Oppgrader til nyeste versjon av Internet eksplorer for best mulig visning av siden. Klikk her for for å skjule denne meldingen
Ikke pålogget
{{session.user.firstName}} {{session.user.lastName}}
Du har tilgang til Idunn gjennom , & {{sessionPartyGroup.name}}

Oppgjer ved eigedomskjøp utan usikra kreditt

Kåre Lilleholt er professor ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Oslo.

  • Side: 39-57
  • Publisert på Idunn: 2015-01-23
  • Publisert: 2015-01-23

Skal oppgjer ved eigedomshandel gjennomførast utan at den eine parten yter usikra kreditt, kan dette i hovudsak skje ved betaling mot hevingsatterhald eller pant eller ved deponering av betaling hos eit mellomledd, typisk ein eigedomsmeklar. Artikkelen tek opp reglane om tap av hevingsrett og om vern mot den andre partens kreditorar for ytingane etter kontrakten. Vidare blir det gjort greie for dei sentrale elementa i ein avtale om deponering av betaling hos meklaren. Deponeringsavtalen bør ha det innhaldet at kjøparen ikkje lenger kan råde einsidig over midlane etter tinglysing av heimelsdokument eller etter overtaking av eigedommen, medan seljaren ikkje bør kunne råde over midlane før kjøparen har fått tinglyst heimel utan andre hefte enn avtala. I tillegg er det merknader om kjøparens rett til å halde tilbake vederlag på grunn av mishald og om bruken av sikringsobligasjonar. Nye reglar som gjeld frå 1. juli 2014, og nye standardvilkår for eigedomshandel blir omtala.

1 Innleiing

Kjøp av fast eigedom bør normalt gjennomførast slik at ingen av partane yter usikra kreditt til den andre: Kjøparen skal ikkje risikere at seljarens kreditorar tek beslag i eigedommen etter at kjøparen sjølv har mista sin rett til kjøpesummen, og seljaren skal ikkje risikere at retten til eigedommen eller dekning i eigedommen går tapt før kjøpesummen er betalt. Omsynet til å hindre slik usikra kreditt er ein viktig grunn til å lata oppgjeret gå gjennom eit mellomledd, typisk ein eigedomsmeklar eller ein advokat. Partane kan gjennomføre eit sikkert oppgjer utan bruk av mellomledd, men det er litt meir komplisert.

Kontraktsrettsleg er hovudregelen etter bustadoppføringslova at korkje seljar eller kjøpar har krav på kreditt; etter avhendingslova er reglane noko meir uklåre (2 nedanfor). Skal partane sjølve gjennomføre oppgjeret utan usikra kreditt, er verkemiddelet hevingsatterhald eller pant (3 nedanfor). Sikkert oppgjer gjennom mellomledd føreset deponering av midlar, det vil seie at midlane i ein fase er tilgjengelege med endeleg verknad korkje for kjøpar eller seljar eller deira kreditorar (4 nedanfor). Særlege spørsmål oppstår der kjøparen skal overta eigedommen før heimelsoverføring (5 nedanfor). For samanhengens skuld skal det knytast nokre merknader til kjøparens rett til å halde tilbake midlar på grunn av mishald (6 nedanfor) og om oppgjer av pantehefte og bruken av sikringsobligasjonar (7 nedanfor).

Kreditt mot sikring i andre formuesgode enn eigedommen eller kjøpesummen, til dømes sikring mot pant i andre eigedommar, skal ikkje takast opp her. Det same gjeld kreditt mot bankgaranti e.l. (sjå bustadoppføringslova §47 andre ledd som døme).

Framstillinga blir avgrensa til kjøp av fast eigedom, men reglane er i hovudsak dei same for kjøp av burettslagsandelar (sjå avhendingslova §1‑1a og bustadoppføringslova §1a). Etablering av heimel ved tinglysing av festerett skal ikkje takast opp særskilt.

2 Yting mot yting og avtalar om kreditt

Kontraktsrettsleg er utgangspunktet at ytingane frå seljar og kjøpar skal utvekslast samtidig, om ikkje anna er avtala. Kva som ligg i dette, krev nærare drøfting.

Enklast er reglane i bustadoppføringslova. Seljaren (entreprenøren) kan berre krevje betaling mot heimelsoverføring i dei avtalane som omfattar rett til grunn (§46 første ledd andre punktum), og forbrukaren kan ikkje krevje heimelsoverføring eller overtaking utan mot oppgjer (§55 andre ledd). Avtale om betaling før heimelsoverføring er gyldig berre dersom forskotet blir sikra med garanti frå finansinstitusjon (§47 andre ledd).

Heimelsoverføring i bustadoppføringslova §§ 46 og 47 kan ikkje godt tyde noko anna enn overføring av grunnbokheimel. At forbrukaren får eit tinglysingsklart skøyte, er inga heimelsoverføring. Allereie vanleg språkbruk tilseier ei slik tolking og enda meir føremålet med føresegnene: Forbrukaren skal vernast mot å gje usikra kreditt:

«Før forbrukaren får overført heimelen til eigedommen, har han normalt ikkje vern i høve til grunneigarens kreditorar. Går seljaren konkurs før heimelsoverføringa, risikerer forbrukaren å tapa det som er innbetalt utan å ha fått nokon rett til eigedommen.»1

Overgjeving av tinglysingsklart skøyte gjev i seg sjølv ikkje vern mot kreditorbeslag eller andre konkurrerande rettar i eigedommen (sjå 3.1 nedanfor). Det ville òg vera nokså meiningslaust å knyte vilkåret om garanti frå finansinstitusjon (§47 andre ledd) til overlevering av tinglysingsklart skøyte.

Fleirtalet i Rt. 2013 s. 1541 legg til grunn at heimelsoverføring tyder tinglysing av skøyte (avsnitt 37–42).

Ei utsegn i proposisjonen til bustadoppføringslova kan oppfattast slik at overlevering av tinglysingsklart skøyte er tilstrekkeleg som heimelsoverføring:

«Med heimelsoverføring er det meint at festedokument eller skøyte som kan tinglysast på rett prioritet er tinglyst eller gjeve forbrukaren. I praksis er det ofte entreprenøren som tek seg av tinglysinga.»2

Like framfor denne utsegna er det vist til at føremålet med regelen er å sikre forbrukaren mot seljarens kreditorar. Slikt vern krev som nemnt tinglysing. Dermed er den siterte utsegna i beste fall ein tanketorsk, i verste fall ei misoppfatning av rettsvernreglane. I alle tilfelle kan ikkje gamle og klåre føresegner i tinglysingslova endrast med ei setning i førearbeida til bustadoppføringslova. Fleirtalet i Rt. 2013 s. 1541 såg med rette bort frå utsegna.

For avhendingslova er spørsmålet noko meir komplisert. Kjøparen kan krevje skøyte og overtaking berre mot å oppfylle sine skyldnader etter avtalen; det følgjer av avhendingslova §2‑3. Same føresegna bør lesast slik at seljaren ikkje kan krevje betaling utan å tilby skøyte, om ikkje anna er avtala.3 Bruksovertaking kan ikkje kjøparen krevje før tre månader etter avtaleinngåing, om ikkje anna er avtala (andre punktum i § 2‑3).

