På bustadmarknaden møter ein stendig oftare aktørar som er organiserte som prosjektselskap («single purpose»-selskap) med liten eigenkapital og kort levetid. Den som handlar med slike selskap, kan oppleva at det hjelper lite å ha rett der det ikkje finst pengar.

Forbrukarvernet på bustadområdet er etter kvart godt utbygt. For avtalar om nye bustader er det reglar både i avhendingslova og bustadoppføringslova som skal sikre rettane til forbrukaren. Med burettslagslova frå 2003 vart desse reglane gjorde gjeldande også for burettslagsbustader. Da bustadmarknaden kokte fullstendig over for nokre år tilbake, skulle det vise seg at utsiktene til raske og store vinstar utløyste ein fantasi til omgåing av vernereglane som lovgjevarane neppe hadde førestilt seg. Den sterke prisauken på bustader kalla ikkje på den kritiske sansen hos forbrukarane heller.

Omfattande lovendringar som passerte Stortinget våren 2010, skal motverke problema med såkalla låginnskotsbustader i burettslag. Eit anna framlegg, som enno ikkje har vore oppe i Stortinget, gjeld endringar i bustadoppføringslova som skal klårgjera reglane for såkalla spekulasjonskjøp (kjøp av bustader med sikte på vidaresal før bustaden er ferdigstilt) og dessutan auke garantien som utbyggjaren må stille for oppfyllinga av pliktene overfor forbrukaren etter bustadoppføringslova (Prop. 130 L (2009–2010)).

Garantien som skal stillast etter bu-stadoppføringslova, sikrar forbrukarens krav både der utbyggjaren ikkje greier å fullføre prosjektet i tide, og der manglar kjem til syne etter fullføring. Byggjefeil er ikkje uvanlege, og følgjene kan bli omfattande. Det må òg nemnast at kommunen etter dei nye byggjesakreglane som gjeld frå 1. juli, kan gje pålegg om retting av manglar som kjem av prosjektering og utføring, opp til fem år etter at ferdigattest er gjeven. På den andre sida har regjeringa lagt bort tanken om obligatorisk forsikring mot byggjefeil. Ordningar med byggjefeilforsikring har ein hatt lenge i fleire andre land, og dei har vore drøfta i fleire omgangar hos oss.

Garantien etter bustadoppføringslova skal etter framlegget aukast til fem prosent av vederlaget i ein periode på fem år etter overtaking, med andre ord til dømes 150000 kroner for ein bustad til tre millionar. Dette kan bli lite dersom det dukkar opp alvorlege byggjefeil, men her får ein godta at det alltid må bli ei avveging mellom forbrukarvern og byggjekostnader. Garantipremien må betalast av nokon.

Der avtalen med forbrukaren blir gjord etter at bustaden er fullført, gjeld ikkje reglane om garanti. Da blir avtalen regulert av avhendingslova, og der er det ikkje slike krav. I si tid vart det gjort framlegg om at garantireglane også skulle omfatte forbrukaravtalar med næringsdrivande om fullført bustad som ikkje hadde vore i bruk i meir enn eitt år på avtaletida. Av lovtekniske grunnar vart reguleringa av kjøp av fullførte nye bustader flytta til avhendingslova, og dermed vart garantiregelen borte for desse bustadene, utan at dette vart spesielt kommentert. Skiljet kan stundom verke noko tilfeldig: To forbrukarar kan på same dag kjøpe kvar sin bustad av same utbyggjar i same byggjefeltet. Den eine bustaden er akkurat fullført og blir seld utan garanti, medan det står att litt arbeid på den andre, som derfor blir seld med garanti.

Forbrukaren som kjøper ein fullført ny bustad, står altså utan garanti. Slik kan det òg vera der forbrukaren har kjøpt ein fullført ny bustad av ein næringsdrivande spekulasjonskjøpar som kanskje ikkje vart kvitt investeringsobjektet så fort som håpet var. I dei sistnemnde tilfella kan utbyggjaren ha stilt garanti overfor spekulasjonskjøparen, slik at garantien følgjer med ved salet, men det er ikkje sikkert. Skulle det dukke opp manglar, og det viser seg at motparten er eit selskap utan nemnande eigenkapital, eventuelt eit selskap som alt er avvikla, er det ikkje mykje forbrukaren kan stille opp med. Eigarskifteforsikring synest ikkje vera så vanleg i desse tilfella, og det ville vera forståeleg om det også var vanskeleg å få forsikring for slike selskap. I grove tilfelle kan ansvar for selskapsleiinga tenkjast, men det kan bli ein tung veg å gå for forbrukaren. Direktekrav mot tidlegare avtaleledd, til dømes utførande entreprenør, kan vera til hjelp i nokre tilfelle, men det bakre leddet kan òg vise seg å vera eit prosjektselskap, om det da ikkje er handverkarar som i mellomtida har flytta heim til andre kantar av verda. Der det ikkje finst pengar, hjelper det heller ikkje med pålegg frå kommunen om retting av byggjefeil.

Ein kan ikkje godt forby utbyggjarar og andre aktørar å leggje prosjekt inn i aksjeselskap. Andre løysingar må til. Informasjon kan hjelpe eit stykke på veg: Forbrukarar bør styre utanom døgnflugene, og her synest det ikkje for mykje forlangt at profesjonelle mellomledd gjev råd. Men elles synest svaret å liggje i betre garanti- eller forsikringsordningar. Eit første steg kan vera å krevje garanti også etter avhendingslova for avtalar mellom forbrukar og næringsdrivande om fullførte nye bustader. Det er enkelt å gjennom-føre. Så får ein seinare vurdere om det kan vera bruk for å ta opp tanken om byggjefeilforsikring.

Politikarane bør sjå på desse spørsmåla når saka om endring av bustadopp-føringslova skal opp i haust.