligen, hagebyen, den førindustrielle trebyen og murbyen («kvartersstaden») er mest attraktive. Det som folk verdsatte spesielt er «småskalighet» og tydelige grenser mellom offentlige og private arealer. Frittliggende lamellbebyggelse og høyhus var minst attraktive. Som indikator på attraktivitet anvendte man andelen ressurssterke beboere i området ut fra en sosioøkonomisk inndeling etter yrkeskategorier. Konklusjonen er at selv etter kontroll for andre forhold som påvirker attraktiviteten (eieform, avstand til sentrum, boligenes alder/ størrelse) er det sammenheng mellom attraktivitet og de ulike «stadstypene».

Urbane verdier – om «å gå på Rimi i tøfler»

Våre informanter bekrefter tidligere funn om at sentral beliggenhet og kort vei til byens tilbud verdsettes høyt (Guttu og Martens 1998). Det viser seg imidlertid at det ikke først og fremst er kino- og kafétilbudet som er viktig, men at kort vei til jobb, butikker, barnehage osv. betyr en enklere hverdag. En enklere hverdag kan være et viktig argument for å legge til rette for at nettopp barnefamilier kan bo i by. De har ofte en komplisert hverdagskabal med henting og levering av barn. Når man kan «gå på Rimi i tøfler» og hente barna i barnehagen i 1.etasjen kan selv småbarnsfamilien greie hverdagen uten bruk av bil. For øvrig er det å se på eller oppleve det pulserende bylivet vel så viktig som faktisk bruk av byens tilbud.

Barn «gir liv»

Informantene understreket viktigheten av å bygge familieboliger også i sentrale strøk, og de ser positivt på det å bo med barn i byen. Største problem var manglende plass i boligen. Trafikken ble også ansett som et problem, og da først og fremst som et problem med hensyn til støy og forurensning. Beboerne mener at barnefamilier skaper stabilitet og trygghet fordi de opplever at barnefamilier i større grad blir boende eller er til stede i bomiljøet. Også de som ikke har barn, er opptatt av barns betydning for et bomiljø. De bidrar til et mangfold av beboere og «gir liv», som en av pensjonistene sa. Informanter i Birkebeinerkvartalet forteller hvordan barnefamiliene nå kommer tilbake til gården og til strøket. Det kan ses som et resultat av en generell opprusting av strøket, blant annet med det formål å gjøre området attraktivt for barnefamilier. Det kan også tolkes som et uttrykk for at det skjer en holdningsendring blant barnefamilier. Tidligere studier har vist konflikter mellom barn og eldre i bruk av felles utearealer (Thorén et al 2000). Undersøkelsen til Guttu og Martens (1998) viste lite konflikter i Birkebeinerkvartalet, til tross for at knappe arealer i gårdsrommet brukes av barnehagen og beboerne om hverandre. Våre intervjuer viste at en mulig forklaring på dette kan være at beboerne føler et eierforhold (opprinnelig fortrinnsrett) til barnehagen. Der barn og voksne kjenner hverandre blir det mindre konflikter. Dette ble også bekreftet av informantene i Borggata.

Lys, luft og felles utearealer

Våre informanter bekrefter tidligere funn hos Guttu og Martens (1998): Selv om man bor midt i byen, ønsker man ikke å gi avkall på tradisjonelle bokvaliteter. Gjennomgående leiligheter, sol på balkongen og felles utearealer verdsettes høyt. Tidligere studier har vist noe ulik bruk av felles utearealer. Våre informanter opplever gårdsrommet som et viktig uformelt møtested, selv om bruken varierer. De beskriver gårdsrommet som «en stille oase midt i storbyen». Ettersom informantene poengterer nødvendigheten av å legge til rette for at barnefamilier skal kunne bo i byen, er felles utearealer et «must». Lett tilgjengelige offentlige parker kan være et viktig supplement. Også bilfrie gater og torg bør kunne regnes med som steder for opphold i det fri dersom det er lagt til rette for det. Casestudien av Birkebeinerkvartalet viste hvordan den planmessige byfornyelsen har gitt beboerne i området gaten tilbake som en arena for opphold og lek. Smalgangen som gågate ble verdsatt høyt av beboerne på Grønlands torg, men her er det få muligheter for barns lek.

Securitasvakt eller naboer som bryr seg?

