Oppgrader til nyeste versjon av Internet eksplorer for best mulig visning av siden. Klikk her for for å skjule denne meldingen
Ikke pålogget
{{session.user.firstName}} {{session.user.lastName}}
Du har tilgang til Idunn gjennom , & {{sessionPartyGroup.name}}

Bortfall og sletting av løsningsrettigheter

Haldis Framstad Skaare er jurist og registerfører i Statens kartverk.

Marianne Reusch er jurist (ph.d.).

Retten til å overta en eiendom på et fremtidig tidspunkt kan utgjøre et betydelig gode. Samtidig kan løsningsretter hindre utnyttelse av eiendommen eller virke prisdempende ved salg. En fellesnevner er at løsningsretter ofte hefter på eiendommen over mange år. «Tida og tilhøva» kan føre til at det oppstår uklarheter og endrede forhold som ingen forutså på stiftelsestidspunktet. En del problemstillinger som følge av dette fikk en felles regulering med lov om løsningsretter, som ble vedtatt i 1994. Løsningsretter kan som hovedregel ikke stiftes for lengre tid enn 25 år, og reglene gjelder også for rettigheter som er stiftet før loven trådte i kraft. Lovens overgangsbestemmelse innebærer at bestemmelsene om lengstetid ble aktuell fra og med 1. juli 2015. Løsningsretter kan også opphøre som følge av andre rettsgrunnlag. Tinglysingsmyndigheten har på nærmere vilkår hjemmel til å slette bortfalte løsningsrettigheter fra grunnboken.

1 Innledning

1.1 Definisjon av løsningsrett og eksempler

Løsningsrett er definert i løsningsrettsloven § 1 første ledd, andre punktum: «Med løysingsrett er meint den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt.»

Lovens definisjon av løsningsrett er svært vid. I forarbeidene er dette forklart slik:

«Utvalet har nytta omgrepet som eit samleomgrep for alle rettar til å få overta ein eigedom på eit seinare tidspunkt. Dette omfattar ulike rettstypar som forkjøpsrett, kjøperett eller attkjøpsrett.»1

Definisjonen stiller ikke noe krav til løsningsrettens stiftelsesgrunnlag. Både ensidige disposisjoner, som løsningsrett fastsatt i et testamente, og løsningsretter basert på avtale mellom to parter omfattes. Det er heller ikke noe krav for å oppfylle definisjonen at det er betalt vederlag for løsningsretten.

Det klassiske eksempelet på en løsningsrett er en tinglyst klausul av typen: «Peder Ås har forkjøpsrett til gnr. 1 bnr. 1 i Lillevik kommune.» En annen variant er denne: «Eier av gnr. 1 bnr. 1 i Lillevik kommune forplikter seg til vederlagsfritt å utskille og overdra en tomt på 1 dekar til Marte Kirkerud.»

I noen tilfeller vil det kunne være mer problematisk å ta stilling til om det foreligger en løsningsrett.

Eks. «Jeg, Peder Ås, hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 1 i Lillevik forplikter meg til å skille ut en tomt på 2 mål rundt min søsters hytte og overdra tomten til min søster.»

Er dette en løsningsrett? En mulighet er at hun fra før av er reell eier av tomten, men at det formelle gjenstår: å opprette et eget bruksnummer på hytta og overdra eiendommen.

1.2 Rettsvern for løsningsrett

Løsningsretter etablert ved avtale eller ensidige privatrettslige disposisjoner (testament, gave) får rettsvern ved tinglysing, jf. tinglysingsloven § 20.2 Rettigheten får som hovedregel prioritet fra tidspunkt for innføring i grunnboken. En avtalt løsningsrett som ikke er tinglyst, vil kunne falle bort dersom eiendommen overdras til en som ikke har kjennskap til løsningsretten. Flere løsningsretter har hjemmel direkte i lov, se blant annet servituttloven § 10, sameieloven § 11, tomtefesteloven § 32 og aksjeloven § 19. Lovfestede løsningsretter har rettsvern uten tinglysing og faller uansett ikke bort selv om erververen av eiendommen ikke kjenner til retten, se tinglysingsloven § 21 andre ledd.

1.3 Særlig om lovfestede løsningsretter

En rekke lover har egne regler om forkjøpsrett eller andre former for løsningsrett til fast eiendom. Servituttloven § 10 fastsetter som hovedregel at grunneieren har forkjøpsrett når den som har en begrenset rett i eiendommen (servitutt), overdrar sin rett til noen andre. Bestemmelsen er imidlertid fravikelig, se servituttloven § 1 andre ledd. Lovfestet løsningsrett etter servituttloven foreligger derfor bare så fremt partene ikke har avtalt noe annet. Det er kun grunneieren som har en lovfestet forkjøpsrett etter servituttloven § 10. I tilfeller der en annen, for eksempel en nabo, har en avtalt forkjøpsrett dersom servitutthaveren overdrar sin rett til noen andre, reguleres dette av løsningsrettsloven på vanlig måte. For eiendommer som ligger i sameie mellom to eller flere parter, følger det av sameieloven § 11 første ledd, første punktum: «Når part i sameige skiftar eigar, har medeigarane forkjøpsrett.» Også denne bestemmelsen om lovfestet forkjøpsrett er fravikelig, og gjelder derved bare dersom det ikke foreligger en avvikende avtale. Det er bare medsameierne som har en lovfestet forkjøpsrett. I tilfeller der utenforstående har en avtalt forkjøpsrett til en sameiepart, omfattes denne retten ikke av unntaket i løsningsloven § 1 tredje ledd. I tomtefesteforhold har festeren lovbestemt innløsningsrett til tomt som er festet til bolig eller fritidsformål, se tomtefesteloven §32. Gjelder festeavtalen bygning til andre formål, må festerens løsningsrett til tomten eventuelt være avtalt. Slik avtalt løsningsrett dekkes ikke av unntaket i løsningsrettsloven § 1 tredje ledd. Festerens lovbestemte innløsningsrett etter tomtefesteloven § 32 har ingen korresponderende lovfestet løsningsrett for bortfesteren. Forkjøpsrett for grunneieren i tilfeller der festeren overdrar sin bygning, er imidlertid et svært vanlig avtalevilkår i festekontrakter. Etter eierseksjonsloven gjelder ingen lovfestet løsningsrett for øvrige seksjonseiere når en seksjon skifter eier. Tvert i mot er lovens hovedregel etter eierseksjonsloven § 22 første ledd at den enkelte sameier har full rettslig rådighet over sin seksjon og kan selge til hvem han vil. Med tilslutning fra samtlige seksjonseiere kan løsningsrett i eierseksjonssameier likevel fastsettes i vedtektene, se eierseksjonsloven § 22 andre ledd. En slik løsningsrett er ikke lovfestet, og omfattes derfor ikke av unntaket i løsningsrettsloven § 1 tredje ledd. Er eiendommen organisert som et aksjeselskap, foreligger det en lovfestet forkjøpsrett i aksjeloven § 4-19, som fastsetter at aksjeeierne har rett til å overta en aksje som har skiftet eier, med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene. Dette er også en lovfestet løsningsrett som omfattes av unntaket i løsningsloven § 1 tredje ledd. Det er bare medeiere i selskapet som har lovfestet løsningsrett etter aksjeloven. Utenforstående som har en avtalt forkjøpsrett til en aksjepost i selskapet, kan ikke påberope seg unntaket i løsningsloven § 1 tredje ledd.