I avhendingslova § 2‑3 er det berre tale om «skøyte», ikkje om heimelsoverføring. Bakgrunnen kan vera ei oppfatning om at seljaren har gjort sitt når han gjev frå seg skøytet (og dessutan bruken av eigedommen); tinglysinga kan kjøparen ta seg av. Eit slikt synspunkt ligg gjerne bak regelen om tap av seljarens hevingsrett i §5‑3 fjerde ledd: Etter at skøytet er gjeve kjøparen, kan ikkje seljaren heve på grunn av betalingsmishald (sjå 3.2 nedanfor).

Utsegner i førearbeida til avhendingslova i tilknyting til føresegna om rett til å halde tilbake vederlag for å sikre mishaldskrav byggjer også på at seljaren har krav på betaling «når han eller ho gir frå seg skøyte».4

Isolert sett talar desse formuleringane for at ein kjøpar som har fått tinglysingsklart skøyte, ikkje utan avtale kan vente med betalinga til skøytet er tinglyst. Det tyder i så fall at lova legg opp til usikra kreditt frå kjøparen. Etter avhendingslova §2‑9 har kjøparen rett nok legalpanterett for det som er betalt før kjøparen «har fått heimel til eigedommen eller overteke bruken av han», men det hjelper lite i og med at den retten ikkje har rettsvern utan tinglysing.

Omsynet til å hindre usikra kreditt veg så tungt at det bør lite til for å supplere kjøpsavtalen med eit vilkår om at betaling først skal skje når kjøparen oppnår rettsvern. Særleg nærliggjande er det å oppfatte ein avtale om innbetaling av kjøpesummen til eit mellomledd som ein avtale om deponering for å hindre usikra kreditt (sjå 4 om deponering). I forbrukarforhold bør hovudregelen vera at betaling berre skal skje mot heimelsoverføring.5

Finanstilsynet har lagt til grunn at forskotsbetaling ikkje kan avtalast i forbrukarkjøp av ny ferdigstilt bustad, fordi avhendingslova her ikkje kan fråvikast til skade for forbrukaren (§1‑2 andre ledd).6 Det er ikkje opplagt at den sistnemnde føresegna bør tolkast på den måten; normalt kan partane avtala om innhaldet av ytepliktene, oppfyllingstida medrekna, også i forbrukarforhold.7 I alle tilfelle står ein att med spørsmålet om overlevering av skøyte er nok til at det ikkje gjeld forskot.

Med verknad frå 1. juli 2014 er det teke inn ei føresegn i eigedomsmeklingslova §6‑9 tredje ledd om at oppdragstakaren skal «sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren». Her er det utvitydig vist til kjøparens rettsvern – altså tinglysing – som skjeringspunkt. Dessverre har departementet, med heimel i lova, gjeve ei forskrift som heilt slår beina under denne føresegna: «Eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd første punktum er ikke til hinder for at kjøper får oppfylt vilkår om hjemmelsdokument uten tinglysing.»8 Tanken har visst vore å opne for at partane fritt kan avtala «blankoskøyte» for å spara dokumentavgift,9 men unntaket er heilt generelt. Føresegna gjev dermed ikkje så mykje rettleiing for spørsmåla som skal drøftast her.

3 Reglane om rettsvern og tap av hevingsrett

3.1 Kjøparens posisjon

Rettsvern (vern for retten til eigedommen). Blir det opna konkurs hos seljaren, har kjøparen berre vern for sin rett til eigedommen dersom grunnbokheimelen er overført – skøytet er tinglyst – seinast dagen før konkursopninga (tinglysingslova § 23). Tilsvarande får kjøparen vern mot utlegg i eigedommen frå seljars kreditorar berre dersom heimelsoverføringa er tinglyst seinast dagen før utlegget er tinglyst (tinglysingslova §20). Desse reglane er det ikkje unntak frå.10 Når andrevoterande som talsperson for mindretalet i Rt. 2013 s. 1541 i avsnitt 58 seier at han ikkje finn det «nødvendig å ta stilling til hvorvidt mellomkommende kreditorforfølgning mot selgeren kan skape risiko for at kjøperen ikke får den realytelse han har betalt for», der skøytet ikkje er tinglyst, er det ein tvil som kunne fortene ei grunngjeving.

Tap av retten til kjøpesummen. Går seljaren konkurs, og kjøparen ikkje oppnår rett til eigedommen, kan kjøparen heve avtalen (dekningslova §7‑7 første ledd, avhendingslova §6‑3). Slik heving har kjøparen lite glede av dersom kjøpesummen går inn i buet med den verknaden at kjøparen blir sitjande att med berre eit dividendekrav (noko «hevingsatterhald» kjenner vi ikkje for betaling). Etter dekningslova § 7‑7 andre ledd er det avgjerande om kjøparen har «levert» kjøpesummen. Kva som er det nøyaktige skjeringspunktet, kan vera noko usikkert. Helst bør ein leggje vekt på om betalinga kunne ha vore stansa einsidig på tidspunktet for konkursopninga, også uavhengig av mottakarens insolvens. Reglane i finansavtalelova §39 (jf. § 28) bør kunne gje rettleiing. Dermed mistar kjøparen retten til pengar som er overførte frå konto til konto, når betalinga er godskriven seljarens institusjon, eventuelt seljarens konto der kontoane er i same institusjon. For vårt føremål er det ikkje nødvendig å gå lenger inn i detaljane her.11 Utanom konkurs blir spørsmålet langt på veg det same. Kjøparen har ikkje utan vidare glede av ein stansingsrett etter avhendingslova §6‑1 dersom betalinga ikkje lenger kan stansast einsidig.

Etter dette må kjøparen – for å sleppe å yte usikra kreditt – som utgangspunkt vente med betalinga til dagen etter at skøytet er tinglyst. Betaling på same dag som tinglysing av skøytet er ikkje tilstrekkeleg; det kan bli tinglyst utlegg eller opna konkurs same dag, og da må kjøparens rett til eigedommen vike.

3.2 Seljarens posisjon

Rettsvern (vern for retten til betalt kjøpesum). Går kjøparen konkurs, blir spørsmålet kva som skal til for at seljaren har vern for retten til ein betalt kjøpesum. Heller ikkje her er reglane om skjeringspunktet heilt sikre. Overlevering av setlar og myntar kan vi sjå bort frå. Ved overføring frå konto til konto bør situasjonen på konkursopningstidspunktet vera avgjerande, uavhengig av om bustyraren reint faktisk har fått varsla banken (konkurslova §100 har ingen legitimasjonsregel). Helst bør ein også her leggje vekt på om betalinga ordinært kunne ha vore stansa einsidig på dette tidspunktet, og finansavtalelova §39 bør gje rettleiing.12 Eit utlegg i ein bankkonto fører tilsvarande til at kjøparen ikkje lenger kan råde over pengane (pantelova §5‑7 femte ledd, jf. gjeldsbrevlova §27). Igjen må detaljane få liggje.