Tidligere studier har vist at beboere i nye byboliger opplever angst for gatekriminalitet som en ulempe ved strøket (Guttu og Martens 1998). I Grønlands torg var beboerne opptatt av låste gårdsrom og Securitasvakter som viktige tiltak. Beboerne i de to andre casene beskrev i større grad hvordan de følte at de hadde oversikt over hvem som ferdes i bomiljøet og dermed utvirket en form for uformell sosial kontroll. De beskrev også hvordan aktiv bruk av gårdsrommet, både av barn og voksne, var med på å holde uvedkommende borte. Beboerne i Birkebeineren mente at den omfattende opprustingen av gater og plasser i strøket har bidratt til mer aktiv bruk, og at det igjen har bidratt til et tryggere miljø. Alle informanter ga uttrykk for at de følte seg trygge i bomiljøet, men fortalte samtidig om problemer med innbrudd i parkeringskjelleren. Vi har med andre ord avdekket ulike strategier for å oppnå større trygghet. Uten å gå inn på de sosialpolitiske spørsmål omkring marginaliserte grupper i byen kan man spørre om ikke aktiv bruk av byens uterom tross alt er hyggeligere tiltak enn omfattende vakthold og låste porter?

«Fargerikt fellesskap» og urban anonymitet

De ulike strategiene for hvordan beboerne løste behov for sikkerhet og trygghet kan ses dels som resultat av ulike fysiske løsninger i utformingen av bebyggelsen, dels som et resultat av ulike typer bomiljø. Beboerne i Grønlands torg beskrev i større grad seg selv som mennesker med en urban livsstil og bomiljøet som mer anonymt. Grønlands torg er et større bomiljø2, med stort sett utelukkende to- og tre-roms leiligheter. I tillegg var en stor andel av leilighetene leid ut videre (hhv. 33 og 49 prosent i de to sameiene). Et stort bomiljø med utelukkende små leiligheter, få barnefamilier og omfattende videreutleie kan resultere i et mer anonymt miljø. For noen beboere var det viktig å være anonym. Likevel følte de det som ubehagelig ikke å vite

hvem som hører til i gården. Andre etterlyste noen fellestiltak utover generalforsamlingen. Beboerne i de andre casene beskrev et bomiljø med større grad av nabokontakt. Beboerne i Borggata beskrev et fargerikt fellesskap med felles aktiviteter for barn og sosialt samvær som inkluderte ulike etniske grupper. Poenget er ikke nødvendigvis nære sosiale bånd, men at man bryr seg om bomiljøet. Det er interessant at vi kan finne ulike typer bomiljø i sentrale bystrøk. Det kan kanskje bidra til diskusjonen av bolig- og nærmiljøets betydning i by.

Områdeplanlegging – om å gi og ta

Ved planlegging av nye byboliger argumenteres det ofte for at man ikke nødvendigvis kan oppfylle alle krav til bokvalitet innen rammen av det enkelte prosjekt. Kvaliteter i området kan «erstatte» manglende kvaliteter i prosjektet. Men ensidig fokus på hvor små utearealer man kan akseptere i nye prosjekter fordi det ligger en park på den andre siden av gaten, kan bære galt av sted. Det er like viktig å stille krav til et nytt boligprosjektet som å tilføre området kvaliteter. Birkebeinerkvartalet var et ledd i en slik helhetlig områdetenkning. Prosjektet rommer parkeringshus, barnehage og trygdeboliger som kommer beboerne i strøket til gode.

page049img001.jpg

Gårdsrom i Birkebeinerkvartalet. Gårdsrommet er en «stille oase midt i storbyen». (Foto: Lene Schmidt)

Del III: Normer og anbefalinger

Normer og anbefalinger varierer med tid og sted. Etter en periode med detaljerte og gradvis strengere krav på begynnelsen av 1900-tallet og i etterkrigstidens boligplanlegging, blant annet som en kritikk av overbefolkede leiegårdsbebyggelser, er regelverket i de senere år blitt forenklet, og normer og anbefalinger har til dels blitt «jekket» ned. Regelverket er blitt lagt om til generelle funksjonskrav, som skal stimulere til kreativitet, men som kan være vanskelige å tolke. Dette er en generell tendens også i de andre nordiske land (Ambrose og Paulsson 1996).

Konklusjoner om normer og anbefalinger er nødvendigvis normative, og må balansere mellom

page050img001.jpg

Gågata Smalgangen, Grønlands torg. Kvartalsbebyggelse gir klart definerte gate- og plassrom.(Foto: Lene Schmidt)

hva beboerne mener, hva fagfolk anser for å være faglig forsvarlig, hva som er realistisk i dagens virkelighet og hva det er mulig å håndtere i offentlig saksbehandling.