1.4 Løsningsretten er en fordring

En løsningsrett er i seg selv ikke en eiendomsrett eller en begrenset rett til fast eiendom, men en opsjon, en fordring på å få en slik rett. Løsningsretten er derved en obligatorisk og ikke en tinglig rettighet. Dette har blant annet betydning for vurderingen av om løsningsretten kan foreldes, se nedenfor i punkt 2.6. Dette er også avgjørende for at en løsningsrett ikke kan avløses etter reglene i servituttloven og jordskifteloven, se punkt 2.8 nedenfor. I forbindelse med et eventuelt tvangssalg behandles en løsningsrett på lik linje med andre heftelser som ikke er pengeheftelser, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §§11-20 og 11-21. Se nærmere nedenfor i punkt 2.9.

2 Bortfall av løsningsretter – forskjellige rettsgrunnlag

2.1 Tiltredelse av retten. Gjennomføring av avtalen

Den mest grunnleggende bortfallsgrunnen for løsningsrettigheter er at innløsning eller forkjøp gjennomføres i samsvar med stiftelsesgrunnlaget, for eksempel en testamentarisk bestemmelse, tinglyst klausul, avtale eller lignende. Når løsningsretten er oppfylt, vil den også falle bort mellom partene. Det er likevel ingen automatikk i at løsningsretten samtidig blir slettet fra grunnboken. I praksis finnes det derfor en rekke tinglyste løsningsretter som ikke lenger har noe innhold fordi retten er oppfylt uten at dette er anmerket i grunnboken. Se mer om dette nedenfor i punkt 3.

2.2 Betydning for løsningsretten der gjennomføring krever offentlig tillatelse

Et sentralt spørsmål er hva som skjer med løsningsrettigheter som ikke kan gjennomføres før det foreligger en offentlig tillatelse. Etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd, bokstav m må fradeling av tomt ha tillatelse fra kommunen. I noen tilfeller er det klart at slik tillatelse ikke kan gis, for eksempel fordi det er delingsforbud i området eller det av andre grunner strider mot arealplanen på stedet. Noen ganger kan det være slik at fradeling eventuelt krever dispensasjon. På samme måte fastsetter jordloven § 12 at deling av jord- eller skogbrukseiendom krever tillatelse fra landbruks- og matdepartementet.

Faller løsningsretten bort automatisk hvis det er klart at vilkårene for offentlig tillatelse ikke er oppfylt eller dispensasjon ikke innvilges? Problemstillingen ble nærmere drøftet i forarbeidene til løsningsrettsloven, og Sivillovbokutvalget foreslo en gyldighetsregel om at en avtale om løsningsrett til del av fast eiendom ikke kunne inngås før det var gitt offentlig delingstillatelse. Forslaget lød slik:

«§ 8 (Delingsløyve) Løysingsrett til eigedomsdel som vert ein ny grunneigedom, kan ikkje skipast utan at det ligg føre delingsløyve etter bygningslova § 63 (jfr. delingslova kap. 3). Føresegna er ufråvikeleg.»

En slik gyldighetsregel ville gripe inn i det grunnleggende prinsippet om avtalefrihet mellom partene. Sivillovbokutvalget hadde følgende forklaring på forslaget:

«Utvalet er klår over at denne regelen kan koma til å få relativt stor effekt. Men utvalet ser det som ein stor føremon at det ikkje blir skipa rettar som gjev ugrunna forventningar om – ved eit seinare høve – å kunne skaffa seg eigedomsrett til tomt eller andre grunnstykke. Idag hender det ikkje sjeldan at når ein rett til del av eigedom skal gjerast gjeldande, nektar rette styremakt dette. Dermed brest kanskje ein viktig føresetnad for ei tidlegare semje, eller for ei deling av ein formue. Slike brestande føresetnader vil lett føre til krav om å ta oppatt tidlegare godkjente ordningar. Dette skaper som regel tvist og vanskelege tilhøve, kanskje i den nære familie. Det er ein fordel at det grunnleggjande problem blir løyst på eit tidleg stadium og ikkje får sjansen til å utvikla seg til ein tvist. Ved å skjerpe reglane om løysingsrettane slepp ein å få rettar inn i grunnbøkene som det seinare kan bli store problem å få ut att. Dei står der og skaper til dels store praktiske problem for den som driv eigedomen.»3

I forbindelse med utarbeidelse av lovproposisjonen hadde imidlertid Justis- og beredskapsdepartementet en annen oppfatning. I høringsomgangen var det blant annet blitt pekt på hvor lite hensiktsmessig det kunne være at offentlige myndigheter måtte ta stilling til et fradelingsspørsmål allerede ved stiftelse av løsningsretten, kanskje mange år før eventuell fradeling ville bli aktuelt. Landbruksmessige forhold og arealsituasjonen vil kunne endres slik at det er behov for å vurdere delingsspørsmålet på nytt.4 Departementet ga uttrykk for tvil, men landet på at den beste løsningen ville være å ikke stille krav om forhåndsinnhenting av delingstillatelse for å kunne inngå en gyldig avtale om løsningsrett.5 Det ble særlig lagt vekt på at noen slik gyldighetsregel ikke gjelder etter avhendingslova. Man kan altså gyldig inngå en avtale om salg av en del av fast eiendom uten at det foreligger delingstillatelse. Hvis avtalen ikke kan gjennomføres fordi det ikke senere gis offentlig tillatelse til fradeling, er avtalen fortsatt bindende mellom partene og rettsvirkningen ikke uten videre ugyldighet.6

Slik løsningsrettsloven endelig ble utformet, uten noe krav om at offentlig tillatelse er et gyldighetsvilkår for stiftelse av løsningsrett, er for øvrig i tråd med hovedtyngden av annen sammenlignbar lovgivning. Man kan for eksempel lovlig inngå en avtale med naboen om byggeforbud i et område som etter offentligrettslige regler er planlagt for utbygging. Eller, motsatt, kan det lovlig inngås en avtale om utbygging selv om det foreligger et offentligrettslig byggeforbud. Fellesnevneren for slike disposisjoner er at de kan være privatrettslig gyldige mellom partene, selv om de ikke kan gjennomføres uten tillatelse fra det offentlige.