Tap av retten til eigedommen. Reglane om tap av seljarens rett til å heve på grunn av betalingsmishald – og dermed også på grunn av kjøparens konkurs – er kompliserte, unødvendig kompliserte. Utgangspunktet er at seljaren ikkje kan heve på grunn av konkurs med verknad for det som er «levert» før konkursopninga, om det ikkje er teke hevingsatterhald (dekningslova § 7‑7 andre ledd). Ein sikker regel er at seljaren iallfall mistar retten til å heve dersom skøytet er tinglyst utan at det samtidig er tinglyst eit hevingsatterhald. Dette følgjer av dekningslova § 7‑7 andre ledd, tinglysingslova § 20 og § 21 tredje ledd, gjerne samanhalde med avhendingslova §5‑3 fjerde ledd. Den sistnemnde føresegna synest også å føre til at hevingsretten kan gå tapt allereie ved overgjeving av eit tinglysingklart skøytedokument, eller ved kjøparens overtaking av eigedommen (og – i begge tilfelle – det ikkje er avtala eit hevingsatterhald). Regelen om overtaking skal det seiast litt meir om etter kvart.

Seljaren bør etter dette – for å sleppe å yte usikra kreditt – iallfall vente med å tinglyse skøytet til vern for retten til betalinga er sikra, noko som altså gjerne skjer når pengane er godskrivne seljarens betalingsinstitusjon eller konto.

3.3 Oppgjer med hevingsatterhald eller pant

Vi ser at hovudreglane gjev det paradoksale resultatet at kjøparen ikkje bør betale før dagen etter at skøytet er tinglyst, og at seljaren ikkje bør tinglyse skøytet før kjøpesummen er betalt. Samtidig utveksling av ytingane hindrar dermed ikkje usikra kreditt utan at noko meir kjem til.

Skal sikkert oppgjer gjennomførast utan mellomledd, synest hevingsatterhald vera løysinga (om ein ser bort frå sikring gjennom bankgarantiar, pant i andre formuesgode enn eigedommen eller liknande). Hevingsatterhald er godteke etter dekningslova §7‑7 andre ledd og avhendingslova §5‑3 fjerde ledd. Eit alternativ er å avtala ein panterett for kravet på kjøpesummen. Desse måtane kan synast litt tungvinne, og dessutan mistar seljaren noko av oppfyllingspresset. Det kan forklåre at oppgjer utan mellomledd er uvanlege.

Skøytet kan tinglysast med hevingsatterhald, eller det kan tinglysast eit separat hevingsatterhald seinast samtidig med skøytet. Eventuelt kan ein panterett for kjøpesummen tinglysast seinast samtidig med skøytet. Slike rettar går framom rettar som er utleidde frå kjøparen (tinglysingslova §21 tredje ledd). Avtalen kan gjerne gå ut på at kjøparen skal betale allereie dagen etter at skøytet er tinglyst, eller iallfall så snart ein kan fastslå at det ikkje er mellomkomande rettsstiftingar. Skulle det vise seg at kjøparen ikkje betaler, kan seljaren heve avtalen eller realisere panteretten.

Mindretalet i Rt. 1971 s. 1049 meinte «eigedomsatterhald» for fast eigedom var så uvanleg at det berre kunne gjerast gjeldande dersom det var gjort heilt klårt for kjøparane. At hevingsatterhaldet bør vera klårt, er greitt nok, men elles synest det ikkje vera grunnlag for nokon generell skepsis ut frå den lovgjevinga som no gjeld.

Ein kunne spørje om tinglysing av kjøpekontrakten gjer same nytten. Den tinglyste kjøpekontrakten sikrar kjøparen ein betinga rett til eigedommen, og den retten kan gjerast gjeldande også overfor mellomkomande kreditorbeslag. Men skal betalinga av kjøpesummen ha vern, må regelen helst vera at prov for slik betaling må tinglysast.13 Når slikt prov er tinglyst, synest seljaren miste hevingsretten om det ikkje er teke atterhald; heimelen er endeleg overført med den tinglysinga. Dermed er ein tilbake til dei same problemstillingane som når eit skøyte blir tinglyst: Eit heilt samtidig oppgjer let seg ikkje gjennomføre utan hevingsatterhald eller pant.

3.4 Nokre merknader om overgang av eigedomsretten

I mange lands rett ser ein det slik at alle sider av eigedomsretten til ein ting går over på eitt tidspunkt, og det skal gjelde både mellom partane og overfor tredjepersonar. Denne synsmåten ligg ikkje til grunn for dei norske rettsreglane; her ser vi det slik at ulike sider av eigarposisjonen kan gå over til ulike tidspunkt, og at det i ein overgangsfase ikkje er særleg opplysande å spørje om kven som er «eigar».14

Underleg nok har vi i det siste igjen møtt synsmåtar som synest føresetje eitt tidspunkt for overgang av «eigedomsretten», både til eigedommen og til kjøpesummen.15 For eigedommens del skal «eigedomsretten» visst gå over ved bruksovertakinga. Samtidig byggjer framstillingane tydeleg på at ikkje alle sider av eigarposisjonen går over samtidig (og noko slikt ville da også vera i strid med den norske lovgjevinga).

I konsentrert form kjem tilnærmingsmåten fram i dei nye standardvilkåra for eigedomskjøp som er utarbeidde av Norges Eiendomsmeglerforbund for kjøp av brukt bustad (heretter omtala som «standardvilkåra»; sjå meir under 4 nedafor).16 Her opnar punktet om oppgjer med denne konstateringa:

«Ved overtagelse går som hovedregel eiendomsretten og rådigheten til eiendommen over fra selger til kjøper, og samtidig går eiendomsretten og rådigheten til kjøpesummen over fra kjøper til selger» (3.1).

Samtidig har standardvilkåra – heldigvis – ei regulering som hindrar at kjøpesummen blir stilt til disposisjon for seljaren før tinglysing av skøytet. Ikkje berre det, kjøpesummen kan ikkje eingong stillast til disposisjon for seljaren før overtakinga, der overtakinga kjem etter heimelsoverføringa (4.1 i standardvilkåra).

At kjøparen blir «eigar» av eigedommen der bruken er overteken, men heimelen ikkje er overført, er ein nokså uvand tanke, også i dei rettssystema som byggjer på einskapleg eigedomsovergang. Og kva ligg det i at «eigedomsretten» til kjøpesummen går over ved overtaking, når vilkåra for «frigivelse» er andre, og standardvilkåra vidare byggjer på ein føresetnad om at seljarens kreditorar ikkje kan søkje dekning i midlane før «frigivelse» (beslagsretten er elles noko som ikkje kan regulerast i kontrakten)? Kva andre sider av «eigedomsretten» til midlane er aktuelle? Dersom meininga berre er å få fram at kjøparen etter overtaking ikkje lenger kan instruere meklaren om oppgjeret (sjå nedanfor ved note 33), kunne det like godt ha vore sagt med reine ord.

Terminologi og systematikk kan folk stort sett velje som dei vil. Likevel bør ein kunne krevje at den valde terminologien og systematikken er tenlege og forklårande på bakgrunn av lovgjeving og anna rettsmateriale. I motsett fall er det fare for at ein opnar for mistydingar og tvistar. Dei nemnde standardvilkåra ville ha vore klårare utan den siterte delen frå punkt 3.1.