Normer for utearealer

Vi vil her kort drøfte normer for utearealer ettersom dette er et «hett» tema ved boligbygging i by. Det viser seg at krav til utearealenes størrelse varierer. Plan- og bygningsloven krever at det skal finnes «areal for tilfredsstillende opphold i det fri» (§69). I praksis angis normer ofte som et krav til et visst antall kvadratmeter pr. bolig. Vi har funnet eksempler på normer og anbefalinger på 110–160 m2 pr. bolig (Svennar 1970), mens veiledningen til byggeforskriftene har en norm om 80 m2 pr. bolig. Husbanken har ingen minstekrav, men har en norm om 25 m2 felles uteareal for byboliger dersom man søker kvalitetstillegg i låneutmålingen. Praksis viser at det bygges byboliger som bare har 2–3 m2 felles uteareal pr. bolig (Guttu og Martens 1998). Normer spriker og praksis er til dels langt unna det som anbefales.

Det er et problem at en norm om kvadratmeter pr. bolig slår uheldig ut avhengig om man har et prosjekt med mange små leiligheter (utløser et stort arealkrav) eller et prosjekt med mange store leiligheter med antatt flere barnefamilier (utløser et tilsvarende mindre arealkrav).3 Vi har derfor foreslått at man i stedet anvender normer om rommelighet, dvs. kvadratmeter felles uteareal i prosent av tillatt bruksareal. Dermed antydes også at det ikke bare handler om å sikre arealer for opphold i det fri, men i like stor grad handler om å sikre gode sol- og dagslysforhold i boligene. Vi finner normer for rommelighet i de danske byggeforskriftene, og Oslo kommune praktiserer også normer for rommelighet. For øvrig har vi merket oss en bestemmelse i den svenske «plan- och bygglagen»: «Om det inte finns tillräckliga utrymmen för att anordna både parkering och friyta, skall i första hand friyta anordnas» (Kap. 3 §15).

Oppsummering

Studien synes å bekrefte det gamle Ole Brummutsagnet på nytt: «Ja takk, begge deler». Beboerne vil ha kort vei til «alt», og samtidig ha noe grønt utenfor vinduet. Utfordringen for boligbyggingen i en tett bysituasjon blir å balansere en bymessig høy tetthet med tradisjonelle bokvaliteter. Vi tror at storgårdskvartalet, gjerne med en funksjonsblanding av boliger og butikker, kan gi et godt svar på disse utfordringene. Selv med krav til høy tomteutnyttelse kan man med fordel drøfte ulike bebyggelsestyper opp mot hverandre før viktige veivalg tas i boligbyggingen og byutviklingen.

Referanser:

Ambrose, Ivor og Jan Paulsson. 1996. Metoder til evaluering av boliger og boligbebyggelser. SBI – rapport 262. Statens Byggeforskningsinstitut. København

Christophersen, Jon og Robert Lorange. 1992: Nye boliger i byen. 28 boligprosjekter i indre Oslo. Byggforsk prosjektrapport 100. Oslo

Christophersen, Jon. 1994: Å bo i nybygård. Boforhold og bruk av nye sentrumsboliger. Byggforsk. Oslo

Guttu, Jon og Johan- Ditlef Martens: 1998 Sentrumsnære byboliger. Survey til beboere i sj norske byer. NIBR prosjektrapport 1998:10

Rådberg, Johan og Anders Friberg. 1996 Svenska stadstyper. Historik Exempel Klassifisering Kungliga Tekniska Högskolan. Stockholm

Rådberg, Johan og Rolf Johansson. 1997 Stadstyp og kvalitet. Kungliga Tekniska Högskolan. Stockholm

Svennar, Elsa. 1970 Tetthet i boligom-råder. Byggforsk. Oslo

Thorén, Anne-Karine Halvorsen, Jon Guttu og John Pløger. 2000. Arealnormer. Virkemiddel for livskva- litet i fysisk planlegging. NIBR. Prosjektrapport 2000:3. Oslo

Noter

1 Dette er basert på en gjennomgang av studier av i alt ca 4000 nye byboliger (Christophersen og Lorange 1992 og Guttu og Martens 1998). Utvalg av prosjekter i disse studiene er imidlertid ikke representative.

2 De to sameiene på Grønlands torg består av ca. 300 leiligheter hver. Sameiet i Borggata, del I har 89 leiligheter og Birkebeineren har 84 leiligheter.

3 Vi har her tatt utgangspunkt i at tillatt bruksareal er likt. Innen samme totale boligareal får man inn et større antall to- roms leiligheter enn antall fireroms leiligheter.