2.3 Lengstetid – løsningsrettsloven § 6 om bortfall etter 25 år

En sentral målsetting med løsningsrettsloven var å foreta en opprydding og sanering i gamle løsningsretter.7 Et vesentlig virkemiddel for å oppnå dette var innføring av lovfestede regler om lengstetid, en utløpsdato for eldre rettsstiftelser. Løsningsrettslovens hovedregel følger av § 6 første ledd, som sier: «Løysingsrett gjeld ikkje for lengre tid enn 25 år.» Det følger av fjerde ledd at bestemmelsen er ufravikelig. Dette må forstås slik at det ikke er adgang til å avtale løsningsretter med lengre varighet. At løsningsretten skal falle bort etter kortere tid enn 25 år, kan imidlertid fritt avtales.8 Avtaler med kortere varighet finnes det i praksis mange av.

Både Sivillovbokutvalget og departementet gjorde grundige vurderinger av behovet for lengstetid samt hvilken løsning som skulle velges. Hovedinnvendingen mot å lovfeste en lengstetid var at det griper inn i den grunnleggende avtalefriheten mellom private parter. Sentrale momenter i motsatt retning som ble vektlagt, var risikoen for at løsningsretter som hviler på eiendommen over lang tid, kan føre til begrensninger i eierens rådighet, samt at det etter hvert vil kunne være vanskelig å fastslå hvem som er rettighetshaver.9 Fordi reglene også skulle gis virkning overfor allerede inngåtte avtaler, måtte man ta stilling til tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97. Sivillovbokutvalgets overveielser støttet seg til vurderinger gjort i forbindelse med foreldelsesloven og hevdsloven, som begge innførte regler som grep inn i etablerte rettigheter. Det sentrale var å gi partene tilstrekkelig tid til å innrette seg etter de nye reglene. Sivillovbokutvalget utredet i denne forbindelse to ulike alternativer for overgangsregler, med hovedregel om tidligste bortfall av løsningsretter etter henholdsvis 25 år og 10 år fra lovens ikrafttredelse.10 Sistnevnte alternativ ble regnet for å ha den mest effektive saneringseffekten, og Sivillovbokutvalget foreslo 10 år. Departementet sluttet seg også til dette.11 Men under behandlingen av lovforslaget i Justiskomiteen på Stortinget kom det frem et mer nyansert syn. Komiteen var i tvil om en bortfallsregel også burde gjøres gjeldende for allerede inngåtte avtaler. Det ble påpekt at det ville være uheldig om noen skulle lide tap dersom en løsningsrett skulle falle bort uten at partene hadde kjennskap til regelen. Løsningen ble å forlenge overgangsperioden:

«Komiteen har imidlertid kommet til at overgangsperioden for allerede inngåtte avtaler bør forlenges til 20 år, og fremmer forslag om dette. Komiteen er oppmerksom på at det dermed vil ta lenger tid å få ryddet opp i eldre rettsforhold, men legger avgjørende vekt på at en 20-årsgrense gir en mer betryggende overgangsperiode for løsningsrettshaverne.»12

Denne overgangsregelen ble så vedtatt i løsningsrettsloven § 23 tredje ledd og innebærer at lovens bortfallsregler fikk effekt fra og med 1. juli 2015. Det er viktig å være oppmerksom på at det er stiftelsestidspunktet, og ikke tinglysingstidspunktet, som avgjør når fristen starter å løpe. I de tilfeller hvor løsningsretten har sitt grunnlag i en avtale, begynner tiden å løpe fra tidspunktet for avtaleinngåelsen. Hvis avtalen senere blir tinglyst, har det ingen innvirkning på beregning av lengstetiden.

2.4 Unntak fra lengstetiden – løsningsretter som ikke faller bort

2.4.1 Løsningsretter som ikke omfattes av løsningsrettsloven

Fra løsningsrettslovens hovedregel i § 6 første ledd om bortfall av rettigheter etter 25 år er det mange unntak. Disse følger dels av løsningsrettsloven selv og dels av andre rettsgrunnlag.

Først og fremst er det viktig å huske på løsningsrettsloven § 1 tredje ledd om at loven som hovedregel ikke gjelder lovfestede løsningsretter. Dette innebærer at blant annet sameiernes forkjøpsrett etter sameieloven § 11, grunneierens forkjøpsrett etter servituttloven § 10, festerens innløsningsrett etter tomtefesteloven § 32 eller aksjeeieres forkjøpsrett i eiendomsselskap etter aksjeloven § 4-19 ikke omfattes av løsningsrettslovens regler om lengstetid. Slike løsningsretter faller altså ikke bort. Videre følger det av løsningsrettsloven § 3 tredje ledd at vedtektsfestede (avtalte) løsningsretter i borettslag eller eiendomsselskaper som reguleres av allmennaksjeloven eller selskapsloven, ikke omfattes av løsningsrettsloven. Derved kommer heller ikke reglene om lengstetid til anvendelse på slike løsningsretter.

2.4.2 Unntak for løsningsrett til visse realretter

Det følger av løsningsrettsloven § 6 andre ledd bokstav a at lengstetiden ikke gjelder løsningsrett «som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen eller som er høveleg til å slåast saman med den». Dette unntaket innebærer at visse realrettigheter ikke faller bort som følge av tidsbegrensningen i første ledd. At løsningsretten er en realrett, innebærer at den ligger til en eiendom, og ikke til en person. Realretter reguleres blant annet i servituttloven § 9 andre ledd og sameieloven § 10 andre ledd. En realrett kan i utgangspunktet ikke skilles fra eller selges separat fra den eiendommen den hører sammen med. Unntaket i løsningsrettsloven § 6 andre ledd bokstav a følger opp dette. Løsningsrettslovens unntak for visse realretter gjelder imidlertid andre tilknytningsforhold mellom eiendommer enn de som reguleres i servituttloven og sameieloven. Etter løsningsrettsloven er det bare areal som er utskilt fra, eller areal som er egnet til å slås sammen med eiendommen, som omfattes. I forarbeidene er unntaket for utskilte parseller begrunnet med at hovedeiendommen bør kunne betinge seg kontroll med hvem det fradelte arealet eies av.13 En slik kontroll har imidlertid mange begrensninger og forutsetter blant annet at rettighetshaveren har økonomiske muligheter til å gjennomføre løsningsretten ved et eierskifte. Det andre alternativet, at arealet er egnet til å slås sammen med eiendommen, ble utformet med tanke på landbruksforhold.14 Men bestemmelsen er ikke begrenset til å gjelde dette. Også løsningsrett til tilleggsareal og nabotomter i boligstrøk eller hytteområder vil dekkes. I landbruksforhold og næringsvirksomhet vil løsningsrett til tilleggsareal gjerne være etablert for å sikre en driftsøkonomisk enhet. Ingen av alternativene under unntaket for realretter har som vilkår at arealet må grense til den berettigede eiendommen. Unntakene omfatter altså mer enn naboeiendommer. Sivillovbokutvalget presiserte at vurderingen av om arealer er egnet til å slås sammen, vil være konkret og skjønnsmessig.15 Utvalget fremhevet at driftsøkonomiske vurderinger må legges til grunn i jordbruksforhold. Det sentrale vil være om arealene er egnet til å drives som en enhet. Synspunktet er relevant også utenfor landbruksnæringen. Hvis det på hovedeiendommen drives en virksomhet med stort parkeringsbehov, vil unntaket omfatte løsningsrett til tilleggsareal som kan brukes til parkeringsplasser.