4 Oppgjer gjennom mellomledd utan usikra kreditt

4.1 Sikkert oppgjer føreset deponering eller pantsetjing av kjøpesummen

Oppgjer utan usikra kreditt kan skje utan hevingsatterhald eller pantsetjing av eigedommen dersom partane kan oppnå ein særleg dekningsrett i kjøpesummen. Slik særleg dekningsrett kan etablerast gjennom reglane om pantsetjing av pengekrav eller ved deponering.

Pantsetjing kan til dømes skje ved at kjøparen set pengane inn på ein bankkonto og pantset denne kontoen til seljaren til trygd for kravet på kjøpesummen. Vern mot kjøparens kreditorar får seljaren ved melding til banken etter pantelova §4‑5. Seljarens kreditorar kan berre disponere over kravet så langt det trengst for dekning av seljarens krav (pantelova §4‑6 andre ledd). Skal kjøparen hindre at seljaren sjølv disponerer over kontoen, må det avtalast at ingen av partane skal råde over kontoen før eventuelle pantekrav er oppgjorde (pantsetjing etter handpantmodellen, pantelova §4‑6 første ledd). Banken må respektere ei slik «sperring» av kontoen (pantelova §4‑7).17 Mot ein slik panterett kan seljaren godta å miste hevingsretten ved å tinglyse skøytet.

Pantsetjing av kjøpesummen er ikkje vanleg. Avtale om deponering er det praktiske. Pantereglane er likevel av interesse fordi pantsetjing etter handpantmodellen og deponering langt på veg reelt er same rettsinstitutt. Ikkje minst gjev lovreguleringa av pant klår stønad for at også deponerte midlar er verna mot endeleg beslag frå seljarens og kjøparens kreditorar. Inntil det er avklårt kven av partane som endeleg har retten til midlane, kan kreditorane ta beslag berre i eit betinga krav.

Deponering krev medverknad frå ein tredjeperson som sit med midlane. I praksis er det ein eigedomsmeklar eller advokat (heretter berre omtala som «meklar») som tek mot kjøpesummen før oppgjeret. Midlane skal setjast på klientkonto for å halde dei skilde frå meklarens eigne midlar; dermed er dei også skjerma mot endeleg beslag frå meklarens kreditorar.18

4.2 Innbetalinga til meklar må normalt oppfattast som deponering

Skal innbetaling av kjøpesummen til meklaren før oppgjeret tene til å hindre usikra kreditt, er føresetnaden at ordninga har eit innslag av deponering, det vil seie at det er avtala ein periode der ingen av partane einsidig kan råde over midlane, og der inga kreditorgruppe kan ta beslag med endeleg verknad.

Somtid møter ein den oppfatninga at midlar som er innbetalte til eit mellomledd, til kvar tid «tilhøyrer» anten kjøpar eller seljar. Dersom ein med «tilhøyre» meiner at ein av partane kan råde einsidig over midlane, eller at partens kreditorar med endeleg verknad kan ta beslag i midlane, kan ikkje ordninga hindre oppgjer utan usikra kreditt. I tilfelle vil det vera tale om ei rein ekspedering av midlane, og oppgjer utan usikra kreditt ville framleis krevje hevingsatterhald eller pant i eigedommen. Noko liknande er det med den tankegangen at meklaren til kvar tid sit med midlane «på vegner av» anten kjøpar eller seljar. Deponering inneber at meklaren i den avgjerande perioden – i det vi kan kalle deponeringsfasen – sit med midlane på vegner av begge partar.

Omsynet til å hindre usikra kreditt bør reknast som eit viktig føremål med innbetalinga av kjøpesummen til meklaren og har ein ikkje haldepunkt for anna, bør ein sjå det slik at innbetalinga har innslag av deponering. Dei nærare vilkåra for deponeringa skal omtalast under 4.3 nedanfor. Standardvilkåra for kjøp av brukt bustad inneheld reelt ein avtale om deponering, enda ordbruken er ein annan.19

Dessverre har tankegangen om at midlane til kvar tid skal «tilhøyre» ein part, gjeve seg utslag i eigedomsmeklingslova §3‑2 andre ledd (etter ei endring med verknad frå 1. juli 2014 som svarar til ei tidlegare formulering i forskrifta om eigedomsmekling):

«Klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til foretaket eller advokaten, inntil de er brukt på den måten som er avtalt.»

Helst får ein sjå dette som ei påminning om at meklarens kreditorar ikkje kan søkje dekning i midlane. Hovudsaka går i alle fall fram av tredje ledd i same føresegna:

«Kreditorer kan kun søke dekning i kjøpesummen som er oppbevart i henhold til første ledd dersom beløpet tilhører debitor på beslagstiden, jf. dekningsloven §2‑2, og betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen, er oppfylt.»

Her går det fram at korkje seljarens eller kjøparens kreditorar kan ta beslag i midlane med endeleg verknad før vilkåra for frigjeving er avklårte. Ordlegginga «tilhøyre» i dette leddet får ein med god vilje oppfatte som ei tilvising til at det må avklårast kven av partane som endeleg får rett til midlane. Føresegna viser i alle tilfelle at det er tale om deponering – og ikkje rein ekspedering – så langt det gjeld forholdet til kreditorane. Tilvisinga til «betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene», viser at føresetnaden for vern mot kreditorbeslag er at parten sjølv heller ikkje kan råde over midlane i den fasen midlane er skjerma mot endeleg kreditorbeslag. Generelt vil ein ikkje gjerne godta at midlar som debitor sjølv kan råde over, skal vera unnatekne kreditorbeslag. Føresegna stadfestar dermed det som følgjer av allmenne reglar om deponerte midlar.

Ei tid var det ikkje uvanleg at meklarar opererte med standardiserte vilkår for bodgjeving som inneheldt variantar av forskotsbetaling frå kjøparen, gjerne med innbetaling før endeleg kontrakt. Oppfatninga var visstnok at dette forskotet skulle stillast til disposisjon for seljaren når kontrakt var gjord, og føremålet var at meklaren straks kunne dekkje provisjonskravet sitt av midlane.20 Finanstilsynet skal nok helst oppfattast slik at denne praksisen ikkje lenger kan godtakast etter eigedomsmeklingslova §6‑9 tredje ledd.21

4.3 Deponeringsvilkåra

Avtalar om deponering av pengar er ikkje generelt lovregulerte. Dei nemnde særreglane i eigedomsmeklingslova §3-2 gjev ikkje mykje rettleiing, og i hovudsak må ein falle tilbake på avtalen. I praksis har det visst ikkje vore vanleg med detaljert avtaleregulering av vilkåra for innbetalinga til meklaren av kjøpesummen, og i slike tilfelle treng avtalen utfylling, først og fremst ut frå føremålet med deponeringa. Dei nye standardvilkåra inneheld som tidlegare nemnt vilkår for innbetaling og frigjeving av kjøpesummen som reelt går ut på deponering.