Det må avgjøres etter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle om en løsningsrett er en slik realrett som omfattes av unntaket i § 6. Utgangspunktet er en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Ordlyden vil imidlertid kunne være misvisende. I mange tilfeller kan det stå at selgeren eller et nærmere angitt personnavn skal ha løsningsrett, mens andre omstendigheter rundt avtalen tilsier at løsningsretten ligger til eiendommen.16

2.4.3 Unntak for løsningsrett til andel i eiendomsselskap

Det følger av løsningsrettsloven § 6 andre ledd bokstav b at lengstetiden på 25 år ikke gjelder for løsningsrett «til ein aksje eller annan part når retten tilkjem andre parteigarar i same selskap eller sameige». Bestemmelsen er relevant for eiendomsselskaper som reguleres av allmennaksjeloven eller lov om ansvarlige selskaper og kommandittselska per (selskapsloven). I slike selskaper har øvrige deltakere bare forkjøpsrett til selskapsandeler dersom dette er fastsatt i vedtektene, se allmennaksjeloven § 4-19 og forutsetningsvis selskapsloven § 2-29. Da bestemmelsen i løsningsrettsloven § 6 ble utformet, gjaldt aksjeloven av 1976 som fastsatte i § 3-3 at aksjeeiere hadde forkjøpsrett ved omsetning av aksjer i selskapet bare dersom dette var fastsatt i vedtektene. Med aksjeloven fra 1997 har aksjeeierne en lovfestet forkjøpsrett, jf. § 4-15 tredje ledd og § 4-19, som ikke omfattes av løsningsrettsloven, jf. § 1 tredje ledd.

2.4.4 Unntak for løsningsrett tilknyttet næringsvirksomhet

Løsningsrettsloven § 6 tredje ledd fastsetter en særskilt lengstetid på opptil 50 år for løsningsrett «som ligg til eit føretak og gjeld grunn til utviding eller tilfang til drift av føretaket». Løsningsretten kan være etablert både for å sikre arealer til bygninger eller for å sikre bedriften tilgang til bestemte råvarer (skog, grustak osv.). Slike løsningsretter er ofte verken personlige rettigheter eller realretter, men en mellomting, der foretaket er rettighetshaver.17 At et foretak har en løsningsrett, kan være klart nok, for eksempel gjennom en slik klausul:

«Lillevik Skiferbrudd AS har forkjøpsrett til grunn på gnr. 15 bnr. 1.»

Ved vurderingen av om slike bedriftsrettigheter er bortfalt, må det tas stilling til om arealet skal benyttes til foretakets drift, eller om det bare gjelder for eksempel en kapitalinvestering.

2.5 Bortfall av løsningsrett i tomtefesteforhold

Det følger av løsningsrettsloven § 1 andre ledd at loven også gjelder løsningsrett til tomtefesterett. Her er det imidlertid viktig at man ikke blander sammen løsningsrett til festeforholdet med den løsningsretten festeren har til selve festetomten. Førstnevnte reguleres av løsningsrettsloven, sistnevnte faller utenfor. Kjennetegnet ved tomtefesteforhold er at grunnen eies av bortfesteren og leies bort til festeren som kan oppføre egne bygninger på eiendommen. I tomtefesteforhold har festeren av tomt til bolig eller fritidseiendom en ubetinget løsningsrett til festetomten, se tomtefesteloven § 32. Dette er en lovfestet løsningsrett som ikke omfattes av reglene om lengstetid og bortfall, se løsningsrettsloven § 1 tredje ledd. Festeren av tomt til næringsformål kan ha en tilsvarende avtalt løsningsrett. På samme måte er det også en vanlig klausul i festekontrakter at bortfester betinger seg en forkjøpsrett til bygningen på festetomten. Det kan være naturlig at bortfesteren ønsker å sikre seg kontroll med hvem som til enhver tid eier bygningene på grunnen som festes bort. Slik forkjøpsrett må i så fall avtales. Det er disse avtalte forkjøpsrettene som kan reise særlige spørsmål. Løsningsrettsloven er neppe utformet med tanke på disse særlige forholdene som følger med avtalte forkjøpsrettigheter i tomtefesteforhold. Fra partenes side vil forutsetningen normalt være at dette er rettigheter som skal vare så lenge festeforholdet består, og at innløsningsretten skal kunne benyttes ved hvert eierskifte. Se også Rt. 2002 s. 1195 der Høyesterett kom til at en løsningsrett i en festekontrakt ikke var falt bort selv om den ikke var gjort gjeldende ved en tidligere overdragelse.18 Samtidig er bestemmelsen om lengstetid på 25 år i løsningsrettsloven § 6 første ledd ufravikelig. Det skal altså ikke vare adgang til lovlig å avtale løsningsrettigheter med lengre varighet.

I festeforhold er det imidlertid så nær forbindelse mellom bygning og tomt at unntaksbestemmelsen i § 6 andre ledd, bokstav a, må få analogisk anvendelse. Dette støttes også av resonnementet i Rt. 2002 s. 1195. Avtalt løsningsrett til festetomt for næringsformål samt avtalt forkjøpsrett for bortfesteren til bygninger på festetomt faller derved ikke bort etter 25 år.

Når festeren innløser tomten, er spørsmålet hva som skjer med forkjøpsretten. Iutgangspunktet faller da retten bort, se punkt 2.1 ovenfor om tiltredelse av retten. Hvis det er slik at bortfester fortsatt skal ha en forkjøpsrett, må denne inntas på nytt i innløsningsskjøtet. Forkjøpsretten må da gjelde både bygning og grunn, siden festeren har blitt grunneier.

2.6 Foreldelse av løsningsrett

En løsningsrett er ikke en eiendomsrett eller en begrenset rett i fast eiendom, men en mulighet til å erverve en slik rett. Løsningsretten er altså en fordring, se punkt 1.4 ovenfor. Foreldelsesloven § 1 fastsetter at loven gjelder for «Fordring på penger eller andre ytelser». Løsningsretter faller inn under denne definisjonen. Foreldelseslovens hovedregel i § 2 er at den alminnelige foreldelsesfristen er to år. Foreldelsesloven er ufravikelig, jf. § 28, og løsningsretter foreldes derved i utgangspunktet i samsvar med foreldelseslovens regler.19 Foreldelsesfristen starter å løpe fra det tidspunktet fordringer forfaller, nærmere bestemt fra den tid den tidligst kan gjøres gjeldende, se foreldelsesloven §3. Løsningsrettsloven har egne regler i § 12 om frist for å gjøre en aktualisert forkjøps rett gjeldende. Foreldelseslovens regler har neppe praktisk betydning ved siden av løsningsrettslovens egne regler i disse tilfellene. Særlige spørsmål om foreldelse kan imidlertid oppstå for de rene kjøpe- eller innløsningsrettene som ikke er knyttet til bestemte betingelser. Eksempel på en slik rett kan være:

«Marte Kirkerud har rett til å overta gnr. 1 bnr. 2 i Lillevik når hun selv ønsker.»

En slik rett kan gjøres gjeldende umiddelbart, og etter hovedreglene starter da også foreldelsesfristen å løpe med en gang. Sivillovbokutvalget diskuterte denne problemstillingen, og uttalte:

«Ei slik løysing vil føra til at det ikkje kan fastsetjast kjøperettar for meir enn 3 år frå det tidspunktet det er høve til å gjera dei gjeldande. Dette vil klårt vera i strid med føresetnadane for svært mange kjøperettar som ofte har eit nokså langsiktig føremål.»20

Departementet fulgte opp utvalgets vurderinger, med noen presiseringer:

«For kjøperettar som ikkje har noka tidsavgrensing i det heile, og som ikkje skal dekke eit visst behov, vil departementet meine at foreldingsfristen må løpe frå det tidspunktet løysingsretten vert skipa. Annleis vil det kunne stille seg der retten gjeld for ei avgrensa tid. I og med at også desse kjøperettane kan ha eit så ulikt innhald, vil det imidlertid vere vanskeleg gjennom lovgjevinga generelt å spesialregulere tilhøvet til foreldingslova for desse. Departementet meiner derfor at spørsmålet om når foreldingsfristen for slike kjøperettar tek til å løpe, lyt avgjerast ut frå ein konkret bruk av dei allmenne reglane i foreldingslova.»21

Heller ikke denne uttalelsen i forarbeidene avklarer spørsmålet om foreldelse for de rene kjøpe- eller innløsningsretter som ikke er knyttet til betingelser, frister eller lignende. Men uttalelsen er i alle fall et moment som taler for at slike løsningsretter ikke uten videre foreldes tre år etter at de tidligst kunne vært benyttet. I juridisk litteratur er det tatt til orde for at foreldelsesloven ikke stenger for adgangen til å inngå en tidsbegrenset avtale hvor det er klart fastsatt at kjøperetten kan gjøres gjeldende over et lengre tidsrom enn tre år, selv om retten ikke er knyttet til en nærmere definert betingelse.22 Vurderingen bygger blant annet på hensynene bak foreldelsesreglene (avviklingshen syn, bevishensyn og innrettelseshensyn) samt at slike avtaler dekker et praktisk behov og sikrer klare rammer for partene.

Det rettslige utgangspunktet for vurderingen av foreldelsesspørsmålet i disse tilfellene vil være foreldelsesloven § 30, som regulerer forholdet til særlovgivning. Forarbeidene til foreldelsesloven forutsetter riktignok at avtalte løsnings- og forkjøpsretter omfattes av foreldelsesloven.23 Men denne forutsetningen går ikke foran lovens klare ordlyd i § 30, som fastsetter at foreldelseslovens regler står tilbake for det som følger av annen lov eller av forholdets egenart. For løsningsretter uten noe bestemt aktualiseringstidspunkt vil det i lys av dette være naturlig å legge til grunn at bortfall av rettighetene er særlig regulert gjennom løsningsrettslovens regler om lengstetid, og at «forholdets egenart» tilsier at løsningsretter i utgangspunktet ikke foreldes etter andre regler på et tidligere tidspunkt.

2.7 Ekspropriasjon av løsningsrett

Løsningsretter kan falle bort ved ekspropriasjon. Oreigningslova § 1 fastsetter at det er et ekspropriasjonsrettslig inngrep når «eigedomsretten til fast eigedom (…) eller annan rett til, i eller over fast eigedom vert teken (…) eller avløyst med tvang …» En løsningsrett kan være en slik annan rett. Løsningsretten kan eksproprieres særskilt, eller den kan falle bort i forbindelse med at eiendommen den hefter på, blir ekspropriert.24 Det erstatningsrettslige vernet for løsningsretter som faller bort ved ekspropriasjon, er ivaretatt gjennom oreigningsloven § 24, som sier i første setning: «Fører oreigningsinngrepet til at ein bruksrett eller annan rett ikkje kan stå ved lag som før, skal det fastsetjast serskilt vederlag til rettshavaren.» Utmåling av erstatning ved ekspropriasjon av løsningsretter følger reglene i ekspropriasjonserstatningsloven, og kan innebære vanskelige vurderinger.25 Bortfall av en forkjøpsrett til markedspris vil eksempelvis ikke nødvendigvis påføre rettighetshaveren noe økonomisk tap. Derimot vil bortfall av forkjøpsrett til en på forhånd fastsatt og ikke senere regulert pris, eller en ren løsningsrett (for eksempel retten til å få utvist en tomt), medføre et økonomisk tap som rettighetshaveren har krav på å få erstattet.26

2.8 Avskiping etter servituttloven, avløsning etter jordskifteloven

Både servituttloven og jordskifteloven har regler om bortfall av begrensede rettigheter i fast eiendom. Servituttloven § 7 fastsetter innledningsvis: «Rett som klårt er til meir skade enn gagn, kan eigaren få avskipa såframt mishøvet ikkje kan rettast med omskiping …» Tilsvarende har jordskifteloven § 3-11 og § 3-12 regler om bortfall av ulike bruksrettigheter og negative servitutter dersom disse er til hinder for en tjenelig jordskifteløsning. Fra jordskifteloven trådte i kraft 1. januar 2016, skal jordskifteretten også behandle saker om avskiping etter servituttloven, se servituttloven § 18.27 Felles for både servituttlovens og jordskiftelovens regler om avskiping og avløsning er at disse bestemmelsene gjelder rettigheter til faktisk bruk (herunder negative servitutter, som er forbud mot bestemt bruk). En løsningsrett er en fordring og ikke en bruksrett, se ovenfor i punkt 1.4. Jordskifterettens kompetanse til å avløse bruksrettigheter omfatter derfor ikke adgang til å bringe løsningsretter til opphør.