Meklarens (depositarens) stilling. For nokre andre deponeringsordningar er det lovfesta at depositaren berre kan betale ut midlane etter semje mellom dei interesserte partane eller etter rettsleg avgjerd (bustadoppføringslova §49 andre ledd, husleigelova §3‑8 andre ledd), eventuelt elles etter nærare prosedyre for varsling m.m. (husleigelova §3‑5 tredje til sjette ledd). Slike lovføresegner har ein ikkje for deponert kjøpesum ved eigedomskjøp, og betaler meklaren ut midlane utan rettsavgjerd og utan instruks frå begge partar, er det i prinsippet alltid ein fare for at betalinga ikkje er frigjerande: Kjøparen eller seljaren kan få medhald i at utbetalinga skjedde i strid med vilkåra for deponeringa. Vil meklaren heilt koma utanom faren for at betaling til ein av partane ikkje er frigjerande, er den formelle løysinga deponering i Noregs bank etter deponeringslova. Praktisk sett er det betre for partane å bli samde om at pengane blir ståande hos meklaren til tvisten er løyst. Til dagleg gjennomfører nok meklarane oppgjeret utan å innhente instruks frå begge partar der det ikkje er grunn til å vente protest.

Etter tinglysing av skøytet. Som eit minimum tilseier omsynet til sikkert oppgjer at kjøparen ikkje lenger einsidig kan krevje midlane utbetalte til seg etter tinglysing av skøytet, og at kjøparens kreditorar da ikkje lenger kan ta beslag med endeleg verknad. Det er dette som gjer at seljaren kan godta å overføre heimelen – og dermed miste hevingsretten – i tillit til deponeringa. Avskjeringa av kjøparens rett til å råde over midlane er ikkje direkte regulert i dei nye standardvilkåra. Det er gjerne meint å liggje i formuleringa om at «eigedomsretten» går over til seljaren ved overtaking (sjå 3.4 ovanfor), men kjem overtakinga etter tinglysing av skøytet, bør avtalen tolkast slik at kjøparen ikkje lenger kan krevje pengane tilbakebetalte etter tinglysinga.

Midlane kan heller ikkje stillast til disposisjon for seljaren før det er avklårt at kjøparen får vern for sin rett til eigedommen utan mellomkomande hefte. Tidlegast er dette dagen etter tinglysing av skøytet. Det følgjer av omsynet til sikkert oppgjer. Dei nye standardvilkåra er i samsvar med dette (punkt 4.1 i vilkåra). Seljarens kreditorar står i same stilling. Eit spørsmål for seg er om kjøparen kan lengje deponeringsfasen ved å gjera gjeldande krav om tilbakehalding av heile eller delar av kjøpesummen for å sikre krav på grunn av anna mishald enn rettsmangel. Svaret må helst bli nei, sjå under 6 nedanfor.

Før tinglysing av skøytet. I perioden fram til tinglysing av skøytet kan ein tenkje seg iallfall tre alternativ for kjøparens råderett over midlane. 1) For det første kan kjøparen stå heilt fritt til å råde over midlane, medrekna ved å krevje midlane utbetalte, også om det vil føre til mishald av kjøpeavtalen. 2) For det andre kan ein tenkje seg at kjøparen kan instruere meklaren, til dømes til å vente med oppgjeret, men slik at midlane ikkje kan tilbakebetalast før eventuelle mishaldskrav frå seljaren er avklårte. 3) For det tredje kan ein tenkje seg at kjøparen ikkje eingong kan instruere om oppgjeret; det blir i tilfelle ei slags ugjenkalleleg fullmakt til å gjennomføre oppgjeret på avtalte vilkår.

Alternativa 2 og 3 går ut over det som trengst for å gjennomføre oppgjeret utan usikra kreditt. Alternativ 3 gjev meir mynde til meklaren enn både meklaren og kjøparen normalt vil sjå seg tente med. Alternativ 2 inneber at deponeringa skal sikre seljaren ikkje berre mot tap ved betalingsmishald etter tinglysing av skøytet, men også mot mishald av kjøpeavtalen meir generelt. Ei slik ordning er diskutabel i høve til forskotsregelen bustadoppføringslova §47 andre ledd.22 I alle tilfelle bør ein krevje nokolunde klåre haldepunkt i avtalen for ei slik trygdgjeving. Dermed står ein att med alternativ 1 – at kjøparen kan råde fritt over midlane fram til tinglysing av skøytet – der det ikkje er haldepunkt for anna (om tidlegare overtaking av bruken, sjå under 5 nedanfor).23 Spørsmålet er ikkje regulert i standardvilkåra (sjå nedanfor under 5 om overtaking før heimelsoverføring).

Legg ein til grunn at kjøparen kan råde over midlane fram til heimelsoverføringa, kan ikkje kjøparens kreditorar godt stå i ei dårlegare stilling. Går kjøparen konkurs, bør buet kunne stanse gjennomføringa av oppgjeret like lenge som kjøparen sjølv kan det. Eigedomsmeklingslova §3‑2 tredje ledd synest ikkje føre til noko anna resultat (jf. tilvisinga til «betingelsene for frigivelse som gjelder mellom partene i handelen»).

5 Overtaking av eigedommen

Avtalar partane at kjøparen skal overta eigedommen først etter oppgjeret, reiser ikkje dette særlege spørsmål om sikkert oppgjer. Kjøparen kan miste noko av oppfyllingspresset på dette viset, men vernet overfor kreditorane på begge sider er det same. Dei nye standardvilkåra synest byggje på ein føresetnad om at overtakinga kjem før eller iallfall samtidig med oppgjeret, men for det tilfellet at overtakinga kjem seinare, synest vilkåra gå ut på at kjøpesummen først kan stillast til disposisjon for seljaren ved overtakinga.24 Bakgrunnen må vera at oppfyllingspresset mot seljaren skal haldast oppe.

Skal kjøparen derimot ta over eigedommen før oppgjeret, er situasjonen meir komplisert. Når kjøparen tek over eigedommen, mistar seljaren retten til å heve på grunn av betalingsmishald, om det ikkje er teke hevingsatterhald (avhendingslova §5‑3 fjerde ledd; oppfatninga er at dette er avgjerande også etter dekningslova §7‑7 andre ledd). Går kjøparen deretter konkurs, kan ein neppe sjå det slik at konkursbuet har krav på skøyte utan å betale kjøpesummen. Kanskje er kravet på kjøpesummen eit slags hefte på eigedommen.25 Er det seljaren som går konkurs, må ein tru at konkursbuet normalt ser seg tent med å utferde skøyte for å få krav på kjøpesummen.

Når kjøparen skal ta over eigedommen før oppgjeret, bør det takast hevingsatterhald. I normaltilfella er det såpass kort tid mellom overtaking og oppgjer at ulempene for kjøparen ved ei heving ikkje kan tala avgjerande mot ein rett for seljaren til å heve på grunn av betalingsmishald. Atterhaldet treng ikkje eingong tinglysast dersom partane seinare gjennomfører sikkert oppgjer etter retningslinene ovanfor. Ein kan undrast over at hevingsatterhald for slike tilfelle ikkje er standardinnhald i alle kjøpekontraktar om fast eigedom. I dei nye standvilkåra er det kome med.26 Best hadde det vore om lova vart endra slik at tap av hevingsretten vart knytt berre til heimelsoverføringa, ikkje overtakinga.27

Ved oppgjer gjennom mellomledd får overtaking før heimelsoverføring følgjer for lengda av deponeringsfasen – fasen der ingen av partane kan råde einsidig over midlane. Deponeringa skal sikre seljaren der han gjev frå seg retten til å heve på grunn av betalingsmishald, anten det skjer ved tinglysing av skøytet eller ved overlating av bruken av eigedommen. Rett nok står seljaren helst noko sterkare enn når skøytet er tinglyst (sjå ved note 25), situasjonen etter tap av hevingsretten er likevel såpass uklår at deponering er på sin plass.