2.9 Bortfall av løsningsrett ved tvangssalg

I forbindelse med tvangssalg behandles løsningsretten på lik linje med øvrige fordringer på annet enn penger. Det følger av det såkalte dekningsprinsippet i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 at tvangssalg bare kan gjennomføres dersom alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens blir dekket. Av samme bestemmelse følger det videre at foranstående heftelser som ikke er pengeheftelser, skal overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen. Løsningsretter med bedre prioritet enn saksøkerens krav kan derved ikke settes til side ved tvangssalget. Dersom løsningsretten har dårligere prioritet, reguleres forholdet av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21. Slike heftelser skal også som hovedregel overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen. Men andre heftelser enn pengeheftelser, herunder løsningsretter, kan settes til side av namsmyndighetene i den utstrekning det er nødvendig for å gi dekning til heftelser med bedre eller lik prioritet, se tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 andre ledd.28

2.10 Bortfall av løsningsrett og avtalerettslige spørsmål

I mange tilfeller vil avtale om løsningsrett inngå som ett av flere elementer i et større avtalekompleks. Eksempel på dette kan være en uskifteavtale eller et arveoppgjør der en av partene får en løsningsrett til en tomt, mens øvrige verdier fordeles på andre måter.29 En annen variant er tilfeller der det er etablert to eller flere gjensidige forkjøpsrettigheter. Faller en løsningsrett bort på et grunnlag som ikke var påtenkt da avtalen ble inngått, vil dette kunne forrykke forholdet mellom partene i avtalen. I noen tilfeller vil slik oppstått ubalanse kunne løses gjennom tolkning av avtalen. Avtalerettslige ugyldighetsgrunner kan også være aktuelle, først og fremst avtaleloven § 36, hvis det vil være urimelig å gjøre avtalen gjeldende. I praksis setter imidlertid Høyesterett sjelden til side avtaler under henvisning til bristende forutsetninger eller senere inntrådte forhold. Muligheten kan likevel ikke helt utelukkes. Det viktigste i denne sammenheng er at avtalerettslige regler ikke kan hindre lovfestet bortfall av løsningsrett, for eksempel som følge av lengstetiden i løsningsrettsloven § 6 eller andre bortfallsgrunner som er behandlet ovenfor. Avtalerettslige konsekvenser av bortfalt løsningsrett vil i så fall være at andre elementer i avtalen ikke kan gjøres gjeldende, eller det kan gi grunnlag for erstatningskrav eller etteroppgjør mellom partene.

Forholdet til avtalerettslige spørsmål er så vidt nevnt i forarbeidene til løsningsrettsloven, uten noen klar oppskrift på disse problemene. Temaet er berørt i forbindelse med løsningsrett til areal som forutsetter offentligrettslig tillatelse:

«Løysingsrettane er ofte kjenneteikna ved at bruken av dei fyrst vert aktualisert langt fram i tida. Dersom delingsløyve ikkje vert gjeve, vil ofte dette vere ein brestande føresetnad for ei tidlegare semje, eller for ei deling av formue. Slike brestande føresetnader vil lett føre til krav om oppattaking av tidlegare ordningar som partane så langt har retta seg etter. Særleg komplisert kan dette verte i dei tilfella der løysingsretten inngår i eit større avtalekompleks. Dette vil lett kunne skape tvist og vanskelege tilhøve.»30

Faller en løsningsrett bort, vil dette selvsagt kunne påberopes som en bristende forutsetning mellom partene. Men fordi disse rettighetene nettopp karakteriseres ved langsiktighet, vil endrede forhold over tid normalt være naturlig å forvente. Det skal derfor trolig mye til før lovfestet bortfall av løsningsrett kan føre til ugyldighet eller revisjon av en avtale der en løsningsrett inngår som ett av elementene.

3 Sletting av løsningsrett i grunnboken

3.1 Hjemmel for å slette løsningsretter

Løsningsrettsloven gir ikke noe rettslig grunnlag for å slette en løsningsrett i grunnboken. Sletting av heftelser i grunnboken må ha hjemmel i tinglysingsloven. Bestemmelsene som gir grunnlag for sletting, følger av tinglysingsloven §§ 31–32 a.

Registerfører kan slette en heftelse hvis det foreligger bevis for at heftelsen er falt bort, eller hvis rettighetshaver samtykker til sletting av rettigheten, se tinglysingsloven § 32 første ledd. Dette er hovedregelen for sletting av tinglyste heftelser. Enhver løsningsrett kan slettes hvis rettighetshaver samtykker til det. Dersom rettighetshaver til løsningsretten er en fast eiendom, kan den som til enhver tid er hjemmelshaver til den herskende eiendom, slette løsningsretten.

Tinglysingsloven skiller mellom sletting som følge av at rettsvernet er falt bort og sletting på bakgrunn av at selve heftelsen materielt sett er opphørt. Registerfører har hjemmel til å slette en heftelse etter eget tiltak fordi tinglysingsvirkningen, rettsvernet, er falt bort, jf. tinglysingsloven § 31 første ledd. Denne bestemmelsen er ikke anvendelig for sletting av løsningsretter, da den kun gir hjemmel for å slette en heftelse på bakgrunn av at virkningen er falt bort. I disse tilfellene kan den materielle heftelsen fortsatt bestå. Tinglysingsloven § 31 første ledd må sees i sammenheng med bortfallsreglene i tinglysingsloven §§ 28–30.

Det følger imidlertid av tinglysingsloven § 31 andre ledd at registerfører skal slette heftelsen av eget tiltak når heftelsen er «åpenbart opphørt». Det vil si at hvis registerfører kommer til at rettigheten materielt sett er opphørt, så skal denne slettes fra grunnboken, se nærmere nedenfor i punkt 3.2.

I tilfeller der det bare er sannsynliggjort at en heftelse er opphørt, kan den slettes etter at det er kunngjort en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg, jf. tinglysingsloven § 32 a.

3.2 Sletting når lengstetiden er utløpt

3.2.1 Vilkåret om at retten er «åpenbart opphørt», tinglysingsloven § 31 andre ledd

Om en løsningsrett kan slettes fordi lengstetiden er ute, jf. løysingsrettslova § 6, jf. § 23, må vurderes ut fra vilkåret om den er «åpenbart opphørt», jf. tinglysingsloven § 31 annet ledd. Formålet med tinglysingsloven § 31 annet ledd er å fjerne «dødt stoff» fra grunnboken, slik at registeret til enhver tid er oppdatert og oversiktlig. Ved sletting etter denne bestemmelsen må registerfører gjøre en vurdering av hvorvidt selve heftelsen, og ikke bare rettsvernet, materielt sett er bortfalt.

Høyesterett har uttalt seg om vilkåret «åpenbart opphørt» i en dom inntatt i Rt. 2010 s. 252:

«Det følger av tinglysningsloven § 31 andre ledd at registerføreren av eget tiltak kan slette en heftelse ‘når den åpenbart er opphørt’. Dette vilkåret må tolkes strengt. Det er således ikke tilstrekkelig at det er sannsynlig at heftelsen er falt bort. Foreligger det berettiget tvil med hensyn til om retten fortsatt består, skal heftelsen ikke slettes.»

Det er således en streng vurdering, og det skal mye til før man kan konkludere med at noe er åpenbart.

3.2.2 «Åpenbart opphørt» – løsningsrett eller eiendomsrett?

Det første registerfører må ta stilling til, er om det faktisk dreier seg om løsningsrett, eller om det reelt er en eiendomsrett.

Følgende eksempel kan illustrere problemstillingen. I skjøte på et gårdsbruk er følgende heftelse inntatt:

«Kårfolket skal for sitt bruk ha den på eiendommen stående hovedbygning. Etter deres levetid skal sønn og datter ha hovedbygningen med grunn og tilhørende hage, vederlagsfritt.»

Tinglysingsmyndighetens vurdering kan her være at retten til hovedbygning ikke er en løsningsrett, men at overdrager (kårfolket) holder tilbake eiendomsretten til bygningen, slik at den ikke er en del av gårdsoverdragelsen.

Ved generasjonsskifte på gård hender det at foreldrene inntar i skjøtet på gården at den nye hjemmelshaveren forplikter seg til å sørge for fradeling og overskjøting av en tomt. Eksempel på dette kan være en klausul om plikt for Marte til å overskjøte tomt til hytta på Blåfjell som søsteren allerede eier. Her dreier det seg heller ikke om noen løsningsrett. Marte har ingen rett til å overta en hytte på et senere tidspunkt, hun har faktisk allerede overtatt og blitt reell eier. Det er de formelle forhold som må ordnes i ettertid, nemlig å dele fra hyttetomten og gi den et eget matrikkelnummer. Hvis tinglysingsmyndigheten kommer frem til at rettigheten ikke er en løsningsrett, så kommer heller ikke løsningsrettsloven og reglene om lengstetid til anvendelse. Rettigheten kan dermed ikke slettes på denne bakgrunn.

Forutsatt at det er en løsningsrett, må Kartverket vurdere om den er omfattet av løsningsrettslovens bestemmelse om lengstetid, se nærmere i punkt 2.3 over. En viktig påminnelse her er at loven ikke gjelder for lovbestemte løsningsretter, jf. løsningsrettsloven § 1 tredje ledd. Videre er det slik at det må ha gått 25 år fra stiftelsestidspunktet, jf. § 6 første ledd. Registerfører må vurdere hvem som er rettighetshaver. Hvis rettighetshaver er en fast eiendom som fyller vilkårene i løysingsrettslova § 6 annet ledd bokstav a, så gjelder ikke en lengstetid på 25 år. Rettigheten har da ikke «åpenbart opphørt», og det er ikke hjemmel for sletting.

3.2.3 «Åpenbart opphørt» – personlig eller reell rettighet?

Kartverket må videre vurdere om løsningsretten er en personlig eller en reell rettighet. For å kunne avgjøre det må man tolke stiftelsesgrunnlaget, undersøke hva som var partenes forutsetninger, og vurdere forholdene ellers. På eldre heftelser er det noen ganger vanskelig å slå fast om rettighetshaver er en fysisk person, eller om rettigheten ligger til den faste eiendommen. Tidligere brukte man ofte begrepet «selger», eller formulerte det slik at ret tighetshaver var navngitt, selv om meningen var at den aktuelle hjemmelshaveren til den herskende eiendom skulle være rettighetshaver. Siden disse heftelsene ofte er gamle, og en eller flere av partene kan være døde, er det vanskelig å få kunnskap om hva partene mente ved inngåelse av avtalen. Kartverket må derfor tolke stiftelsesgrunnlaget og gjennomgå det tinglyste dokumentet i sin helhet og vurdere dets innhold. På den måten kan det tas stilling til om dette er en reell rettighet, eller om den er personlig.

Et eksempel kan illustrere problemstillingen. Heftelsen er formulert slik:

«Selgeren forbeholder seg retten til all landslott som tilkommer strandlinjen på det fraskilte bruksnummer. Selgeren skal ha rett til sjøhustomt ved sjøen på det fraskilte bruksnummer. Kjøperen skal ha rett til å ta vann på hovedbruket og rett til adkomstvei fra hovedveien.»

Etter sin ordlyd er denne løsningsretten personlig ettersom de har brukt begrepet «selgeren». Hele dokumentet må riktignok leses i sin helhet. Det fremkommer av avtalen at selgeren også skal ha all landslott som tilkommer strandlinjen. Landslotten (som er en avgift som skal betales til grunneierenved bruk av eiendom på land som benyttes i forbindelse med fiske i saltvann) skal ligge til den faste eiendommen. Når det gjelder retten som kjøperen har til vann, og rett til adkomstvei fra hovedeiendommen, så er disse som hovedregel realrettigheter. Det har formodningen mot seg at disse skal være personlige. Dette tyder på at de som har skrevet avtalen, har en noe tilfeldig begrepsbruk. Det er ikke åpenbart for tinglysingsmyndigheten at forkjøpsretten er personlig. Siden forkjøpsretten gjelder en grunn som er utskilt fra den herskende eiendom, så er den omfattet av unntaket i løsningsrettsloven § 6 annet ledd a.

3.3 Kartverkets tinglysingspraksis

Løsningsretter som uten tvil er personlige, faller bort når lengstetiden er utløpt. Disse vil kunne slettes av tinglysingsmyndigheten fordi de er åpenbart opphørt. Hvis tinglysingsmyndigheten er i tvil om unntakene i løsningsrettsloven § 6 annet ledd og tredje ledd kommer til anvendelse, vil det også være tvil om løsningsretten materielt sett er bortfalt. Da har tinglysingsmyndigheten ingen hjemmel for å kunne slette løsningsretten av eget tiltak, siden vilkåret om at heftelsen må være åpenbart bortfalt, ikke kan sies å være oppfylt, jf. tinglysingsloven § 31 annet ledd. At heftelsen skal være åpenbart opphørt, er et strengt kriterium og innebærer at tinglysingsmyndigheten er svært varsom med å slette rettigheter til fordel for en annen fast eiendom.