At kjøparen mistar retten til å råde einsidig over midlane, tyder likevel ikkje at midlane kan stillast til disposisjon for seljaren etter overtaking, men før heimelsoverføring. Noko slikt vil innebera usikra forskotsbetaling, og det krev haldepunkt i avtalen. Etter bustadoppføringslova §47 kan slikt usikra forskot berre avtalast mot bankgaranti. For denne situasjonen kan eigedomsmeklingslova §6‑9 tredje ledd òg gje litt rettleiing: Her er det ikkje eingong tale om at kjøparen får tinglysingsklart skøyte, og oppdragstakaren skal dermed ikkje medverke til eit slikt oppgjer.

Ei avgjerd i Rt. 2006 s. 31 – med tilvisingar til førearbeida til avhendingslova og ei utsegn frå lovavdelinga i Justisdepartementet – har vore teke til inntekt for at meklaren sit med midlane «på vegner av» seljaren etter overtaking. Dersom ein med dette meiner at midlane kan stillast til disposisjon for seljaren også før tinglysing av skøytet,28 inneber det at kjøparen skal gje usikra kreditt.

Utsegnene i førearbeida til avhendingslova som 2006-avgjerda viser til,29 gjeld retten til å halde att betaling for å sikre mishaldskrav. Drøftinga tek utgangspunkt i utvekslinga av ytinga mellom partane og tek ikkje med reine ord opp spørsmålet om vern for kjøparens rett til eigedommen (sjå ovanfor ved note 4) Som grunnlag for å tolke deponeringsavtalar slik at kjøparen skal påførast usikra kredittgjeving, er dette for tynt. I alle tilfelle vil slik usikra kreditt no vera i strid med bustadoppføringslova §47 andre ledd (og for den del eigedomsmeklingslova §6-9 tredje ledd), men det er ikkje ei løysing som har gode grunnar for seg elles heller. Heller ikkje utsegna frå lovavdelinga som det er vist til, tek opp kjøparens vern for retten til eigedommen.

Avgjerda frå 2006 handlar om forseinkingsrenter, og spørsmålet om usikra kreditt var ikkje drøfta. Helst har Høgsterett i formuleringane lagt for lite vekt på hovudpoenget med deponering, nemleg at det i ein avgjerande fase er slik at ingen av partane einsidig kan råde over midlane, og meklaren sit med midlane på vegner av både kjøpar og seljar. Enda avgjerda synest nemnd med tilslutnad (men utan innverknad på resultatet) i Rt. 2013 s. 1541, fortener 2006-avgjerda å få ein plass meir i skuggen.

Etter dei nye standardvilkåra kan innbetalte midlar ikkje stillast til disposisjon for seljaren før skøyte er tinglyst,30 og dei er dermed i samsvar med synspunkta det er argumentert for like ovanfor.

Kjøparen kan altså ikkje krevje midlane utbetalte etter overtakinga. Spørsmålet blir da om kjøparen kan instruere meklaren om oppgjeret med den verknaden at heimelsoverføringa kan bli utsett, og kjøpesummen dermed ikkje kan stillast til disposisjon for seljaren på avtala tidspunkt. I praksis blir det eit spørsmål om kjøparens rett til å halde tilbake heile eller delar av kjøpesummen for å sikre mishaldskrav (sjå 6 nedanfor).

6 Kjøparens rett til å halde tilbake pengar for å sikre mishaldskrav

Kjøparen kan halde tilbake så mykje av kjøpesummen som trengst for å sikre krav på grunn av mishald av seljarens plikter (avhendingslova §§4‑6 og 4‑15, bustadoppføringslova §§ 24 og 31). Denne retten kan ikkje fråvikast ved avtale til skade for kjøparen der kjøparen er forbrukar (avhendingslova §1‑2 andre ledd, bustadoppføringslova §3 første ledd).

Er kjøpesummen betalt inn til eit mellomledd, bør avtalen gå ut på at kjøparen kan råde fritt over midlane fram til den fasen der råderetten er avskoren av omsyn til sikkert oppgjer, det vil seie fram til tinglysing av skøytet eller eventuell tidlegare bruksovertaking (sjå konklusjonane under 4 og 5 ovanfor). Fram til desse skjeringspunkta bør kjøparen kunne krevje midlane tilbakebetalte eller instruere meklaren om oppgjeret.

Etter dei nemnde skjeringspunkta bør ikkje kjøparen etter deponeringsavtalen einsidig kunne krevje midlane tilbakebetalte, og dette må godtakast også etter dei ufråvikelege reglane om tilbakehaldingsrett. I den samanhengen kan det nemnast at bustadoppføringslova §46 andre ledd opnar for avtale om at forbrukaren skal «stille garanti eller gje trygd på annan måte for rett betaling». Avhendingslova er neppe strengare; førearbeida byggjer òg på at tilbakehaldingsretten går tapt i oppgjersfasen.31

Spørsmålet blir om kjøparen likevel kan lengje deponeringsfasen ut over dei nemnde skjeringspunkta ved å instruere meklaren om ikkje å stille midlane til disposisjon for seljaren.

Ser vi først på tilfellet der tinglysing av skøytet skjer før overtaking, må meklaren sjølvstendig ta standpunkt til om vilkåra for frigjeving av midlane er oppfylte: Midlane kan berre stillast til disposisjon for seljaren dersom kjøparen har fått heimel til eigedommen utan uvedkomande hefte. Skulle kjøparen – før midlane faktisk er stilte til disposisjon for seljaren – gjera gjeldande ein rettsmangel, vil meklaren i eiga interesse ta standpunkt til den innvendinga. Men ut over dette tilseier ikkje omsynet til oppgjer utan usikra kreditt at kjøparen skal kunne instruere meklaren om å halde tilbake midlane etter tinglysing. Tvert om kunne det bli eit uheldig kapplaup mellom seljaren som krev pengane utbetalte, og kjøparen som skulle koma utbetalinga i forkjøpet med krav om tilbakehald på grunn av faktiske manglar.

Der overtakinga kjem før tinglysing av skøytet, blir situasjonen igjen noko meir komplisert. At pengane ikkje godt kan stillast til disposisjon for kjøparen etter overtakinga, og heller ikkje stillast til disposisjon for seljaren før dagen etter at skøytet er tinglyst, går fram av 5 ovanfor. Også i denne situasjonen vil meklaren i eiga interesse vurdere innvendingar frå kjøparen om rettsmangel; at eigedommen ikkje har rettsmangel, er eit vilkår for frigjeving av dei deponerte midlane, og utbetaling i strid med dette vilkåret er ikkje frigjerande for meklaren. For andre typar av mishald (som forseinking og faktiske manglar) kan ein ikkje seie at omsynet til sikkert oppgjer krev at deponeringsfasen må lengjast. At slike mishaldskrav mot seljaren er usikra, er ikkje noko særsyn.

Etter bustadoppføringslova §49 synest regelen vera at seljaren må finne seg i heimelsoverføring mot deponering i samsvar med den føresegna, og at krav om den oppgjersmåten må godtakast også etter overtaking (Rt. 2013 s. 1541 avsnitt 36).