Noen ganger er det vanskelig å kunne slå fast om rettighetshaver er en person, eller om rettigheten ligger til den faste eiendommen. Dernest er det vanskelig å vurdere om rettigheten som ligger til annen fast eiendom, er «høvelig til å slåast saman med» den tjenende eiendommen. Det er her viktig å huske på at driftsøkonomiske vurderinger skal legges til grunn, se nærmere ovenfor i punkt 2.4.2. Matrikkelforskriften § 43 annet ledd regulerer vilkårene for sammenslåing av to eiendommer. Det er her ikke noe krav om at eiendommene skal ha felles grense.31 Løsningsrett til tilleggsareal er ikke bare aktuelt i landbruksforhold, men også for eksempel for hytteeieren som ønsker seg større hyttetomt i et område der det ennå ikke er aktuelt med fradeling. En tinglyst forkjøpsrett kan da være en aktuell løsning i påvente av at en fradeling skal gå i orden. Et annet aktuelt eksempel vil være der to eiendommer med hver sin enebolig blir sammenslått til en enhet. Det ligger utenfor tinglysingsmyndighetens oppgave å vurdere om det passer i det konkrete tilfelle, og løsningsretten vil ikke åpenbart være bortfalt. Hjemmelshaver til den herskende eiendom kan imidlertid selv slette løsningsretten.

Tinglysingsmyndigheten gjennomgår ikke grunnboken av eget tiltak for å lete etter løsningsretter som åpenbart er opphørt. De som ønsker å få slettet en tinglyst løsningsrett og mener vilkårene for dette er oppfylt, må selv fremsette begjæring overfor tinglysingsmyndigheten. Når tinglysingsmyndigheten sletter en personlig løsningsrett fordi lengstetiden er utløpt, så underrettes ikke rettighetshaver om dette i ettertid. Rettslig sett er ikke dette nødvendig siden rettigheten allerede materielt sett er bortfalt som følge av lengstetiden i løsningsrettsloven § 6. Det er viktig å huske at det kun er rettsvernet som blir borte ved sletting fra grunnboken.

4 Oppsummering

Det finnes en rekke mulige bortfallsgrunner for løsningsretter, flere av dem følger av rettsgrunnlag utenfor løsningsrettsloven. Ved vurderingen av om en løsningsrett fortsatt består, er det derfor normalt nødvendig med en bredere undersøkelse. Fra utgangspunktet om at løsningsretter faller bort etter 25 år, er det såpass mange unntak at det kan være noe misvisende å omtale lengstetiden som en hovedregel. Det praktisk viktigste skillet går likevel mellom løsningsretter med hjemmel i lov på den ene siden og løsningsretter med hjemmel i avtale eller annen privatrettslig disposisjon på den andre siden. Lengstetiden vil bare være aktuell i sistnevnte tilfeller.

Mange av bortfallsgrunnene for løsningsretter kan bero på vanskelige bevisspørsmål. Kartverket har bare anledning til å slette tinglyste løsningsretter innenfor snevre rammer, som når det er åpenbart at heftelsen har opphørt. Dette praktiseres i tråd med loven og høyesterettspraksis restriktivt, slik at Kartverket ikke vil slette løsningsretter der det knytter seg bevistvil til vurderingen av om vilkårene for bortfall er oppfylt. En konsekvens av dette er at grunnboken kan inneholde tinglyste løsningsretter som reelt er bortfalt.

1NOU 1984: 2 Rådsegn 13 om løysingsrettar s. 7.
2Se nærmere hos Thor Falkanger, Løsningsrettsloven – kommentarutgave, (2015) s. 30.
3NOU 1984: 2 s. 46.
4Ot.prp. nr. 49 (1993–1994) Om lov om løysingsrettar, s. 26.
5 Op. cit. s. 26–28.
6Om ugyldighetsvirkninger mer generelt der privatrettslige disposisjoner vedrørende fast eiendom kommer i konflikt med offentligrettslige krav, se John Asland og Marianne Reusch, «Skal bestå som det alltid har vært…Arv, eiendom og ugyldighet», i Erling Hjelmeng (red.), Ugyldighet i privatretten – minnebok for Viggo Hagstrøm, (2016) s. 63–78.
7NOU 1984: 2 s. 7.
8Slik også Thor Falkanger, Løsningsrettsloven – kommentarutgave, (2015) s. 70.
9NOU 1984: 2 s. 48 flg., og Ot.prp. nr. 49 (1993–1994) s. 28 flg.
10NOU 1984: 2 s. 49.
11Ot.prp. nr. 49 (1993–1994) s. 30.
12Innst. O. nr. 5 (1994–1995) Innstilling fra justiskomiteen om lov om løysingsrettar, pkt. 3. 7.
13Ot.prp. nr. 49 (1993–1994) s. 51.
14NOU 1984: 2 s. 57.
15Samme sted.
16Se nærmere om grensen mellom personlige og reelle rettigheter i NOU 1984: 2 s. 19–20, og mer oppdatert hos Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger, Tingsrett, (2016) s. 217 flg.
17Flere eksempler og henvisning til rettspraksis hos Thor Falkanger, Løsningsrettsloven – kommentarutgave, (2015) s. 68–69.
18Saken ble behandlet før bestemmelsen om lengstetid i løsningsrettsloven § 6 jf. § 23 trådte i kraft.
19Temaet er grundig belyst av Håvard Holdø, «Foreldelse av løsningsretter og opsjoner knyttet til fast eiendom», Lov og Rett, 2013 s. 38–50.
20NOU 1984: 2 s. 33 flg.
21Ot.prp. nr. 49 (1993–1994) s. 31 flg.
22Se Håvard Holdø, «Foreldelse av løsningsretter og opsjoner knyttet til fast eiendom», Lov og Rett, 2013 s. 38–50 (på s. 50).
23Ot.prp. nr. 38 (1977–1978) s. 50–51.
24Se Erik Keiserud og Kristin Bjella, Oreigningsloven. Kommentarutgave, (2015) s. 14.
25Erik Keiserud og Kristin Bjella, Oreigningsloven. Kommentarutgave, (2015) s. 214, med videre henvisninger.
26Se likevel løsningsloven § 20 om regulering av løysingssum.
27Se også Kristin Lande, Cathrine Liss Hoddevik og Per Kåre Sky, «Avløsning av bruksretter», Kart og plan, 2015 nr. 2.
28Se eksempel på dette i Frostating lagmannsretts dom 3. juni 2016 (LF-2016-49030).
29Se også John Asland og Marianne Reusch, «Skal bestå som det alltid har vært…Arv, eiendom og ugyldighet», i Erling Hjelmeng (red.), Ugyldighet i privatretten – minnebok for Viggo Hagstrøm, (2016) s. 63–78.
30Ot.prp. nr. 49 (1993–1994) s. 27.
31Forskrift 26. juni 2009 nr. 864 om eiendomsregistrering (matrikkelforskriften) § 43.

Idunn bruker informasjonskapsler (cookies). Ved å fortsette å bruke nettsiden godtar du dette. Klikk her for mer informasjon