For kjøp etter avhendingslova er ikkje spørsmålet regulert i lova. Utsegnene om «eigedomsrett» til kjøpesummen i Rt. 2006 s. 31 og dei dokumenta det der er vist til, tek nok særleg sikte på at kjøparen ikkje lenger kan instruere meklaren om oppgjeret etter overtaking.32 Og den sida av saka er det ikkje mykje å innvende mot (når ein berre ser at midlane ikkje dermed kan stillast til disposisjon for seljaren før tinglysing av skøytet).

I dei nye standardvilkåra for kjøp av brukt bustad er ikkje spørsmålet regulert med reine ord, men den generelle formuleringa om at «eiendomsretten og rådigheten til kjøpesummen» går over ved overtakinga av eigedommen,33 er gjerne meint å gjelde dette spørsmålet. Resultatet er i så fall at meklaren med frigjerande verknad kan stille midlane til disposisjon for seljaren utan å ta omsyn til mishaldskrav frå kjøparen, når berre heimelsoverføringa kan skje utan rettsmangel. Løysinga er ikkje i strid med omsynet til sikkert oppgjer. Så får ein heller diskutere om løysinga er god ut frå andre omsyn.

7 Avvikling og etablering av panterettar. Sikringsobligasjon

Avvikling av panterettar for seljars gjeld og etablering av panterettar for kjøparens gjeld fell utanom emnet her. Det same gjer bruken av såkalla sikringsobligasjonar. Nokre merknader bør likevel takast med for samanhengens skuld.

Oftast heftar det panterettar på eigedommen for seljarens gjeld, og delar av kjøpesummen skal gjerne brukast til å innfri denne gjelda. Tidlegare kunne handtering av originale pantobligasjonar vera viktig for å sikre at betalinga var frigjerande, og at det ikkje oppstod nye krav på grunn av omsetning av dokumentet (gjeldsbrevlova §§ 19 og 15). Etter kvart er det færre panterettar som er knytte til omsetningsgjeldsbrev, og i alle tilfelle er omsetning av slike dokument så uvanleg at det vil knipe med god tru hos ein ervervar. I dag er den sentrale oppgåva å sikre at panterettane blir sletta ved oppgjeret, slik at kjøparen får heimel utan andre hefte enn dei som er avtala. Ved oppgjer gjennom meklar bør meklaren ideelt innhente kvittering eller fullmakt for sletting og så syte for sletting samtidig med tinglysing av skøytet. Praksis er visst likevel at meklaren overfører pengane til kreditorar som er bankar eller andre finansinstitusjonar som er underlagde tilsyn, og at desse sjølve tek seg av slettinga av panterettane. Dessverre er denne praksisen godteken av Finanstilsynet,34 og i dei nye standardvilkåra er det no opna for frigjeving av kjøpesummen mot «slettebekreftelse» frå kreditor, utan avgrensing til finansinstitusjonar.35

Usikra kreditt frå kjøparen oppstår først og fremst der ein utilstrekkeleg del av kjøpesummen blir reservert for sletting av pantehefte, og seljaren får resten av midlane stilte til disposisjon. I så fall er det normalt gjort ein feil frå meklaren, til dømes ved at legalpanterettar er utegløymde, restgjeldfråsegner er misoppfatta e.l. Kjøparen har da skadebotkrav mot seljaren (rettsmangel) og mot meklaren (meklaransvar), og kan ikkje seljaren gjera opp for seg, får kjøparen lite på meklarens soliditet og ansvarsforsikring. Dette er ikkje annleis enn for andre tilfelle der meklaren disponerer deponerte midlar i strid med vilkåra. Dagens praksis med å overlata slettinga til kreditor aukar likevel kjøparens fare for tap og ulemper, til dømes der det blir tvist om kva restgjelda var. Hadde meklaren i samsvar med tidlegare oppfatning sletta panteretten, ville det heile bli ei sak mellom kreditor og meklaren, og kjøparen ville ikkje sjå meir til heftet. I dag kan søksmålsbyrde og tap råke kjøparen dersom det er gjort ein feil, og meklaren ikkje kan gjera opp for seg, ikkje eingong med ansvarsforsikringa.

Kjøparen skal gjerne finansiere kjøpet ved lån, og skal kjøparen kunne betale inn kjøpesummen før oppgjeret, må långjevarane gå med på å betale ut lånet før kjøparen har fått heimel og panterettar blir tinglyste (variantar med tinglysing av panterettar før heimelsoverføring skal vi ikkje gå inn på her). Blir panteretten tinglyst samtidig med skøytet, kan pengane likevel ikkje stillast til disposisjon for seljaren før tidlegast dagen etter. Panteretten står tilbake for kreditorbeslag same dag (sjå 3.1 ovanfor), og her kan det vera aktuelt med beslag ikkje berre frå seljarens kreditorar, men også frå kjøparens kreditorar.

Såkalla sikringsobligasjonar er panterettar til fordel for meklaren som blir tinglyste på eigedommen, gjerne frå oppdraget blir gjeve, og dermed før kjøpekontrakten.36 Kva krav som er sikra under panteretten, må fastleggjast på grunnlag av avtalen (pantsetjingsfråsegna) mellom panteigar (seljaren fram til heimelsoverføring) og panthavar (meklaren). Panteretten kan sikre krav frå andre enn panthavaren, krav frå meir enn ein kreditor om gongen, og krav mot andre enn pantsetjar og panteigar.37

I vår samanheng er det særleg av interesse at sikringsobligasjonen kan sikre kjøparens krav der kjøpesummen er stilt til disposisjon før kjøparen har fått vern for sin rett til eigedommen.38 Panteretten hindrar likevel ikkje at det er eit forskot i strid med bustadoppføringslova §47 andre ledd (og eventuelt eigedomsmeklingslova §6-9 tredje ledd). Her er tinglysing av skøytet det avgjerande, eventuelt garanti etter bustadoppføringslova § 47 andre ledd.

8 Oppsummering

Kortversjonen av det som er sagt ovanfor, skulle bli dette:

Oppgjer av eigedomskjøp utan usikra kreditt let seg ikkje gjennomføre berre ved samtidig utveksling av ytingane. Kjøparen får fullt vern for sin rett til eigedommen tidlegast dagen etter at seljaren har tapt sin rett til å heve på grunn av betalingsmishald. Eit hevingsatterhald eller ein panterett kan gje seljaren ein dekningsrett i eigedommen.

Skal oppgjer gjennom mellomledd gje grunnlag for oppgjer utan usikra kreditt (utan hevingsatterhald eller pant), er føresetnaden at kjøpesummen blir deponert: I ein avgjerande fase kan korkje seljar eller kjøpar, eller deira kreditorar, ha rett til å råde endeleg over midlane, og mellomleddet må sitje med midlane på vegner av både seljar og kjøpar. Deponeringsfasen må som eit minimum vara frå tinglysing av skøytet til det er endeleg avklåra at kjøparen har fått vern for sin rett til eigedommen. Avtalen om innbetaling av kjøpesum bør reknast å innehalde ein deponeringsfase av minst dette omfanget, om det ikkje er haldepunkt for anna.

Skal kjøparen overta bruken av eigedommen før betaling og heimelsoverføring, bør det avtalast eit hevingsatterhald. Utan hevingsatterhald bør deponeringsfasen starte alt frå overtakinga. Slutten av deponeringsfasen blir likevel den same, tidlegast dagen etter tinglysing av skøytet. Slik bør avtalen om innbetaling av kjøpesum oppfattast om det ikkje er haldepunkt for anna. Avtale om tidlegare sluttpunkt for deponeringsfasen (det vil seie at midlane skal stillast til disposisjon for seljaren tidlegare) er i strid med bustadoppføringslova §47 andre ledd og inneber i alle tilfelle ein usikra kreditt frå kjøparen.

Oppfatninga er nok at kjøparen etter overtaking ikkje lenger kan instruere mellomleddet om oppgjeret av dei innbetalte midlane, heller ikkje til sikring av mishaldskrav. I avtalar etter bustadoppføringslova må seljaren finne seg i oppgjer mot deponering i samsvar med §49 i den lova.

1NOU 1993: 20 s. 30.
2Ot.prp. 21 (1999–97) s. 21.
3Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, Oslo 2008 s. 62 og 363; Trygve Bergsåker, Kjøp av fast eiendom. Med kommentarer til avhendingsloven, 5. utg., Oslo 2013 s. 91 og 472; vel annleis Jo Hov, Avtalebrudd og partsskifte. Kontraktsrett II, Oslo 2002 s. 68, jf. 70 og 95.
4Ot.prp. nr 66 (1990–91) s. 111.
5Kåre Lilleholt, Avtale om ny bustad, Oslo 2001 s. 76 og 182.
6Sjå mellom anna Prop. 181 L (2012–2013) s. 27.
7Lilleholt, Avtale om ny bustad s. 37; Bergsåker, Kjøp av fast eiendom. Med kommentarer til avhendingsloven s. 80.
8Forskrift 2007/1318 om eiendomsmegling §6‑5 andre ledd.
9Finanstilsynet. Rundskriv 7/2014. Kontrakt, oppgjør og klientmiddelbehandling i eiendomsmeglingsvirksomhet s. 5.
10Sjå eit svært tydeleg eksempel i Rt. 1997 s. 1050 Oslobanken II (om dagjeldande verdipapirsentrallov); sjå òg Rt. 1994 s. 1447 Huseby-Flatås. Sjå elles Rt. 2008 s. 586 Fagutleie, Rt. 2012 s. 335 Notar og Rt. 2013 s. 1541 Tuengen Allé (fleirtalet).
11Sjå til dette Kåre Lilleholt, Allmenn formuerett, Oslo 2012 s. 315–316, jf. Mads Henry Andenæs, Konkurs, 3. utg., Oslo 2009 s. 196–198.
12Lilleholt, Allmenn formuerett s. 315; Andenæs, Konkurs s. 274–275.
13Sjå kring desse spørsmåla, Sjur Brækhus, Omsetningskollisjoner. Omsetning og kreditt 3 og 4, Oslo 1998 s. 86–87; Borgar Høgetveit Berg og Stein Bråthen-Otterbech, Tinglysing. Lov om tinglysing 7. juni 1935 nr. 2 med kommentarer, Oslo 2009 s. 190–191.
14Sjå den samanliknande framstillinga i Lilleholt, Allmenn formuerett s. 49–53. For fleire generasjonar av juristar var Sjur Brækhus’ framstilling av desse spørsmåla «barnelærdom», sjå mest konsentrert i Brækhus, Omsetning og kreditt 3 og 4 s. 3–11.
15Sjå særleg Prop. 188 L (2012–2013) pkt. 3.2f.
16«Norges Eiendomsmeglerforbund. Kjøpekontrakt for salg av brukt bolig og fritidsbolig der det er tatt forbehold i salgsoppgaven om at eiendommen er solgt ‘som den er’. Versjon 2014», (2014).
17Om pantsetjing av enkle pengekrav etter handmodellen, sjå Sjur Brækhus, Pant og annen realsikkerhet. Omsetning og kreditt 2, 3. utg., Oslo 2005 s. 166–167.
18Sjå om ulike deponeringsordningar, Lilleholt, Allmenn formuerett s. 309–313.
19NEF Kjøpekontrakt brukt bolig 2014 punkt 3 og 4.
20Sjå kritikk i Kåre Lilleholt, «Trygt oppgjer gjennom eigedomsmeklar?», Tidsskrift for Eiendomsrett, 2008 s. 274–275.
21Finanstilsynet. Rundskriv 7/2014 s. 4.
22Lilleholt, Avtale om ny bustad s. 184, med tilvising til ei utsegn frå lovavdelinga (99/09839 E) i motsett lei.
23Slik òg Bergsåker, Kjøp av fast eiendom. Med kommentarer til avhendingsloven s. 422.
24NEF Kjøpekontrakt brukt bolig 2014 punkt 4.1 andre ledd nr. 3.
25Lilleholt, Allmenn formuerett s. 272 med vidare tilvisingar.
26NEF Kjøpekontrakt brukt bolig 2014 punkt 4.4 (teksten viser også til tinglysingslova §21 tredje ledd, men i 4.4 er det ikkje teke atterhald om rett til å heve etter tinglysing av skøytet, berre etter overtaking av eigedommen eller overlevering av skøytet; det er mogleg at punkt 3.3 kan lesast som eit generelt hevingsatterhald).
27Sjå kritikk i Lilleholt, Allmenn formuerett s. 272.
28Sjå utsegna frå lovavdelinga (Ot.prp. nr. 59 (1988–89) s. 46): «Kjøpesummen skal straks videreformidles til selgeren.»
29Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 110–111.
30NEF Kjøpekontrakt brukt bolig 2014 punkt 4.1 andre ledd nr. 4.
31Sjå ved note 29 (at rettsvernspørsmål ikkje er drøfta, får ikkje verknader for denne delen av resonnementet i førearbeida).
32Bergsåker, Kjøp av fast eiendom. Med kommentarer til avhendingsloven s. 422. Sjå elles Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven. Kommentarutgave, Oslo 2013 s. 355–357 med ei rekkje tilvisingar.
33NEF Kjøpekontrakt brukt bolig 2014 punkt 3.1.
34Sjå no Finanstilsynet. Rundskriv 7/2014 s. 5.
35NEF Kjøpekontrakt brukt bolig 2014 punkt 4.1 tredje ledd.
36Sjå om fleire spørsmål kring sikringsobligasjonar, Thor Falkanger, «Eiendomsmegling og bruk av sikringsobligasjon og urådighetserklæring», Lov og Rett, 2013 og Christina Lyngtveit-Petersson, Oppgjør av eiendomshandler: mellommannsrollen ved eiendomsoppgjør, [Oslo] 2013 s. 37–41. Sjå òg Karl Rosén og Dag Henden Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utg., Oslo 2008 s. 382–388.
37Sjå særleg Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger, Tingsrett, 7. utg., Oslo 2013 s. 798–801.
38Sjå som døme på slik oppfatning av sikra krav, Rt. 2008 s. 586 Fagutleie og Rt. 2012 s. 335 Notar.

Idunn bruker informasjonskapsler (cookies). Ved å fortsette å bruke nettsiden godtar du dette. Klikk her for mer informasjon